Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

на решение от 10.08.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018

по делу № А51-2818/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Беспалова Н.А., в апелляционном суде судьи Палагеша Г.Н., Анисимова Н.Н., Гончарова А.В.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройградПриморье»

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом»

опризнании незаконным распоряжения

Общество с ограниченной ответственностью «СтройградПриморье» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690105, <...>; далее – ООО «СтройградПриморье», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее – Департамент) от 27.12.2017 № 670-вр об отмене результатов аукциона на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16341, расположенного в <...> в районе дома № 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом» (далее – ООО ПИСК «Уютный дом»).

Решением суда от 10.08.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 без изменения, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене. Как указывает заявитель, основанием для отмены результатов аукциона послужило наличие ранее заключенного с третьим лицом – ООО ПИСК «Уютный дом» договора аренды в отношении того же земельного участка, являвшегося предметом торгов. В связи с чем Департамент полагает, что при наличии двух сделок с разными лицами по поводу одного и того же имущества, предъявленные обществом по настоящему делу требования являются ненадлежащим способом защиты нарушенного права и не приведут к его восстановлению.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель Департамента дал пояснения по обстоятельствам спора и настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению дела по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и пояснений представителя Департамента, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Департамента от 03.07.2014 № 1680-рз (в редакции распоряжения от 09.09.2015 № 783-вр) принято решение о предоставлении ООО ПИСК «Уютный дом» в аренду на срок 5 лет земельного участка с кадастровым номером 25:28:060006:16341 площадью 14 343 кв.м в городе Владивостоке в районе улицы Уссурийская, дом 1, для строительства здания с офисными и служебными помещениями, в связи с чем между Департаментом (арендодатель) и ООО ПИСК «Уютный дом» (арендатор) был заключен соответствующий договор аренды от 17.11.2015 № 04-Ю-19171, государственная регистрация которого произведена по инициативе Департамента только 20.11.2017.

Вместе с тем Департаментом также было издано распоряжение от 01.09.2017 № 445-вр по вопросу об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16341, имеющего местоположение: г. Владивосток, в районе ул. Уссурийская, д. 1, для строительства объекта производственного назначения.

В проводимых торгах выразили намерение принять участие четыре претендента: ООО «СтройградПриморье», ФИО2, ФИО3 и ФИО4

Как отражено в протоколе от 15.11.2017, в ходе торгов, в которых участвовали три претендента, единственное предложение по начальной цене поступило только от ООО «СтройградПриморье», в связи с чем аукцион признан не состоявшимся на основании пункта 19 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ.

С учетом результатов проведенного аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО «СтройградПриморье» (арендатор) заключен договор аренды от 12.12.2017 № 284-В земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16341 площадью 14 343 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир 3-этажное здание, участок находится примерно в 38 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <...>), разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса вредности, цель предоставления: для строительства объекта производственного назначения.

Согласно уведомлению от 11.01.2018 № 25/001/010/2017-8652 Управление Росреестра по Приморскому краю приостановило государственную регистрацию договора аренды в связи с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Поскольку после проведения торгов 15.11.2017, но до заключения с ООО «СтройградПриморье» договора аренды от 12.12.2017 № 284-В, в публичный реестр была внесена запись о регистрации ранее заключенного с ООО ПИСК «Уютный дом» договора аренды от 17.11.2015 № 04-Ю-19171, Департамент принял решение об отмене итогов аукциона, о чем издал оспариваемое распоряжение от 27.12.2017 № 670-вр.

Рассматривая заявленные обществом требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, которыми урегулированы вопросы подготовки, организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом судами верно указано, что в силу подпункта 7 пункта 8 и пункта 24 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ в случаях, когда земельный участок предоставлен в аренду он не может быть предметом аукциона и в этом случае уполномоченным органом должно быть приято решение об отказе в проведении аукциона.

Вопреки указанным нормам права, Департамент после публикации 07.11.2017 извещения о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка самостоятельно обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды того же участка, заключенного в 2015 году с ООО ПИСК «Уютный дом», однако не принял соответствующего решения об отказе в проведении аукциона, провел в назначенное время 15.11.2017 торги, по результатам которых заключил 12.12.2017 договор аренды с ООО «СтройградПриморье».

Вместе с тем ни приведенные выше нормы Земельного кодекса РФ, ни общие положения гражданского законодательства, регулирующие порядок проведения торгов, не наделяют организатора торгов правом в одностороннем порядке отменить результаты торгов после подведения их итогов и заключения договора с победителем торгов.

Так, по смыслу статьи 449 ГК РФ допущенные при проведении торгов существенные нарушения могут служить основанием для оспаривания результатов торгов в судебном порядке, а не их отмены по инициативе организатора.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

При этом само по себе наличие регистрации ранее заключенного с ООО ПИСК «Уютный дом» договора аренды от 17.11.2015 № 04-Ю-19171 не влечет безусловной недействительности заключенного на торгах иного договора аренды от 12.12.2017 № 284-В, стороной которого является ООО «СтройградПриморье».

В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу № 305-ЭС18-12573.

Доказательств того, что спорный земельный участок фактически передавался в аренду ООО ПИСК «Уютный дом» в соответствии с договором от 17.11.2015 № 04-Ю-19171 и использовался третьим лицом по назначению, в деле не имеется. Регистрация данного договора проведена по инициативе Департамента, а не первоначального арендатора.

С учетом установленных обстоятельств суды пришли к единому и правильному выводу о том, что у Департамента не имелось предусмотренных законом оснований для издания по своей инициативе оспариваемого распоряжения от 27.12.2017 № 670-вр об отмене результатов аукциона.

Такое незаконное решение Департамента фактически направлено на одностороннее расторжение заключенного с обществом по итогам аукциона договора аренды и нарушает его права, поскольку лишает последнего возможности требовать передачи предмета аренды, либо возмещения причиненных убытков как это предусмотрено нормами статей 398, 611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах удовлетворение судами заявленных ООО «СтройградПриморье» требований признается судом округа соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о наличии в публичном реестре записи о регистрации ранее заключенного с третьи лицом договора аренды и об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права рассматривались судами первой и апелляционной инстанций, получили правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах. Оснований для иных выводов по указанным вопросам суд округа не усматривает.

Доводов, опровергающих выводы судов об отсутствии у Департамента оснований для самостоятельной отмены результатов аукциона, кассационная жалоба не содержит.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, судами также не допущено, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.08.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу № А51-2818/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова