Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Райчихинска Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 676770, <...>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к государственной жилищной инспекции Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 675004, <...>; далее – инспекция) о признании незаконным предписания инспекции от 19.10.2021 № 511-ж.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1

Решением суда от 14.02.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, инспекция обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт. При этом настаивает, что в силу положений пункта 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе требовать от наймодателя проведения капитального ремонта помещения. Ссылается на судебную практику по делам №№ А04-249/2016, А04-10781/2015, по результатам рассмотрения которых в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным аналогичных предписаний судами отказано.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения определения о принятии кассационной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.02.2021 между администрацией (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения № 2, по условиям которого наймодатель передает нанимателю и его членам семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, по адресу: <...> для проживания.

На основании п.п. «е» п. 4 договора № 2 от 16.02.2021 установлены обязанности нанимателя, одной из которых является производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.

Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 16.02.2021 ФИО3 принял во владение и пользование жилое помещение по адресу: <...>. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, претензий не имел.

Наймодателем за счет средств бюджета, по обращению ФИО1, при заселении в жилое помещение в феврале 2021 года (при низком температурном режиме на улице), проведены работы по замене деревянного балконного блока на пластиковый, с целью утепления жилого помещения, а также проведен ремонт сантехнического оборудования, установлен новый радиатор в комнате.

17.06.2021 ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о замене двух оконных блоков, указав, что окна деревянные, не открываются, забиты на гвозди, утеплить на зиму нет возможности, денежных средств поставить новые не имеет.

Администрация в ответе от 18.06.2021 № 3-5-3/571 разъяснила, что при передаче жилого помещения проведен осмотр оконных рам. В ходе осмотра установлено, что створки рам закрыты, стекло целое, дерево на рамах целое, подгнивших частей, элементов конструкций не обнаружено.

Нанимателю жилого помещения рекомендовано произвести текущий ремонт оконных блоков, а именно произвести окраску деревянных рам, на зимний период времени осуществить действия по их утеплению, поскольку окна не требуют полной замены.

В связи с обращением ФИО1, проживающей по адресу: <...> (вх. № Ч-2563 от 28.07.2021) – инспекцией на основании распоряжения и.о. начальника государственной жилищной инспекции Амурской области от 19.10.2021 № 511-Ж проведена внеплановая документарная проверка соблюдения администрацией требований жилищного законодательства.

По результатам проверки установлено, что указанная квартира является муниципальной собственностью администрации; в ней не произведена замена двух оконных блоков (акт от 19.10.2021 № 511-ж).

19.10.2021 администрации выдано предписание № 511-ж с требованием в срок до 01.03.2022 произвести замену оконных блоков (2 шт.) в <...>.

Не согласившись с вынесенным предписанием, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы администрации, последняя обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно части 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ); капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 2 статьи 681 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Из пункта 4 приложения № 8 к данным правилам следует, что утепление жилых зданий, в которое входят работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров относится к капитальному ремонту.

Таким образом, указанные в представлении работы в соответствии с п. 4 приложения № 8 относятся именно к капитальному ремонту.

В ходе проведенного администрацией 22.11.2021 в 10 час 10 мин. осмотра установлено, что 2 двухстворчатых оконных блока в спальных комнатах имеют примерно равную степень физического износа: наружные и внутренние оконные переплеты, нижняя часть коробки блока не имеют гнилостных повреждений, имеются отслоения покрасочного материала, оконные блоки не утеплены, частично отсутствуют шпингалеты, запорная фурнитура на форточках, что подтверждается фотоматериалом. Сделан вывод о том, что оконным блокам в спальне требуется текущий ремонт, шпаклевка, покраска, установка шпингалетов, поворотной фактуры на форточках, меры по утеплению окон.

При проверке в квартире температура воздуха составила 25°С, то есть в пределах нормы ГОСТа Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354. Промерзания и плесень на окнах и стыках, гнилые элементы конструкции на окнах отсутствуют.

При таких обстоятельствах, ввиду недоказанности необходимости проведения капитального ремонта, суды признали оспариваемое предписание инспекции незаконным.

Окружной суд соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, сделанными с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права не установлено.

Ссылки на судебную практику по делам №№ А04-249/2016, А04-10781/2015 отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку из судебных актов по указанным делам не следует, что они приняты по результатам исследования аналогичных настоящему делу обстоятельств.

При изложенном обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.02.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по делу № А04-9095/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.В. Ширяев

Судьи А.И. Михайлова

Т.Н. Никитина