Гражданский кодекс часть 1

Администрация Находкинского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 692904, <...>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чистая вода плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 692943, <...>; далее – ООО «Чистая вода плюс») о взыскании 4 483 390 руб. 49 коп., составляющих задолженность по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 № 3452-10 в размере 2 233 603 руб. 74 коп. за период с 01.01.2011 по 01.07.2017 и неустойку в сумме 2 249 786 руб. 75 коп. за период с 01.01.2011 по 11.07.2017 (с учетом увеличения периода взыскания в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Врангель-Водострой» (далее – ООО «Врангель-Водострой»).

Решением суда от 09.10.2017, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами не выяснены все значимые обстоятельства спора и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем просит их отменить, заявленные требования – удовлетворить. При этом администрация настаивает на том, что после истечения срока действия договора аренды от 16.09.2010 № 3452-10 ответчик занимаемый им земельный участок не освободил, арендодателю его по акту не возвратил, поэтому указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок. Следовательно, ООО «Чистая вода плюс» обязано было в спорный период вносить арендную плату в силу статей 621, 622 ГК РФ и оснований для отказа в иске у судов не имелось. Также администрация полагает, что передача участка третьему лицу для выполнения подрядных работ не освобождает ответчика от исполнения своих договорных обязательств перед арендодателем. При этом администрация указывает на отсутствие в деле достоверных доказательств предоставления третьему лицу того же земельного участка, что использовался ответчиком, кадастровые номера этих участков судами не выяснялись. Кроме того, обращает внимание на наличие признаков аффилированности между ответчиком и третьим лицом, в которых состав участников и исполнительные органы полностью совпадают.

ООО «Чистая вода плюс» и ООО «Врангель-Водострой» в отзывах на кассационную жалобу опровергают все приведенные в ней администрацией доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом отмечают, что спорный земельный участок предоставлялся ответчику для определенной цели – строительства сетей водоснабжения, после достижения которой и истечения срока действия договора данный участок по своему назначению арендатором фактически не использовался. Ремонт указанных сетей впоследствии осуществлялся третьим лицом, что еще раз подтверждает отсутствие оснований для взыскания с ответчика арендной платы в силу норм статьи 328 ГК РФ и правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 09.04.2013 № 13689/12 и пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступивших отзывов на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалам дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «Чистая вода плюс» (арендатор) был заключен договор аренды от 16.09.2010 № 3452-10, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 13.08.2010 по 12.08.2013 земельный участок с кадастровым номером 25:31:070002:367 общей площадью 8 162,00 кв.м, из них площадью 2 155,00 кв.м в водоохранной зоне ручья, расположенный по адресу: участок начинается примерно в 340 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, <...>, продолжающегося в восточном направлении, заканчивающегося в 27 м к северу от здания, расположенного по адресу: г. Находка, <...>, в границах в соответствии с выпиской из кадастрового паспорта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору для строительства сетей водоснабжения от Северных емкостей до улицы Железнодорожной в городе Находке.

Наряду с этим, между администрацией (заказчик) и ООО «Врангель-Водострой» (подрядчик) также был заключен муниципальный контракт от 26.07.2013 № 0120300010213000242-0060336-01, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению подрядных работ для нужд заказчика за счет средств бюджета Находкинского городского округа – выполнение работ по замене магистрального водовода от КНС поселка Береговой до бомбоубежища поселка Врангель г. Находки в объеме и сроки, предусмотренные контрактом, а заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы.

Несмотря на это администрация полагала, что поскольку после истечения срока действия договора аренды от 16.09.2010 № 3452-10 ответчик не возвратил земельный участок, то данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок.

На основании этого администрация продолжила начислять арендные платежи и направила в адрес ООО «Чистая вода плюс» уведомление от 04.12.2013 № 20.03.02/05177, согласно которому после истечения срока действия договора аренды (с 13.08.2013) арендная плата по нему составляет 423 717 руб. 50 коп. в год (ежемесячный платеж – 35 309 руб. 79 коп.). Уточненный расчет арендной платы осуществлен на основании решения Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 № 567 «Об утверждении положения об арендной плате за землю в Находкинском городском округе», предусматривающего, что для земельных участков, предоставленных в аренду для осуществления на них строительства в течение срока согласования земельного участка под проектирование и строительство до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости, но не превышающий трехлетний срок при расчете размера арендной платы, применяется корректирующий коэффициент 1,2, а по истечении указанного трехлетнего срока применяется коэффициент 2, вплоть до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Ссылаясь на неисполнение ООО «Чистая вода плюс» своих обязательств по внесению арендной платы и образование в связи с этим задолженности, на которую начислена неустойка, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями об их взыскании, отказывая в удовлетворении которых судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Как верно указали суды, в данном случае правоотношения сторон основаны на договоре от 16.09.2010 № 3452-10 и регулируются общими нормами главы 34 ГК РФ об аренде с учетом специальных положений земельного законодательства в части применения регулируемого размера арендной платы.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ основной обязанностью арендатора является внесение платы за пользование имуществом.

Пунктом 1 статьи 610 установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, по истечении которого арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

Судами обеих инстанций установлено и участвующим в деле лицами не отрицалось, что ответчик фактически пользовался спорным земельным участком в пределах срока действия договора аренды от 16.09.2010 № 3452-10, однако плату за это должным образом не вносил.

Вместе с тем, с учетом заявления ответчика о пропуске администрацией общего срока исковой давности суды, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200 ГК РФ и разъяснениями пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», обосновано признали, что с учетом подачи иска в суд 05.04.2017, требования администрации за период до 04.04.2014 не подлежат удовлетворению.

Возражений относительно данных выводов судов в кассационной жалобе не приведено.

Далее, требуя взыскания с ответчика арендной платы за период после истечения срока действия договора (с 13.08.2013 по 01.07.2017), администрация утверждала о том, что арендатор продолжил использовать спорный земельный участок, поскольку не возвратил его арендодателю по акту приема-передачи.

Отклоняя данные доводы администрации, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчик в указанный период объективно не мог использовать спорный участок, поскольку он фактически был передан истцом третьему лицу.

Так, судами отмечено, что во исполнение муниципального контракта от 23.08.2013 № 0120300010213000370-0060336-01 ООО «Врангель-Водострой» осуществляло на спорном участке подрядные работы по реконструкции сетей водоснабжения, после чего данные сети были переданы истцу по акту приемки работ.

Указанные действия по передаче администрацией подрядчику земельного участка, необходимого для выполнения строительных работ, согласуются с положениями пункта 1 статьи 747 ГК РФ.

Поскольку администрация реализовала свои правомочия как собственник земельного участка, предоставив его в фактическое пользование третьему лицу, суды признали, что в такой ситуации пользование ответчиком этим же участком не доказано.

Для применения положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, на чем настаивает в данном случае администрация, значимым является факт продолжения пользования арендатором переданным ему имуществом в отсутствие возражений против этого со стороны арендодателя.

Однако таких обстоятельств судами по итогам соответствующей статье 71 АПК РФ оценки имеющихся в деле доказательств установлено не было.

Не имеется также в деле доказательств того, что ответчик в период действия договора от 16.09.2010 № 3452-10 не закончил возведение сетей водоснабжения, для строительства которых ему передавался в аренду спорный земельный участок. Возникновение у ответчика права собственности на созданное на этом участке имущество также не подтверждено.

Следовательно, отсутствие подписанного между истцом и ответчиком акта приема-передачи арендованного участка в рассматриваемой ситуации не является безусловным основанием для взыскания спорной задолженности, поскольку, как установили суды, это обстоятельство не препятствовало администрации по своему усмотрению после истечения срока аренды распорядиться как непосредственно самим земельным участком, так и расположенными на нем сетями водоснабжения, для ремонта которых привлекалось третье лицо – ООО «Врангель-Водострой».

По существу обязательства арендатора по внесению арендной платы носят встречный характер и обусловлены фактом предоставления возможности использования переданного ему арендодателем имущества по своему целевому назначению.

Однако ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Поскольку в данном конкретном случае факт использования ответчиком спорного участка после истечения срока действия договора от 16.09.2010 № 3452-10 в установленных в нем целях (строительство сетей водоснабжения) не доказан, и учитывая, что в указанный период участок был передан администрацией третьему лицу, выводы судов об отказе в иске следует признать обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы администрации о возобновлении действия договора аренды от 16.09.2010 № 3452-10 на неопределенный срок рассматривались судами обеих инстанций и мотивированно ими отклонены как опровергающиеся материалами дела. Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется.

Утверждение администрации о том, что третьему лицу предавался иной участок судом округа также не принимается, поскольку позиция заявителя в этой части касается итогов оценки судами имеющихся в деле доказательств, полномочиями по переоценке которых суд кассационной инстанции не наделен в силу норм статей 284, 286 АПК РФ.

Ссылки администрации на наличие признаков аффилированности между ответчиком и третьим лицом признаны судами не имеющими правового значения. Каким образом данный факт мог повлиять на законность принятых по делу судебных актов в кассационной жалобе администрация не обосновала.

При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций выяснены все существенные для дела обстоятельства, дана должная оценка представленным сторонами доказательствам, верно применены нормы материального права и не допущено нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы администрации в такой ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу № А51-8104/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи Е.К. Яшкина

В.А. Гребенщикова