Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения от 27.07.2020 № 01-11-5470 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 354068, <...> (Центральный район), д. 7; далее – ООО «Шопинг-стрит», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – МИО Хабаровского края, министерство, уполномоченный орган) от 27.07.2020 № 01-11-5470 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1934+/–15 кв.м, кадастровый номер 27:23:0050313:62, расположенного примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская – ул. Радищева, для завершения строительства объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию в виде здания гостиницы, об обязании предоставить в аренду без проведения торгов указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.12.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, министерство просит данные судебные акты отменить как не соответствующие действующему законодательству и обстоятельствам спора, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что на основании положений Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта, а не для целей возведения иного объекта. В рассматриваемой ситуации в соответствии с представленными документами, в том числе сведениями из публичного реестра, на участке расположен жилой дом. Одним из оснований оспариваемого отказа явилось несоответствие назначения объекта заявленным целям (достройка гостиницы). В этой связи обращает внимание на то, что при принятии решения министерство не располагало сведениями о том, что частично фундамент жилого дома будет использоваться для строительства гостиницы.

В отзыве на кассационную жалобу общество, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон привели свои позиции относительно рассматриваемой кассационной жалобы, дав суду пояснения.

В судебном заседании 08.06.2021 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ)объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 15.06.2021.

Проверив законность принятых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным статьей 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам настоящего спора.

По материалам дела судами установлено, в государственной собственности Хабаровского края находится земельный участок площадью 1934+/–15 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0050313:62, расположенный примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская – ул. Радищева; точный адрес: <...>.

По договору купли-продажи от 19.03.2007 ООО «Шопинг-Стрит» приобрело в собственность объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировало в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство от 09.04.2007 серия 27 АВ № 036248.

Данный объект незавершенного строительства находится в границах указанного выше земельного участка.

В период 2013-2016 годы общество неоднократно обращалось к уполномоченному органу с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду для достройки объекта незавершенного строительства без получения положительного результата.

В дальнейшем на основании заявления ООО «Шопинг-Стрит» от 18.12.2017 № 1391/15-10 департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска заявителю выдан градостроительный план земельного участка от 03.01.2018 № RU27301000- 030120180007.

Во исполнение заключенного между ООО «Шопинг-Стрит» и ООО «Антиква» договора на выполнение проектных работ от 05.09.2017 № 05/0917 подготовлена проектная документация 22163636-0237-П «Гостиница по ул. Весенняя, 21 в Индустриальном районе г. Хабаровска».

29.01.2019 общество обратилось к министерству с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, в ответ на которое письмом от 26.02.2019 № 1-11-1322 отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов физической культуры и спорта».

На основании обращения 06.02.2019 ООО «Шопинг-Стрит» МИО Хабаровского края письмом от 04.07.2019 № 1-11-5389 сообщило заявителю об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения объектов физической культуры и спорта» на «гостиничное обслуживание».

Судами также приняты во внимание материалы уголовного дела № 1-6/10-2020, из которых усматривается, что в период с 30.04.2019 по 15.05.2019 ФИО3 разобрал и вывез на своем автомобиле брус, из которого был собран объект незавершенного строительства (каркас дома), принадлежащий обществу. Данный брус был конфискован у названного лица и являлся вещественным доказательством в уголовном деле. В феврале 2020 года ФИО3 восстановил объект незавершенного строительства до первоначального состояния.

28.02.2020 ООО «Шопинг-Стрит» вновь подало в министерство заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, в аренду, в ответ на которое письмом от 23.03.2020 № 1-11-2191 отказано со ссылкой на то, что согласно сведениям ЕГРН информация о расположении в пределах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62 объектов недвижимости отсутствует, объект недвижимости «Объект незавершенного строительства» имеет проектируемое значение «жилое», гостиницей не является, в границах испрашиваемого земельного участка не находится.

30.06.2020 ООО «Шопинг-Стрит» повторно обратилось к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении названного земельного участка, по результатам рассмотрения которого письмом от 27.07.2020 № 01-11-5470 вновь заявителю отказано по следующим мотивам: в 2019 году при проведении осмотра фактического состояния земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62 установлено, что в границах участка располагался объект незавершенного строительства – бетонный фундамент; по результатам повторного осмотра участка, проведенного 23.07.2020 на основании заявления общества, на территории выявлено наличие объекта незавершенного строительства в виде одноэтажного жилого дома; договор аренды на земельный участок министерством с обществом для целей строительства объекта (здания гостиницы) не заключался, разрешение на строительство обществом не представлено, возведенное в границах участка строение является несанкционированной постройкой; в связи с чем на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)правовые основания предоставления испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию здания гостиницы у министерства отсутствуют.

ООО «Шопинг-Стрит», считая данный отказ незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из следующих обстоятельств дела.

На спорном земельном участке расположен объект, не завершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), инв. № 2868, в виде фундамента – бетонные блоки, площадь застройки – 115,5 кв.м, право собственности на который приобретено ООО «Шопинг-Стрит» и 09.04.2007 зарегистрировано в ЕГРН, то есть до 01.03.2015.

Право собственности общества на указанный объект в установленном частью 5 статьи 1 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке заинтересованными в этом лицами, в том числе и министерством, не оспорено.

В период 2016-2020 годы собственником объекта незавершенного строительства получен градостроительный план земельного участка от 03.01.2018 № RU27301000-030120180007, из которого следует, что в границах земельного участка площадью 0,1934 га, с кадастровым номером 27:23:0050313:62, расположен объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции); земельный участок расположен в зоне центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня Ц-2, подзоне 1, где установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе: 5.1.3 Гостиница – основной вид разрешенного строительства.

В 2018 году ООО «Антиква» разработана проектная документация 22163636-0237-П «Гостиница по ул. Весенняя, 21 в Индустриальном районе г. Хабаровска».

В паспорте объекта незавершенного строительства по ул. Весенняя, 21, инв. № 2868, по состоянию на 07.12.2018 и на 17.09.2020 отражено техническое описание объекта как по проекту, так и фактически.

Согласно заключению ООО «Антиква» от 30.11.2020 № 56 проектной документацией предусмотрено использование существующего фундамента для строительства 2-этажной гостиницы.

При фактическом осмотре испрашиваемого в аренду земельного участка установлено наличие на нем фундамента, а также свободного места, предназначенного для строительства 2-этажной гостиницы.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок ООО «Шопинг-Стрит» в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленные в статье 39.16 ЗК РФ основания для отказа в заключении с арендатором договора в ходе судебного разбирательства судом не установлено.

Проектной документацией строительства гостиницы также предусмотрено благоустройство территории, в том числе: озеленение территории, включающее в себя восстановление газонов; дорожное покрытие – из асфальтобетона; пешеходные тротуары – вдоль парковочных мест и входного тамбура.

Кроме того, судом учтено, что в непосредственной близости от указанного земельного участка расположен вновь построенный Дворец единоборств «Самбо», в этой связи строительство на спорном земельном участке здания гостиницы, как отмечено судом, позволит использовать ее для проживания участников спортивных мероприятий.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка не соответствует пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ и одновременно нарушает права заявителя в осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку препятствует реализации прав на достройку объекта капительного строительства в виде гостиницы, что в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ является основанием для признания решения министерства незаконным.

Между тем данный вывод суда первой инстанции, поддержанный при повторном рассмотрении дела апелляционным судом, надлежит признать не соответствующим обстоятельствам спора и представленным доказательствам по делу, сделанным в нарушение норм материального права и без учета следующего.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство того объекта, который начат строительством.

При этом завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим для того, чтобы завершить строительство именно того объекта, строительство которого уже начато.

Как следует из материалов дела, ООО «Шопинг-Стрит» приобрело в собственность у ФИО4 (продавец) по договору купли-продажи от 19.03.2007 объект незавершенного строительством инвентарный номер 2868, расположенный по адресу: <...>, находящийся на земельных участках площадью 800 кв.м и 831,21 кв.м; данные земельные участки находятся в аренде согласно договору от 21.01.2005 № 206; объект незавершенного строительством: площадь застройки 115,5 кв.м, фундамент – бетонные блоки.

Из договора также усматривается, что объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 04.03.2004, договора аренды земельных участков от 21.01.2005 № 206. В объекте незавершенного строительством – жилой дом стоит на регистрационном учете ФИО5 и ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета до 30.03.2007 (пункт 4.1 договора); в пункте 5 договора поименованы гарантии продавца в отношении также именно объекта как жилого дома.

Объект зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2007 как незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), инвентарный номер 2868.

Данный объект располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на 29.06.2020земельный участок: дата присвоения кадастрового номера 27:23:0050313:62 – 27.03.2013, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание.

Согласно выписке из ЕГРН на 23.06.2020 об объекте недвижимости: инвентарный номер2868; адрес: <...>; степень готовности объекта 44 %; площадь застройки 115,5; назначение: жилое; земельный участок: кадастровый номер 27:23:0050313:62; правообладатель: ООО «Шопинг-Стрит».

Суды, принимая во внимание, только установленный факт, что на земельном участке находится фундамент как объект незавершенного строительства (115,5 кв.м), который впоследствии может быть использован для строительства гостиницы, не учли целевое назначение объекта как жилое. В данном случае достройка объекта с иным назначением (гостиница 1064,21 кв.м) недопустима, поскольку создает ситуацию, которая влечет предоставление в аренду земельного участка в обход законодательно установленных публичных процедур для строительства нового объекта.

При этом права заявителя не являются нарушенными ввиду возможной достройки расположенного на земельном участке уже существующего объекта, который был приобретен по названному договору купли-продажи, путем оформления соответствующих прав на этот земельный участок.

В связи с тем, что в силу статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами, а поскольку изложенные выше обстоятельства, имеют значение для правильного исхода спора и необходимы для принятия законного и обоснованного судебного акта, то для устранения приведенного недостатка обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 21.12.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А73-15261/2020 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова