Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании посредством веб-конференции кассационную жалобу Охотского территориального управления Федерального агентства по рыболовству

на решение от 23.11.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022

по делу № А37-1239/2021

Арбитражного суда Магаданской области

по иску Охотского территориального управления Федерального агентства по рыболовству

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления

УСТАНОВИЛ:

Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685030, <...>, далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>, далее - Общество) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом, изложив подпункт 4.2.10 пункта 4.2 главы 4, подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4, пункты 5, 6 приложения № 1 в следующей редакции истца:

- в подпункте 4.2.10 пункта 4.2 главы 4 договора управления, слова «по решению управляющей компании» заменить словами «по решению собрания собственников помещений»;

- подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4 договора управления, исключить;

- пункт 5 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м, в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м»;

- пункт 6 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в теплый период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м, в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м».

Решением суда от 23.11.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022, в иске отказано.

Не согласившись с решением и апелляционным постановлением, Управление обратилось с кассационной жалобой в суд округа, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, просит состоявшиеся судебные акты отменить с направлением дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несогласии с выводами суда о заключении между сторонами договора управления 04.08.2005, поскольку подобные договоры заключались ежегодно. Считает, что поскольку предложенные условия направлены на приведение положений договора управления в соответствии с действующим законодательством, нарушений прав и законных иных собственников быть не может. Также заявитель указывает на отсутствие оценки представленных истцом доказательств о необходимости внесения испрашиваемых изменений в договор управления.

В судебном заседании представитель Управления доводы кассационной жалобы поддержал, ответив на дополнительные вопросы суда. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Ответчик надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, представителей в суд округа не направил.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не усмотрел.

Как установлено судами из материалов дела, в оперативном управлении истца находится административное нежилое помещение, общей площадью 848 кв. м, расположенное на первом этаже МКД по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права № 49АА 091384).

Собственниками помещений данного МКД на общем собрании, проведенном 04.08.2005, принято решение выбрать способ управления – управление управляющей организацией; выбрать управляющей организацией ответчика; заключить договор управления на предложенных условиях. По результатам общего собрания собственников помещений собственниками с управляющей компанией заключены договоры управления от 04.08.2005.

Договор управления на аналогичных условиях представлен ответчиком истцу в декабре 2020 года для подписания. Истец, не согласившись с условиями договора в редакции ответчика, направил истцу протокол разногласий от 09.12.2020.

Ответчик направил свои возражения от 28.12.2020 № 795 на представленный истцом протокол разногласий от 09.12.2020, в которых указал, что условия договора управления приняты на общем собрании собственников, решения которого оформлены протоколом от 04.08.2005. Дальнейшие изменения в договор управления на основании части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возможны по решению общего собрания собственников.

Неурегулирование разногласий в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отношения, возникающие по поводу пользования общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, регулируются жилищным законодательством (статья 4 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В силу пунктов 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Из разъяснений пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует обязательность для всех собственников помещений в многоквартирном доме решения общего собрания этих собственников, принятого в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания. Это решение обязательно и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Права собственника, не участвовавшего в таком собрании, защищены правовой нормой, указанной в части 6 статьи 46 ЖК РФ.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, положения жилищного законодательства не предполагают возможности заключения договоров управления с собственниками жилых и нежилых помещений на разных условиях, за исключением случаев, когда такие различия утверждены решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения спора, судами установлено, что по результатам общего собрания, оформленного протоколом от 04.08.2005, собственниками помещений рассматриваемого МКД заключены договоры управления от 04.08.2005. Общее собрание собственников помещений МКД проведено при наличии установленного законом кворума, с участием собственников помещений, обладающих 67,98% голосов от общего числа голосов. Решения собственников, оформленные данным протоколом, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.

Изучив и проанализировав предложенные истцом в протоколе разногласий замечания, суды пришли к выводу о том, что они фактически направлены на внесение изменений в заключенные собственниками помещений и управляющей организацией договоры управления.

Основываясь на положениях части 8 статьи 162 ЖК РФ, суды правомерно указали, что изменение условий заключенных собственниками договоров управления многоквартирными домами возможно только по решению собственников помещений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов при наличии необходимого кворума; истец не наделен правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, оценив представленный истцом проект договора управления в редакции предлагаемых условий, установив, что условия, изложенные истцом в предлагаемом проекте, противоречат действующему законодательству, а также повлекут нарушение прав иных собственников помещений в многоквартирном доме, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска.

Доводы заявителя жалобы о несогласии с такими выводами арбитражных судов основаны на неверном понимании норм жилищного законодательства, касающихся управления многоквартирным домом (раздел VIII Жилищного кодекса РФ), порядка заключения и внесения изменений в договор управления МКД.

При этом следует отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом; оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В силу части 1 статьи 45 данного Кодекса собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, а для обеспечения оптимальных условий формирования их общей воли в целях управления многоквартирным домом помимо обязательного ежегодного собрания частью 2 той же статьи предусмотрена возможность проведения внеочередного, которое может быть созвано по инициативе любого из них.

Иные доводы кассационной жалобы касаются фактической стороны спора, однако, поскольку в рассматриваемом случае установлено, что предложения истца направлены на изменения договора управления, при несоблюдении процедуры внесения подобных изменений, а потому судом кассационной инстанции не рассматриваются.

В обжалуемых решении и постановлении суды первой и апелляционной инстанций в полной мере исполнили процессуальные требования, изложенные в статьях 170, 271 АПК РФ, указав выводы, на основании которых отказано в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). Кроме того, указанные в кассационной жалобе доводы были заявлены при рассмотрении апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 по делу № А37-1239/2021 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи Е.Н. Захаренко

Э.Э. Падин