Гражданский кодекс часть 1

к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края третьи лица: департамент градостроительства Приморского края, администрация города Владивостока, Шишкина Валентина Ивановна

о признании незаконным отказа

Товарищество собственников жилья «СПОРТ» (ОГРН 1052503726626, ИНН 2538092362, адрес (место нахождения): 690062, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100-летия Владивостока, 9А; далее - ТСЖ «СПОРТ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес (место нахождения): 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент) с заявлением о признании незаконным решения департамента, оформленного письмом от 21.09.2016 № 20/33135, об отказе в формировании земельного участка под многоквартирным домом № 9А по пр-ту 100-летия Владивостоку в г. Владивостоке.

Определениями от 20.12.2016, от 18.01.2017, от 29.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены департамент градостроительства Приморского края (далее - департамент градостроительства), администрация города Владивостока (далее администрация), Шишкина Валентина Ивановна (далее - Шишкина В.И.).

Решением от 05.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ «СПОРТ» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Указывает, что формирование земельного участка под многоквартирным домом является обязанностью уполномоченных государственных органов, однако, до настоящего времени, проект межевания территории, на которой расположен испрашиваемый земельный участок, не подготовлен и не утвержден, такое бездействие нарушает права жителей МКД. Считает, что нахождение спорного земельного участка одновременно в двух территориальных зонах не может служить основанием для отказа в формировании земельного участка под спорным многоквартирным домом. Также ссылается на определение Приморского краевого суда от 27.01.2016, с учетом дополнительного определения от 30.03.2016 по делу № 33-569, которыми было установлено, что для занятия и обслуживания указанного многоквартирного дома необходим именно испрашиваемый земельный участок.

В отзывах на кассационную жалобу департамент просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения; администрация доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ТСЖ «СПОРТ», департамента, администрации доводы кассационной жалобы и отзывов на нее поддержали в полном объеме, дали по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Шишкина В.И. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Владивосток, пр-кт 100-летия Владивостоку, 9А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.03.2004 серии 25-АА № 400792.

08.09.2016 Шишкина В.И. обратилась в департамент с заявлением вх. № 20-48256 о формировании земельного участка под многоквартирным домом путем подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложив к заявлению схему расположения испрашиваемого земельного участка под многоквартирным домом. Согласно схеме площадь образуемого земельного участка составляет 1675 кв.м.

Письмом от 21.09.2016 № 20/33135 департамент со ссылкой на изменение с 01.03.2015 земельного законодательства, указал, что действующие нормы права не допускают образование земельного участка на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. При этом указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 43 Градостороительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), пунктом 3.2.2 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 29.10.2002, подготовка проекта межевания допускается на часть территории квартала, микрорайона (в границах установленных красных линий).

ТСЖ «Спорт», является управляющей компанией многоквартирного дома № 9А по пр-ту 100-летия Владивостока и, действуя в интересах прав собственников помещений многоквартирного дома, расценив названное письмо как отказ в формировании земельного участка под многоквартирный дом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции этой же нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 этого же Федерального закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из приведенных положений жилищного законодательства следует, что права общей долевой собственности у собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в частности на земельный участок возникают с момента формирования земельного участка в установленном порядке и проведении в отношении него государственного кадастрового учета.

В данном случае, спор связан с вопросами формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.

Как указано, выше к заявлению Шишкиной В.И. приложена схема образуемого земельного участка площадью 1675 кв.м. В заявлении отражено, что ранее на кадастровом учете находился земельный участок площадью 1675 кв.м с кадастровым номером 25:28:040002:204, который снят с кадастрового учета на основании определения от 27.07.2016 с учетом дополнительного определения от 30.03.2016 судебной коллегии по гражданский делам Приморского краевого суда по делу № 33-569.

Из представленных в дело определения от 27.01.2016, дополнительного определения от 30.03.2016 следует, что судом удовлетворены требования Шишкиной В.И., а именно признаны отсутствующим: право собственности РФ и право постоянного бессрочного пользования ГБОУСПО «Приморское государственное училище (техникум) олимпийского резерва» на земельный участок площадью 1675 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040002:204; сведения об этом земельном участке исключены из Государственного кадастра недвижимости. Судебный акт мотивирован тем, что в границах указанного земельного участка находится многоквартирный дом, под которым земельный участок в установленном порядке не формировался.

Таким образом, истцом фактически заявлены требования в отношении земельного участка, который ранее состоял на кадастровом учете.

Главой I.1 ЗК РФ урегулированы вопросы образования земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с
ГрК РФ;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Судами обеих инстанций установлено, что испрашиваемый земельный участок входит в границы элемента планировочной структуры (квартала), ограниченного улицами Нефтеветка, участком железнодорожных путей, вдоль улицы Нефтеветка и автодорогой «Уссури» по проспекту 100-летия Владивостоку.

Суд первой инстанции, установив, что в границах квартала, в котором расположен многоквартирный дом 1950 года постройки многоквартирные жилые дома отсутствуют, признал неверными доводы департамента, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами и, следовательно, о необходимости образования земельного участка исключительно на основании проекта межевания территории. Вместе с тем, суд, принимая во внимание, что испрашиваемый земельный участок находится в двух территориальных зонах: Т-3 (зона объектов автомобильного транспорта), Р-2 (зона объектов отдыха, спорта, туризма и развлечений), руководствуясь правилами пункта 7 статьи 11.9 ЗК РФ, признал не допустимым образование испрашиваемого земельного участка до внесения изменений в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа в отношении этого земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований. При этом суд установил, что непосредственно объект недвижимости - многоквартирный дом также находится в двух территориальных зонах.

Апелляционная инстанция, не опровергая выводы о необходимости инициирования процедуры, связанной с изменениями Правил землепользования и застройки в отношении территориальных зон, вместе с тем признала ошибочными выводы суда первой инстанции, что образование земельного участка возможно посредством утверждения схемы земельного участка. Суд признал достаточным для применения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ то, что испрашиваемый земельный участок находится в границах элемента планировочной структуры (квартала).

Между тем, выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

В пункте 35 статьи 1 ГрК РФ, в редакции, действующей с 01.01.2017, дано понятие элемента планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Виды элементов планировочной структуры: район; микрорайон; квартал; территория общего пользования; территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан; территория транспортно-пересадочного узла; территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта; улично-дорожная сеть утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.04.2017 № 738/пр (зарегистрирован в Минюсте России 26.05.2017 № 46850). Данный нормативный акт на момент подачи заявления об утверждении схемы земельного участка отсутствовал.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 41 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент подачи заявления об утверждении схемы земельного участка) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (пункт 5 статьи 41 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (пункт 2 названной статьи). При этом в состав материалов по обоснованию проекта планировки в графической форме входит схема расположения элемента планировочной структуры (подпункт 1 пункта 5 статьи 42 ГрК РФ).

Элементы планировочной структуры учитываются и в проекте межевания территории (статья 43 ГрК РФ)

Из указанных норм следует, что документацией по планировке территории, включающей проект планировки территории, проект межевания территории выделяются и утверждаются, в том числе элементы планировочной структуры.

В данном случае суды устанавливая, что земельный участок, занятый многоквартирным домом входит в границы элемента планировочной структуры (квартала) документально этот вывод не обосновали; не установили, каким документом на территории Владивостокского городского округа установлены границы такого элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, с которым непосредственно связана возможность образования земельного участка исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В этой связи являются необоснованными выводы судебных инстанций о том, что испрашиваемый земельный участок входит в границы элемента планировочной структуры - квартала.

Выводы судебных инстанций о нахождении многоквартирного дома в 2-х территориальных зонах, и поэтому до внесения изменений в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа невозможно образовать земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, сделаны без учета следующего.

Так, из представленного в дело фрагмента карты градостроительного зонирования следует, что непосредственно многоквартирный дом находится в 2-х территориальных зонах: Т-3, Р-2. Данный фрагмент карты входит в состав Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462.

Статьей 30 ГрК РФ урегулированы вопросы по разработке и утверждению правил землепользования и застройки. Предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются территориальные зоны. При этом границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В этой связи расположение земельного участка, занятого многоквартирным домом, в 2-х территориальных зонах не соответствует требованиям статьи 30 ГрК РФ.

Кроме того, как установлено, испрашиваемый земельный участок площадью 1675 кв.м ранее состоял на государственном кадастровом учете, имел кадастровый номер 25:28:040002:204; участок подлежал исключению из Государственного кадастра недвижимости на основании вступившего в законную силу судебного акта Приморского краевого суда, принятого по делу № 33-569.

При рассмотрении настоящего спора, суды не выяснили, состоял ли названный земельный участок на государственном кадастровом учете на момент утверждения правил землепользования и застройки, и как следствие не установили возможности применения к спорным правоотношениям правил части 2 статьи 13 АПК РФ.

Более того, суды, указывая на необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки, не учли, что соответствующие изменения могут быть внесены только при наличии сведений о земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного дома. При этом, каким образом подлежит определению такой земельный участок не выяснили.

Поскольку вышеназванные обстоятельства судами не устанавливались, а их выяснение является значимым для разрешения заявленных требований, следует признать, что принятые по делу судебные не отвечают требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать им соответствующую оценку и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.04.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу № А51-30819/2016 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова