Гражданский кодекс часть 1

по иску администрации Хорольского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692254, Приморский край, м.р-н Хорольский, с.п Хорольское, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 97 937,77 руб. основного долга по договорам аренды № 73/16 от 21.03.2016, № 79/16 от 21.03.2016, № 42/14 от 18.02.2014

УСТАНОВИЛ:

администрация Хорольского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель) 97 937,77 руб. задолженности по договорам аренды от 18.02.2014 № 42/14, от 21.03.2016 №№ 73/16, 79/16, за период с сентября 2019 по ноябрь 2021, о расторжении указанных договоров аренды (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением от 15.12.2021 на стороне истца произведено процессуальное правопреемство: администрация Хорольского муниципального района заменена на администрацию Хорольского муниципального округа. С ИП ФИО2 в пользу администрации взыскано 97 937,77 руб. основного долга; принят отказ от иска в части требований о расторжении договоров аренды от 18.02.2014 № 42/14, от 21.03.2016 №№ 73/16, 79/16, производство по делу в этой части прекращено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 решение от 15.12.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО2 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель обращает внимание на допущенные судом нарушения, в частности, составление неполного протокола, создание препятствий по своевременному ознакомлению с материалами дела, затягивание процесса. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что спорное имущество от пожара, возникшего в 2018 году, не пострадало. После пожара эксплуатация системы пожарной сигнализации являлась невозможной, в связи с чем потребовалась установка новой системы. Ссылается на прямую обязанность собственника обеспечить спорное здание системой пожарной безопасности. Указывает на неоднократные обращения к администрации о необходимости проведения капитального ремонта, о зачете стоимости выполненных предпринимателем ремонтных работ. Отмечает, что здание находится в состоянии, препятствующем полноценному использованию арендуемого имущества, что освобождает арендатора от внесения арендной платы. Ссылается на то, что проведенные работы являются капитальными, тогда как в силу пункта 2.2.7 договоров арендатор обязан принимать участие в текущих и капитальных ремонтах, а не осуществлять их за свой счет. Настаивает на злоупотреблении администрацией, как арендодателем, своими правами, что выражено в неисполнении обязательств по надлежащему содержанию принадлежащего ей имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Хорольского муниципального района Приморского края (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества муниципальной собственности Хорольского муниципального района от 21.03.2016 №№ 73/16, 79/16 и от 18.02.2014 № 42/1401, согласно которым арендодатель сдает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 14,8 кв.м, 10,9 кв.м и 59, 7 кв.м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, Хорольский район, пгт. Ярославский, ул. Ломоносова, 21, с целью осуществления торговли (пункт 1.1 договоров).

Размер арендных платежей и порядок ее уплаты установлены в разделе 3 спорных договоров.

Ссылаясь на неисполнение обязательств арендатором по уплате арендных платежей, в адрес последнего администрацией направлена претензия от 28.07.2020 № 06/5268 о погашении долга.

Оставление вышеуказанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ, установив факт пользования арендованными помещениями, а также неисполнение договорных обязательств арендатором по внесению арендной платы, признали обоснованными и удовлетворили исковые требования администрации в части взыскания с ИП ФИО2 задолженности по договорам аренды от 18.02.2014 № 42/14, от 21.03.2016 №№ 73/16, 79/16 в размере 97 937,77 руб.

Предпринимателем приведены доводы о том, что в счет арендной платы должны быть зачтены произведенные расходы в сумме 178 705 руб., включающие стоимость выполненных работ по установке пожарной сигнализации (108 415 руб.), металлической двери (24 010 руб.), замене оконных рам (46 280 руб.), отклонив которые суды исходили из следующего.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства содержит исчерпывающий перечень работ: замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, и замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договоров, арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно пункту 2.2.4 договоров аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

В силу пункта 2.2.7 договоров аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендуемых помещений, а также принимать участие в текущих и капитальных ремонтах здания и благоустройстве прилегающей к зданию территории.

Как указано выше, предприниматель ФИО2 указала на проведение в арендованном здании ремонтных работ (монтаж окон, двери) и установку пожарной сигнализации за счет собственных средств на общую сумму 178 705 руб.

В качестве доказательств, подтверждающих несение затрат по ремонту здания и установке пожарной сигнализации, ИП ФИО2 представила следующие документы: договор на выполнение монтажных и отделочных работ от 24.03.2020 № 01021 (монтаж ПВХ-изделий), договор на выполнение монтажных и отделочных работ от 18.09.2020 № 06081 (монтаж входной двери), договор подряда от 19.11.2012 № 38/11 (монтаж системы пожарной сигнализации), договор оказания услуг по проектированию и монтажу системы пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре, монтажу системы охранной сигнализации от 05.09.2018 №19.

Вместе с тем, проанализировав объем ремонтных работ с точки зрения, в том числе пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, учитывая, что целью их проведения являлась частичная замена окон и двери, а также их стоимость и краткосрочный характер, суды пришли к выводу о том, что спорные работы по своему содержанию не подлежат квалификации как работы по проведению капитального ремонта.

Судом также приняты во внимание обстоятельства того, что представленные предпринимателем доказательства, подтверждающие факт выполнения ремонтных работ и их оплату, сами по себе не свидетельствуют о наличии срочной и безотлагательной необходимости в проведении ремонта. Согласно письму ОМВД по Хорольскому муниципальному округу от 01.04.2021 № 06/1417 в период, начиная с 2017 года, заявления и обращения граждан о том, что в отношении здания, расположенного по адресу: <...>, совершены какие-либо противоправные действия в министерство не поступали.

Имеющиеся в деле фото и видеоматериалы исследованы судами, их относимость к спорным помещениям, занимаемым ответчиком, не установлена. Предпринимателем не доказана невозможность использования по назначению арендуемых помещений.

Ссылка предпринимателя на необходимость применения при разрешении настоящего спора положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ в данном случае не применима, в связи с тем, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений подлежит рассмотрению непосредственно после прекращения договора, тогда как договорные отношения по аренде спорного имущества между сторонами не прекращены; из пояснений ИП ФИО2 следует намерение продолжать арендные отношения; условия договора не предусматривают возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений до расторжения сделки. Кроме того, администрация при разрешении спора от требований о расторжении договоров отказалась, в связи с чем в указанной части производство по делу было прекращено.

В соответствии с пунктом 4.2 договора финансовые затраты арендатора, понесенные при проведении капитального ремонта арендованного недвижимого имущества могут быть зачислены в счет арендной платы только при предварительном согласовании сторон.

Проанализировав переписку сторон, суды указали на содержащуюся в ней позицию арендодателя о возможности взаимозачета только по предварительному согласованию с муниципальным органом (в частности письма от 14.05.2020 № 06/290, от 06.08.2020 № 06/661, от 09.10.2020 № 06/7174).

Между тем в материалах дела не имеется доказательств согласования арендатором проведения ремонтных работ, их стоимости.

Довод о том, что установка пожарной сигнализации относится к первичным мерам пожарной безопасности, обязанность по соблюдению которых должен соблюдать исключительно арендодатель, судами признан несостоятельным, противоречащим части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», учитывая владение предпринимателем спорным помещением на праве аренды.

При принятии имущества арендатор имел реальную возможность убедиться в отсутствии системы пожарной сигнализации; однако, приняв спорные помещения без возражений, признал такое состояние помещений надлежащим.

Ссылки кассационной жалобы на допущенные судом нарушения в виде отсутствия описей томов дела, составление неполного протокола судебного заседания, создание препятствий к ознакомлению с материалами дела подлежат отклонению, поскольку не касаются существа рассматриваемого спора и не влияют на итог его рассмотрения.

В целом приведенные в кассационной жалобе доводы полностью повторяют позицию предпринимателя по существу спора и доводы апелляционной жалобы. Между тем эти доводы являлись предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций. Само по себе несогласие с мотивированными выводами судов не опровергает последних.

Учитывая, что при принятии обжалуемых по настоящему делу судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального или процессуального права, выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам, арбитражный суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 по делу № А51-15051/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков