Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ручьи» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 682711, Хабаровский край, Солнечный район, рабочий <...>)

ктовариществу собственников жилья «Квартал «Амур» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680022, <...>)

опризнании недействительным договора

Общество с ограниченной ответственностью «Ручьи» (далее – ООО «Ручьи») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к товариществу собственников жилья «Квартал «Амур» (далее – ТСЖ «Квартал «Амур») о признании недействительным договора от 30.08.2013 о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур».

Решением от 27.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017, в удовлетворении иска отказано.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по кассационной жалобе ООО «Ручьи», считающего их необоснованными и подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям полагает, что оспариваемый им договор не содержит определенного сторонами состава общего имущества, находящегося в долевой собственности домовладельцев квартала «Амур», что должно повлечь признание его незаключенным.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, согласно выпискам из ЕГРЮЛа ООО «Ручьи» является собственником нежилых помещений, площадью 2 115,40 кв. м, расположенных по адресу: квартал «Амур», дом 46: блок обслуживания (площадь 1 289,80 кв. м, литер Д, Д1, условный номер 27-27-01/035/2007-259) и спортзал (площадь 825,60 кв. м, литер В, условный номер 27:23:528Б:46/28453 литер В) (записи в ЕГРП № 27-27-01/044/2012-684 и № 27-27-01/044/2012-683 от 26.09.2012).

Указанные объекты расположены на территории коттеджного поселка «Квартал «Амур», обслуживаемого ТСЖ «Квартал «Амур».

30.08.2013 между ТСЖ «Квартал «Амур» (ТСЖ) и ООО «Ручьи» (собственник) заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур», предметом которого является оказание ТСЖ своими силами либо силами подрядной организации услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур», предоставление услуг собственнику помещений в ТСЖ, и пользующихся на законном основании помещениями лицам, осуществление иной, направленной на достижение целей управления ТСЖ «Квартал «Амур» деятельности.

Содержание общего имущества включает в себя: осмотр общего имущества, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

Текущий и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Пунктом 2.2. договора установлен перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в коттеджном поселке «Квартал «Амур», который может быть изменен по письменному соглашению сторон (пункт 2.3.).

Согласно пункту 1.1. договора доля участия собственника в содержании общего имущества ТСЖ «Квартал «Амур» - пропорциональная размеру общей площади указанных помещений.

Доля собственника в общем имуществе определяется как отношение общей площади его помещения к суммарной площади всех помещений в поселке, и не может быть выделена в натуре и/или отчуждена отдельно от права собственности на помещение.

Общим имуществом коттеджного поселка «Квартала «Амур» является принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в ТСЖ «Квартал «Амур», не являющееся частями жилых домов и иных вспомогательных помещений, находящихся в собственности жильцов и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном коттеджном поселке, имущество по состоянию на дату заключения настоящего договора.

Состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в коттеджном поселке (подпункт «а» пункта 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 № 491) и указывается в Приложении № 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 1.4. договора).

Плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в коттеджном поселке «Квартал «Амур» (пункт 4.1. договора).

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в ТСЖ «Квартал «Амур» на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на соответствующий год. На дату заключения настоящего договора плата составляет 31,20 руб. за 1 кв. м площади собственника (пункт 4.2. договора).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.11.2014 по делу № А73-6149/2014 объекты недвижимости: насосная станция площадью 261,7 кв. м, проходная площадью 22,1 кв. м, склад ГСМ площадью 92,9 кв. м, трансформаторная подстанция площадью 127,2 кв. м, расположенные по адресу: <...>, признаны общим долевым имуществом собственников домовладений, расположенных в границах жилого поселка «Квартал «Амур».

Ссылаясь на факт заблуждения относительно состава общего имущества, расположенного в коттеджном поселке «Квартал «Амур», до момента принятия указанного решения, размера доли, ООО «Ручьи» обратилось с настоящим исковым требованием в суд на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая данный спор, суды обеих инстанций исходили из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 178 указанного Кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 этого же Кодекса, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Исходя из положений указанной статьи, исковое заявление о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ не может быть удовлетворено, если будет установлено, что истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих требований (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование требований истцом указано на неверное определение в договоре от 30.08.2013 о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур», заключенном сторонами, размера платы ООО «Ручьи» на содержание общего имущества, исходя из доли участия собственника в содержании общего имущества ТСЖ «Квартал «Амур» пропорционально размеру общей площади указанных помещений; нарушение указанным договором права собственности истца на общее имущество.

Оценивая данные обстоятельства как не являющиеся существенным заблуждением, о которых истец не должен был знать, и, не принимая их в качестве основания признания договора от 30.08.2013 недействительным применительно к статье статьи 178 ГК РФ, суд исходил из следующего.

Согласно положениям статей 210, 249 ГК РФ, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 136 Жилищного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются также внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт 1 Правил).

В силу пункта 11 Правил под содержанием общего имущества понимается сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержания общего имущества.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения (пункт 29 вышеуказанных Правил).

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 37, пункту 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Пунктом 6 статьи 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 этого Кодекса.

В соответствии с пунктом 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, а также условия договора от 30.08.2013, пришли к обоснованному выводу о том, что размер платежей на содержание общего имущества в коттеджном поселке «Квартал «Амур» в рамках спорного договора согласован сторонами в добровольном порядке в соответствии с требованиями, установленными статьями 39, 156, 158 ЖК РФ.

Судом установлено, что на дату заключения спорного договора общая площадь помещений собственников составляла 16 48125 кв.м, площадь помещений, принадлежащих ООО «Ручьи», - 2 115,4 кв.м, соответственно доля на содержание общего имущества - 12,84.

Поскольку нормами действующего законодательства урегулирован вопрос, касающийся расходов по содержанию общего имущества, в соответствии с которым собственники осуществляют права и обязанности в отношении принадлежащего им имущества пропорционально их долям в праве собственности на это имущество, суды при таких обстоятельствах сделали верный вывод о том, что указанные истцом в обоснование требований обстоятельства не являются существенным заблуждением, что, в свою очередь, повлекло правомерный отказ в заявленном иске.

Довод истца и кассационной жалобы об отсутствии обязанности нести расходы на содержание общего имущества, поскольку в судебном порядке определено, что только 4 объекта недвижимости в коттеджном поселке «Квартал «Амур» являются общим имуществом (трансформаторная подстанция, насосная станция, проходная и склад ГСМ), права долевой собственности на прочее имущество из перечня ТСЖ у ООО «Ручьи» не имеется, судом был отклонен, как основанный на неверном толковании пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 1 статьи 210 ГК РФ, с учетом того, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам в силу закона.

При этом судом отмечено, что апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 29.07.2016 по делу № 33-3009/2016 установлены только доли собственников жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в объектах недвижимости (трансформаторная подстанция, насосная станция, проходная и склад ГСМ), в то время как вопрос об отнесении к общему имуществу иных объектов движимого и недвижимого имущества не рассматривался.

По оценке суда, перечень имущества ТСЖ «Квартал «Амур» не противоречит положениям пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем довод о наличии в перечне имущества ТСЖ «Квартал «Амур» имущества, не относящегося к общему, является несостоятельным.

Доводы заявителя кассационной жалобы уже были предметом исследования в судах обеих инстанций, где им дана надлежащая правовая оценка как несостоятельным, пересмотр которой не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению – не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.12.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 по делу № А73-14373/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.А. Тарасов

Судьи А.Н. Барбатов

Н.Ю. Мельникова