Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Костромское» (ОГРН 1036504200699, ИНН 6509009430, адрес (место нахождения): 694650, Сахалинская область, с. Костромское, ул. Центральная, 1, далее - Общество, ООО «Костромское») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250, далее – Управление Росреестра по Сахалинской области) с заявлением о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: убойный цех, общей площадью 171,1 кв. м, ввод в эксплуатацию 1976 г., расположенный по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Галичи, литер А, инвентарный номер 5416; картофелехранилище, общей площадью 1 067,6 кв. м, ввод в эксплуатацию 1995 г., расположенное по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Галичи, литер Г, инвентарный номер 5416; телятник № 6, общей площадью 921,5 кв. м, ввод в эксплуатацию 1977 г., расположенный по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Галичи, литер Б, инвентарный номер 5416; коровник № 4-5 «Совмещенный», общей площадью 4 084,1 кв. м, ввод в эксплуатацию 1975 г., расположенный по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Галичи, литер В, инвентарный номер 5416; мехмастерская (МТМ), общей площадью 1 999, 0 кв. м, ввод в эксплуатацию 1977 г., расположенная по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Центральная, литер А, инвентарный номер 5419; овощехранилище, общей площадью 1 072, 1 кв. м, ввод в эксплуатацию 1998 г., расположенное по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Галичи, литер Д, инвентарный номер 5416; общежитие, год постройки 1986 г., расположенное по адресу: Сахалинская область, Холмский район, село Костромское, ул. Центральная, д. 1, кадастровый номер 65:08:0000028:677, площадью 904, 7 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Сахалинской области (далее - Министерство), администрация МО «Холмский городской округ» (далее - Администрация).

Решением суда от 29.05.2017, исходя из принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, за ООО «Костромское» признано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 решение суда отменено, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии с пунктом 6.1 статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд отказал в удовлетворении заявления ООО «Костромское».

Не согласившись с принятым апелляционным постановлением, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неправильном применении норм права и несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам спора, просит его отменить, требования истца удовлетворить. По мнению заявителя, апелляционным судом не учтено, что Общество в настоящее время является фактическим владельцем и пользователем спорных объектов недвижимости, несет бремя содержания данных объектов, имущество принадлежит Обществу на основании договора купли-продажи, его права на указанные объекты никем не оспариваются. Отсутствие зарегистрированного права собственности ликвидированного продавца этого имущества в данном случае заявитель считает не препятствует удовлетворению иска об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию перехода права собственности на это имущество за истцом. Наряду с этим, заявитель указал, что спорные объекты недвижимости соответствуют градостроительным нормам, строительство этих объектов велось на земельном участке, отведенном для этих целей и при наличии разрешительной документации, в соответствии с действующими на момент создания этих объектов нормами права.

В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра по Сахалинской области и Министерство выразили несогласие с изложенными в ней доводами и настаивали на оставлении в силе оспариваемого апелляционного постановления.

В судебном заседании представители ООО «Костромское» доводы кассационной жалобы поддержали в полном объеме, дав по ней дополнительные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили. От Управления Росреестра по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Проверив законность состоявшегося апелляционного постановления, Арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для его отмены не установил исходя из следующего.

Как установлено судами в ходе рассмотрения спора, обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд ООО «Костромское» указало на невозможность зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи объектов недвижимости от 30.12.2003 в связи с ликвидацией продавца (ООО «Центральное»).

Суд первой инстанции, приняв в порядке статьи 49 АПК РФ заявленные Обществом уточнения, признал за последним право собственности на спорные объекты недвижимости, установив: фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами, факт владения и пользования Обществом данным имуществом, ликвидацию второй стороны по договору (продавца), отсутствие правопритязаний третьих лиц на имущество, наличие надлежащим образом оформленной технической документации, содержащей сведения о характеристиках объектов, позволяющих их идентифицировать. При этом суд первой инстанции констатировал, что отсутствие государственной регистрации права собственности за предшествующим правообладателем само по себе не свидетельствует о незаконности последующей сделки в отношении этого имущества. Аргументы Администрации о самовольном характере возведенных построек отклонены судом как противоречащие представленным в деле доказательствам.

Повторно рассматривая дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд определил, что суд первой инстанции рассмотрел иск о признании права собственности с учетом уточненных требований, не обеспечив право ответчика знать о выдвинутых против него требованиях, а также право на представление возражений против измененного иска и подтверждающих эти возражения доказательств, равно как и права иных участвующих в деле лиц на изложение своей позиции по делу.

Кроме того, апелляционный суд указал на то, что заявленные истцом уточнения не могли быть приняты судом первой инстанции, поскольку заменяя требование об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости на иск о признании права собственности на эти объекты, истец фактически изменил предмет и основание иска, что недопустимо в силу части 1 статьи 49 АПК РФ.

При установленных обстоятельствах, руководствуясь пунктом 6.1 статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, что соответствует нормам арбитражного процессуального законодательства.

В результате неоднократных уточнений исковых требований, ООО «Костромское» предъявило требование к Управлению Росреестра по Сахалинской области об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости, которое и рассмотрено апелляционным судом.

По результатам рассмотрения спора апелляционная коллегия не усмотрела правовых оснований для удовлетворения требования ООО «Костромское», исходя из следующего.

Так, правильно определив, что заявленное истцом требование направлено на регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи имущества, суд выявил, что продавец спорного имущества ликвидирован.

В этой связи, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 62 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), апелляционный суд, установив, что отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, дал оценку обстоятельствам приобретения права собственности продавцом и наличия у него права на распоряжение данным имуществом в порядке искового производства.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что продавец спорного имущества (ООО «Центральное») не приобрел статуса собственника и не располагал полномочиями по его продаже, а потому вещное право собственности не могло перейти к покупателю (ООО «Костромское») по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ. Кроме того, апелляционный суд поставил под сомнение факт законности возведения спорных объектов.

При таких обстоятельствах суд не установил безусловной обязанности регистрирующего органа осуществить действия по регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости и отказал в удовлетворении иска ООО «Костромское».

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

Как правильно отражено апелляционным судом в обжалуемом постановлении, регламентированный нормами применимого к спорным правоотношениям Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) порядок, предусматривает определенную последовательность действий и возможность обжалования данных действий (обращение в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости и дальнейшее обжалование действий этого органа в судебном порядке в случае отказа).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 62 Постановления № 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что за регистрацией права в регистрирующий орган истец обратился (17.09.2015) после инициирования судебного разбирательства по настоящему спору (11.08.2015) и при этом вопрос о регистрации перехода права собственности уполномоченным органом на момент принятия постановления апелляционным судом (14.11.2017) не решен. При этом в материалах дела (т.7, л.д. 6-7) имеется уведомление Управления Росреестра по Сахалинской области от 16.10.2017 о приостановлении регистрационных действий по спорному вопросу до 16.01.2018.

Таким образом, в данном случае суд рассмотрел требование к регистрирующему органу до принятия им решения по заявлению ООО «Костромское» о регистрации перехода права собственности, фактически предрешив его итог, что нарушает установленный нормами Федерального закона № 122-ФЗ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 62 Постановления № 10/22, предусматривающими возможность обжалования действий государственного регистратора в порядке главы 24 АПК РФ. Как пояснили представители истца в судебном заседании суда округа, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности получен ООО «Костромское» только в январе 2018 гола.

Кроме того, выводы апелляционного суда нельзя признать соответствующими нормам статьи 551 ГК РФ, разъяснениям по ее применению, изложенным в пункте 61 Постановления № 10/22.

В силу вышеназванных правоположений если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Из положений приведенной выше статьи 551 ГК РФ в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, ответчиком по таким искам выступает одна из сторон сделки и одним из ключевых моментов, подлежащих установлению судом при рассмотрении иска, является факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Государственный регистратор не является ответчиком по такого рода искам и может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По смыслу норм АПК РФ истец самостоятельно при обращении в суд определяет лицо, к которому предъявляет иск.

В силу статьи 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

Как усматривается из материалов дела, рассматривая спор по правилам суда первой инстанции, апелляционным судом неоднократно предлагалось истцу определиться со своей правовой позицией, сформулировать исковые требования, нормативно обосновать их предъявление к конкретному ответчику. Таким образом, апелляционный суд предпринял соответствующие действия и меры, связанные с выяснением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, определения процессуального статуса участников рассматриваемого дела (статьи 46, 47, 135 АПК РФ).

Окончательная редакция исковых требований истца сформулирована в виде требования об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, предъявленного к Управлению Росреестра по Сахалинской области, которое, исходя из вышеизложенных норм права (статья 551 ГК РФ, пункт 61 Постановления № 10/22), не является надлежащим ответчиком по заявленному требованию.

Таким образом, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, что по смыслу статьи 47 АПК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

С учетом вышеизложенного заявленный к Управлению Росреестра по Сахалинской области ООО «Костромское» иск не подлежал удовлетворению.

Допущенные апелляционным судом неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права и, как следствие этому, преждевременные выводы относительно наличия (отсутствия) у истца права собственности на спорные объекты недвижимости (данные обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество, предъявленного к надлежащему ответчику), в данном случае не привели к принятию неправильного решения по существу спора, следовательно, не являются основанием к отмене апелляционного постановления. Ссылка апелляционного суда на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09, от 01.12.2011 № 9032/11, в данном случае неуместна, учитывая дату принятия судебного акта и выработанную позднее правовую позицию высшей судебной инстанции по спорному вопросу, иные фактические обстоятельства споров, а также избранный истцом способ защиты нарушенного права в одном из дел.

При таких обстоятельствах, обжалуемое постановление апелляционного суда следует оставить в силе по приведенным в мотивировочной части настоящего постановления основаниям.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 по делу № А59-3649/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова