Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КаРус»

на решение от 10.03.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017

по делу № А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.С. Белов, в апелляционном суде – судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына, А.С. Шевченко

по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска

к обществу с ограниченной ответственностью «КаРус»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

третьи лица: ФИО2, управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 693000, <...>; далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КаРус» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 693000, <...>; далее – ООО «КаРус», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 20.06.2012 по 10.10.2015 в сумме 3 562 494 руб. 57 коп., неустойки, начисленной за период с 21.06.2012 по 10.10.2015, в размере 2 596 770 руб. 70 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО2, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.10.2016 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением суда от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017, иск удовлетворен частично, с ООО «КаРус» в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 3 562 494 руб. 57 коп., пени в размере 500 000 руб., в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «КаРус» просит указанные по делу судебные акты отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что назначение спорных земельных участков, предоставленных по договору аренды под организацию строительной площадки к объекту «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями», не является целью, связанной со строительством и, как следствие, арендная плата с момента ввода в эксплуатацию и последующей государственной регистрации основного объекта недвижимости должна начисляться с применением коэффициента 0,15 как за участок, предоставленный для целей, не связанных со строительством, но граничащий с участком, связанным со строительством в рамках его функционального назначения. Вместе с тем, по мнению ответчика, доказательств того, что изначально назначение земельных участков не было связано со строительством, не представлено. В этой связи полагает, что пункты 5, 5.1 решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 не подлежат в данном случае применению. Указывает относительно начала исчисления арендной платы, что ввод объекта в эксплуатацию осуществлялся в июле 2015 года, на основании чего зарегистрировано право собственности на котельную. В июне 2015 года вносились изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а весной 2016 года зарегистрировано право собственности на ливневую канализацию. Таким образом, выводы судов о завершении строительства 20.06.2012 не соответствуют действительности.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи, представитель департамента, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящем, департамент землепользования города Южно-Сахалинска, арендодатель) и ООО «КаРус» (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2010 № 11979, по условиям которого арендатору переданы в пользование земельные участки, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Емельянова, общей площадью 0,4262 га, категория земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0601005:280, площадью 1360 кв.м и с кадастровым номером 65:01:0601005:279, площадью 2902 кв.м, сроком действия с 25.02.2010 по 25.01.2011.

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора земельные участки предоставлены под организацию стройплощадки к объекту «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями».

Соглашениями от 09.03.2011 № 25390/2, от 12.12.2012 № 25390/3 к договору аренды земельного участка срок его действия продлевался до 31.12.2012, затем по 31.12.2013, соответственно.

В пункте 2.4. данного договора закреплена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Приложениями к вышепоименованному договору стороны согласовали расчет арендной платы (приложение 1) и характеристики земельного участка с приложением к ним кадастровых паспортов, из которых следует, что земельные участки предоставлены в целях разрешенного использования: для организации строительной площадки к объекту «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями». Годовая плата за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:280 составила 382 447 руб. 91 коп, за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:279 – 816 076 руб. 35 коп.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 03.07.2015 № 65/000/101/2015-15044 названный договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке, что подтверждается свидетельством серии 65АА № 086210.

В силу условий договора арендатор производил оплату аренды по платежным поручениям от 05.06.2012 № 204, от 09.10.2012 № 366, от 09.11.2012 № 417, от 17.12.2012 № 484, от 18.03.2013 № 86, от 21.05.2013 № 159, от 03.09.2013 № 289, от 08.11.2013 № 354, от 13.03.2014 № 73, от 16.06.2014 № 164, от 16.09.2014 № 246, от 05.11.2014 № 274, от 18.03.2015 № 52, от 09.06.2015 № 33, от 11.09.2015 № 45. В 2012 году в сумме 1 230 012 руб. 77 коп., в 2013 году - 456 891 руб. 86 коп., в 2014 году - 479 736 руб. 46 коп.

ООО «КаРус» зарегистрировало право собственности на объект недвижимости «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями», о чем в ЕГРП 20.06.2012 сделана запись регистрации № 65-65-01/041/2012-119.

Письмом от 26.02.2015 № 222202 департамент направил в адрес общества уточненный расчет арендной платы за использование земельных участков за период с 2012-2015 годы по договору аренды от 15.07.2010 № 11979, в последующем – требование от 21.04.2015 № 223547 об оплате задолженности по аренде, неисполнение которого явилось основанием для предъявления настоящего иска.

Поскольку арендатор продолжает пользоваться земельными участками в отсутствие возражений арендодателя, судами констатировано, что спорный договор является продленным на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельные участки по договору аренды от 15.07.2010 № 11979 предоставлялись ООО «КаРус» для целей для организации строительной площадки к объекту «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями». Следовательно, арендная плата определялась для использования обществом земельных участков именно для этой цели.

В этот период действовал Закон от 01.08.2008 № 78-ЗО, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области. Решением городского собрания городского округа «город Южно-Сахалинск» от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 в формуле расчета арендной платы установлен Кд – коэффициент использования 0,05 для земельных участков, предоставляемых для строительства капитальных объектов торговли - магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры.

Между тем с момента завершения строительства недвижимости - «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями», ввода объекта в эксплуатацию с последующей его регистрацией, фактическое использование данных участков правообладателем осуществляется уже с иной целью - для эксплуатации такого объекта.

В решении от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 (в редакции решения от 30.01.2013 № 746/44-13-4) предусмотрен в формуле расчета арендной платы Кд – коэффициент использования 0,15 для земельных участков, занятых капитальными объектами торговли - магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры).

Таким образом, принимая во внимание условия пункта 2.2. договора аренды от 15.07.2010 № 11979, и учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, согласно которой принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, суды признали, что в данном случае арендная плата по договору является регулируемой, в связи с чем ответчик в спорный период обязан был вносить такую плату в размере, определяемом уполномоченным органом по утвержденным порядку и методике.

Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ООО «КаРус» своих обязательств по внесению арендной платы в установленном законом размере за пользование имуществом, переданным по договору аренды, суды, проверив расчет иска, который не оспорен обществом, обоснованно пришли к выводу о том, что требование о взыскании задолженности является законным и подлежащим удовлетворению за рассматриваемый период в сумме 3 562 494 руб. 57 коп.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.1. договора аренды стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Ввиду того, что арендатор допустил просрочку исполнения денежного обязательства, суды с учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера ответственности в порядке статьи 333 ГК РФ, сочли требование истца о взыскании неустойки правомерным в сумме 500 000 руб.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с той оценкой, которую арбитражные суды дали обстоятельствам спора, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ, поэтому подлежат отклонению кассационным судом.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения принятых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.03.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по делу № А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2017 № 0000636, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

Е.К. Яшкина