Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев (в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон) кассационные жалобы администрации города Комсомольска-на-Амуре, общества с ограниченной ответственностью «Нихонша Лэнд»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020

по делу № А73-13096/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 681000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Нихонша Лэнд» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 681024, <...>)

о взыскании 250 350,13 руб.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Комсомольска-на-Амуре обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нихонша Лэнд» (далее – ООО «Нихонша Лэнд») о взыскании 149 795,81 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.08.2016 № 10384/3 за период с 20.07.2016 по 10.05.2018, 100 554,32 руб. пени за период с 07.01.2017 по 31.05.2019, всего 250 350,13 руб.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 14.01.2020 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 решение от 14.01.2020 изменено. С ООО «Нихонша Лэнд» в пользу администрации г. Комсомольска-на-Амуре взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15.08.2016 № 10384/3 за период с 01.01.2017 по 10.05.2018 в размере 120 676,05 руб., пени на основании пункта 5.2 договора в размере 40 755,78 руб. за период с 11.01.2017 по 31.05.2019, всего 161 431,83 руб.; в остальной части иска отказано.

На состоявшиеся судебные акты поступило две кассационные жалобы: от администрации г. Комсомольска-на-Амуре и от ООО «Нихонша Лэнд».

В кассационной жалобе администрация не соглашается с принятым в постановлении апелляционной инстанции расчетом арендной платы, полагая, что до 11.05.2018 кадастровая стоимость земельного участка составляла 5 522 775 руб., поскольку согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 08.04.2019, дата начала применения новой кадастровой стоимости определена 11.05.2018; спорный период задолженности определен до 10.05.2018. При этом заявитель ссылается на пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». В этой связи не согласен с расчетом пени.

В кассационной жалобе ООО «Нихонша Лэнд» приводит доводы о том, что расчет арендной платы подлежал исчислению исходя из 2 % от кадастровой стоимости согласно Постановлению Правительства Хабаровского края от 30.12.2019 № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края». Кроме того, ссылается на неприменение понижающего коэффициента в размере 0,5, установленного постановлениями администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 № 3734-па, от 26.12.2016 № 3353-па, от 21.12.2017 № 3133-па.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Нихонша Лэнд» администрация просит отставить требования ответчика без удовлетворения.

Проверив в порядке статьи 288.2 АПК РФ законность постановления от 27.03.2020, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.08.2016 между администрацией города Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО «Нихонша Лэнд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10384, по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок общей площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером 27:22:0020602:283, имеющий местоположение: <...> ориентировочно на расстоянии 150 м в западном направлении от пересечения с ул. Гагарина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с целью строительства здания торгового и складского назначения, на срок с 20.07.2016 по 30.06.2019 (пункт 2.1 договора).

Разделом 3 договора установлены размер и условия внесения арендной платы. При этом размер арендной платы на текущий год определен в приложении № 3 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, и за период с 20.07.16 по 31.12.2016 составляет 49 795,51 руб., годовой размер арендной платы составляет 110 455,50 руб.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Договором предусмотрена возможность изменения размера арендной платы (пункт 3.5 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору предусмотрена ответственность в виде уплаты арендатором пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером оформлен актом от 20.07.2016.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 20.07.2016 по 10.05.2018 в сумме 149 795,81 руб., обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени в сумме 100 554,32 руб., начисленной за период с 07.01.2017 по 31.05.2019 согласно пункту 5.2 договора № 10384. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес общества направлена претензия от 27.07.2018 № 15к/5386.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношений как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 15.08.2016 № 10384.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Установлено, что предметом договора № 10384 является земельный участок площадью 2500 кв.м с кадастровым номером 27:22:0020602:283; земельный участок предоставлен обществу для строительства здания торгового и складского назначения на основании постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 20.07.2016 № 1883.

Согласно кадастровому паспорту от 10.11.2014 на земельный участок сведения по нему внесены в государственный кадастр недвижимости 07.11.2014; участок имеет разрешенное использование – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания – с целью строительства здания торгового и складского назначения; земельный участок имеет кадастровую стоимость в сумме 5 522 775 руб.

Приложением № 3 к договору произведен расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 27:22:0020602:283 исходя из его кадастровой стоимости (5 522 775 руб.), а также с применением коэффициента вида разрешенного использования 0,02. Согласно расчету годовая арендная плата составляет 110 455,50 руб., ежеквартальная – 27 613,88 руб.; за период с 20.07.2016 по 30.09.2016 (3 квартал) арендная плата составляет 22 030,74; за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 (4 квартал) – 27 764,77 руб.

При подаче иска расчет арендной платы за земельный участок исчислен исходя из 2% от его кадастровой стоимости (5 522 775 руб.). Размер арендной платы по такому расчету совпадает с размером, приведенным в приложении № 3 к договору: годовая арендная плата составляет 110 455,50 руб.

Суд первой инстанции, принимая во внимание представленный расчет арендной платы, который исчислен из кадастровой стоимости земельного участка равной 5 522 775 руб. и, установив за период с 20.07.2016 по 10.05.2018 наличие задолженность по арендной плате в сумме 149 795,81 руб., признал подлежащими удовлетворению требования администрации в этой части спора.

Апелляционная инстанция, изменяя решение суда и взыскивая задолженность по арендной плате в сумме 120 676,05 руб., исходила из того, что с 01.01.2018 размер арендной платы за указанный земельный участок подлежит определению исходя из его кадастровой стоимости равной 2 072 500 руб., установленной решением от 12.12.2018 № 23 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной приказом Росреестра от 25.10.2012 № П/470 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю», принятым на основании заявления от 30.11.2018 ООО «Нихонша Лэнд».

Между тем выводы суда апелляционной инстанций сделаны без учета следующего.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:22:0020602:283 расположен в границах городского округа г. Комсомольска-на-Амуре, Хабаровского края; относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; используется обществом на условиях аренды по договору от 15.08.2016 № 10384. То, что названный земельный участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием размещения объектов, т.е. до 01.03.2015, сторонами не опровергается.

Следовательно, ответчик обязан вносить арендную плату за использование земельного участка, размер которой относится к категории регулируемых цен, обязательных для сторон сделки.

Расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Хабаровского края, подлежит определению на основании постановления правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края» (далее - Положение № 411-пр), которое применяется на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» с 01.01.2010.

Пунктом 2.1 указанного Положения приведен общий порядок определения размера арендной платы: путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (К_с) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (К_вз), за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.4 раздела 1 настоящего Положения, пунктах 2.7 - 2.9 настоящего раздела, и рассчитывается по формуле: А = К_с x К_вз.

Пунктом 2.7 Положения приведен расчет арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ, решение о предоставлении в аренду по которым принято до 01.03.2015; в этом случае размер арендной платы определяется исходя из 2-х процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, решение по которому принято до 01.03.2015, судами правомерно определен расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 27:22:0020602:283 в соответствии с пунктом 2.7 Положения № 411-пр.

Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление № 28), для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Абзацем пятым статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1-го января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края утверждены постановлением правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр, действующим с 01.01.2015.

Постановлением правительства Хабаровского края от 13.12.2018 № 457-пр признано утратившим силу постановление № 205-пр.

Новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края утверждены приказом от 21.09.2018 № 42 министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.

В данном случае задолженность по арендным платежам рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 522 775 руб., определенной в соответствии с постановлением от 02.07.2014 № 205-пр и, которая действовала в спорный период (с 20.07.2016 по 10.05.2018).

Эта кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 27:22:0020602:283 от 10.11.2014, а также в расчете арендных платежей, отраженных в приложении № 3 к договору аренды.

Согласно представленному в материалы дела решению от 12.12.2018 № 23 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссией по заявлению от 30.11.2018 ООО «Нихонша Лэнд» пересмотрены результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0020602:283, определенной в размере 6 094 800 руб. по состоянию на 11.05.2018. Выявленное отличие рыночной стоимости этого земельного участка (2 072 500 руб.) от его кадастровой стоимости (6 094 800 руб.) позволило комиссии установить иную кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости (2 072 500 руб.).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0020602:283 в размере 2 072 500 руб. внесены в ЕГРН, в котором дата начала применения этой кадастровой стоимости земельного участка указана – 11.05.2018 (выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 08.04.2019).

Таким образом, предметом оспаривания являлась кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 094 800 руб., установленная по состоянию на 11.05.2018.

Поскольку кадастровая стоимость в размере 5 522 775 руб., действующая до 11.05.2018, не являлась предметом оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал возможным применить при расчете арендной платы новую кадастровую стоимость (2 072 500 руб.) с 01.01.2018.

В этой связи являются верными выводы суда первой инстанции, взыскавшего задолженность по договору аренды от 15.08.2016 № 10384 в сумме 149 795,81 руб., образовавшуюся за период с 20.07.2016 по 10.05.2018, расчет которой произведен из кадастровой стоимости, действующей в этот период (5 522 775 руб.).

Доводы общества о необходимости применения при расчете арендной платы за спорный земельный участок понижающего коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий (К_вз) подлежат отклонению, поскольку применение соответствующего коэффициента предусмотрено при расчете арендной платы в соответствии с пунктом 2.1 Положения № 411-пр.

При выявленной судом первой инстанции задолженности по арендной плате в сумме 149 795,81 руб. являются обоснованными выводы этого суда о взыскании пени в сумме 100 554,32 руб., начисленной за период с 07.01.2017 по 31.05.2019 согласно пункту 5.2 договора от 15.08.2016 № 10384, как соответствующие установленным по делу обстоятельствам, требованиям статьи 330 ГК РФ. При этом судом проверен расчет пени и признан арифметически верным.

Кроме того, суд, учитывая отсутствие ходатайства ответчика об уменьшении размера пени, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГУ РФ», не нашел оснований для самостоятельного применения названной нормы права.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными, сделанными с правильным применением вышеприведенных норм материального права, в связи с чем по результатам проверки законности постановления от 27.03.2020 приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для изменения решения суда первой инстанции от 14.01.2020 не имелись.

При установленном, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление апелляционного суда от 27.03.2020 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 14.01.2020 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 по делу № А73-13096/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, решение от 14.01.2020 по этому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.Н. Новикова