Гражданский кодекс часть 1

о взыскании 585 659 рублей 24 коп., обязании ответчика возобновить договор аренды на прежних условиях и возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина

Идивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***> (далее по тексту - ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» (ОГРН <***>, место нахождения: 683024, <...> Октября, 4 (далее по тексту - ОАО «ДЭЗ») убытков в размере 465 085 руб. 80 коп.; неосновательного обогащения в сумме 106 270 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % на сумму 106 270 руб. с октября 2009 года по настоящее время в размере 14 303 руб. 44 коп.; обязании ответчика оформить заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу Космический проезд 5а, надлежащим образом и возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина по адресу: ул. Космический проезд, 5а, с 01.12.2010 по настоящее время.

До принятия судом решения по делу истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 585 659 руб. 24 коп., в том числе: 106 270 руб. арендной платы в период ремонта с апреля до начала октября 2009 г.; 14 303 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, по ставке ЦБ РФ - 8,25%, на сумму арендной платы 106 270 руб. с октября 2009 г. по май 2011 г.; 422 957 руб. расходов на ремонт помещения: 72 957 руб. стоимость материалов, 350 000 руб. стоимость ремонтных работ; 42 128 руб. 80 коп. убытков, связанных с выплатой кредита, при неработающем по вине ОАО «ДЭЗ» магазине, 15 895 руб. 76 коп. погашенных поручителем, 26 233 руб. непогашенная задолженность банку. Уточнил четвертое требование просительной части искового заявления, просил: обязать ответчика возобновить договор аренды, на прежних условиях, с 01 декабря 2010 года, оформить его надлежащим образом. Дополнительно уточнил второе требование, просил взыскать сумму 106 270,00 руб. не в качестве неосновательного обогащения ОАО «ДЭЗ», а в качестве убытков истца, являющихся следствием незаконных действий ОАО «ДЭЗ».

Решением суда от 01.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие оснований для взыскания с ответчика (арендодателя) спорных убытков, процентов в порядке статьи 395 ГК РФ и возобновления договора аренды.

Законность принятых судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 274, 284 АПК РФ на основании кассационной жалобы ИП ФИО3, в которой просит их отменить как незаконные, и исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что акт приема помещения, являющийся неотъемлемой частью договора аренды помещения № 162 от 15.04.2009, подписан без осмотра помещения, состояние которого не соответствует целевому назначению аренды помещения и требует капитального ремонта. Указывает на ненадлежащее извещение его о дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции.

ОАО «ДЭЗ» в отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, просило оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты – без изменения.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.04.2009 между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 162, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, для осуществления деятельности по прочей розничной торговли в специализированных магазинах.

Площадь передаваемых нежилых помещений составляет 144,2 кв.м. Местонахождение арендуемых нежилых помещений в здании: Цокольный этаж- 144,2 кв.м., номера арендованных помещений по позициям: № 7, 8, 15, 16 (Приложение № 2 - схема арендуемых помещений).

Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 15.04.2009 по 31.03.2010.

Пунктом 1.4 договора стороны определили отсутствие возможности его пролонгации. Аренда указанного в настоящем договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

В п. 2.4.9 договора стороны установили, что к обязанностям арендатора относится проведение текущего и косметического ремонта внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

В соответствии с п.п. 2.4.17-2.4.19 договора в случае возникновения необходимости проведения капитального ремонта в занимаемом арендатором помещении, арендатор обязан получить письменное разрешение арендодателя на проведение такого ремонта с указанием возможности (или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. После принятия арендодателем решения о разрешении проведения капитального ремонта силами арендатора в арендуемых помещениях, арендатор обязан предоставить локальный сметный расчет затрат на его проведение, составленный в соответствии с единой методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. По окончании производства работ в арендуемых помещениях, составляется Акт выполненных работ силами арендатора с участием представителей (тех. службы, договорного отдела, экономического отдела) ОАО «ДЭЗ». Ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

Согласно акту сдачи помещения арендатору от 15.04.2009 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии; стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) 01.04.2010 заключен договор аренды № 344.

Объект аренды согласован сторонами в п. 1.1 договора, схема помещений отражена в Приложении № 2 к договору, а именно: нежилые помещения цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного по адресу: <...> А.

В соответствии с п.п. 1.3, 1.4 договор аренды № 344 заключен сроком с 01.04.2010 по 31.05.2010, не пролонгируется на новый срок, аренда указанного в договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

Пунктом 2.4.9 договора установлена обязанность арендатора производить текущий и косметический ремонт внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

Актом сдачи помещения арендатору от 01.04.2010 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии. Стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Соглашением от 19.05.2010 к договору № 344 от 01.04.2010 срок действия договора определен до 31.07.2010.

Соглашением от 31.07.2010 срок действия договора определен до 30.11.2010.

Ссылаясь на то, что спорное помещение передано в аренду в ненадлежащем состоянии, препятствовавшем его использованию по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Проанализировав условия договора аренды в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд установил, что проведение капитального ремонта осуществляется только с письменного разрешения арендодателя с указанием возможности ( или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. Пунктом 2.4.19 стороны установили, что ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

Доказательства согласования с арендодателем осуществления капитального ремонта, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшения арендной платы истцом суду не предоставлены.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Из оцененного судом акта сдачи помещения арендатору установлено, что арендодатель передал арендатору помещение в удовлетворительном и технически исправном состоянии, не требующем капитального ремонта.

При этом суды обоснованно не приняли в качестве доказательств, подтверждающих непригодность для использования спорного помещения, акт осмотра нежилого помещения от 15.04.2009 и отчет от 25.07.2008 № 1789/7-08 об оценке нежилых помещений как несостоятельные.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили того, что спорное помещение требовало капитального ремонта, а произведенный истцом ремонт относится к категории капитального и был вызван неотложной необходимостью.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для взыскания с ответчика убытков в виде расходов в сумме 422 957 руб. на проведение ремонта помещения, а также 42 128 руб. 80 коп., связанных с выплатой по кредиту.

Поскольку истцом не доказано наличие оснований для освобождения его от внесения арендной платы по договору, то суды обоснованно отказали в удовлетворении убытков в размере 106 270 руб., составляющих сумму арендной платы в период ремонта помещения с апреля до начала октября 2009 года, и соответственно во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 303 руб. 44 коп., начисленных на данную сумму убытков.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований истца об обязании ответчика возобновить договор аренды от 01.04.2010 № 344 на прежних условиях, оформив его надлежащим образом с 01.12.2010, суды руководствовались статьями 421, 426, 429 ГК РФ, условиями спорного договора, и исходили из того, что он не подпадает под режим публичных договоров, ответчик не принимал на себя добровольные обязательства по заключению такого договора с истцом и обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена законом.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права.

Довод заявителя жалобы о ненадлежащем уведомлении его о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из материалов дела видно, что определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 14.10.2011 направлено предпринимателю в этот же день по известному суду адресу и возвращено почтой в связи с истечением срока хранения корреспонденции (конверт л.д. 131). Кроме того, согласно отчету о публикации судебных актов названное определение апелляционного суда размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.10.2011.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и апелляционного суда и им дана надлежащая правовая оценка, не подлежащая пересмотру в суде кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение от 01.09.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 по делу № А24-2239/2011 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: С.Е.Лобарь

Судьи: И.А.Тарасов

С.Н.Новикова