Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 08.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020

по делу № А51-15848/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-информ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>, мансарда)

к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

о взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – истец, общество, ООО «Лев-Информ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к муниципальному образованию город Владивосток в лице управления муниципальной собственности города Владивостока (далее – ответчик, управление, УМС г. Владивостока) о взыскании 1 229 609,33 руб. убытков в виде оплаченных арендных платежей за период с 13.01.2016 по 10.04.2019 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением от 08.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что ООО «Лев-Информ», являясь арендатором спорного имущества, обязано уплачивать арендные платежи вплоть до перехода права собственности на занимаемый объект. Не согласен с бездействием управления в период оспаривания результатов рыночной стоимости помещения, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости приведена независимым оценщиком в рамках муниципального контракта. Кроме того, указывает на пропуск срока исковой давности. Приводит доводы об имеющейся задолженности за период с 01.12.2018 по 10.04.2019 в сумме 493 886,32 руб., расчет которой произведен в соответствии с действующими в этот период нормативными актами.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Лев-Информ» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 22.03.2013 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (арендатор) заключен договор аренды № 02-04047-003-Н-АР-6912-00 недвижимого имущества, по условиям которого арендатор принял в пользование недвижимое имущество – помещения площадью 119,20 кв.м, находящиеся в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7(V); этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях «офис, бытовое обслуживание, торговля, оказание медико-социальных и физкультурно-оздоровительных услуг» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды имущества определен сторонами с 22.03.2013 по 21.03.2018.

Пунктом 3.1 договора сторонами установлена арендная плата в размере 60 956,20 руб., которая оплачивается ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В период действия договора общество, являясь субъектом малого предпринимательства, направило в адрес УМС г. Владивостока заявление от 25.08.2015 о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность в соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 01.09.2015 № 16202/20у управление сообщило заявителю о принятом решении: включить в решение об условиях приватизации – преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 119,2 кв.м (этаж: цоколь), расположенного по адресу: <...>, арендуемого ООО «Лев-Информ».

Впоследствии письмами от 25.04.2016 № 2306сп, от 14.06.2016 № 5232сп управление сообщило заявителю о наличии задолженности по арендным платежам за используемое имущество и, как следствие, об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу № А51-14614/2016 признаны незаконными решения УМС г. Владивостока об отказе в реализации ООО «Лев-Информ» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, оформленные письмами от 25.04.2016 № 2306сп и от 14.06.2016 № 5232сп. Суд обязал управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в частности в отношении спорных помещений.

27.12.2017 обществом получен проект договора № 304-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1 которого цена продажи имущества определена в размере 6 981 356 руб. на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 12.12.2017 № 788/28. При этом цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 16.08.2017 № 1539/17, составленного независимым оценщиком ООО «Аналитик-Центр» на момент составления отчета.

ООО «Лев-Информ», посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, поскольку в нарушение Закона № 159-ФЗ определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, направило протокол разногласий от 24.01.2018, предложив определить выкупную цену арендуемого имущества в размере 4 970 000 руб.

Письмом от 15.02.2018 № 1-18/367 управление выразило отказ в подписании договора купли-продажи № 304-ППВ в редакции протокола разногласий от 24.01.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2018 по делу № А51-3464/2018 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Лев-Информ» и УМС г. Владивостока при заключении договора купли-продажи спорного имущества, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 616 949 рублей (без учета НДС)». При этом суд не принял в качестве надлежащего и допустимого доказательства представленный управлением отчет оценщика от 16.08.2017 № 1539/17 об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 16.08.2017, как не соответствующий действующему законодательству, в силу которого рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

26.03.2019 между УМС г. Владивостока (продавец) и ООО «Лев-Информ» (покупатель) заключен договор № 304-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество.

Согласно пункту 3.1 договора на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2018 по делу № А51-3464/2018 цена продажи арендуемого имущества составляет 4 616 949 руб. (без учета НДС).

Актом от 26.03.2019 оформлена передача имущества.

Переход права собственности на помещения площадью 119,20 кв.м зарегистрирован 11.04.2019, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись.

ООО «Лев-Информ», полагая, что в случае своевременного заключения договора купли-продажи общество не должно было уплачивать арендную плату в период с 13.01.2016 по 10.04.2019, и такие необоснованные расходы в сумме 1 229 609 руб. являются прямыми убытками арендатора, возникшими вследствие незаконных действий (бездействий) уполномоченного органа, направило в адрес УМС г. Владивостока претензию от 28.05.2019 (вх.№ 6616Д) с требованием об их возмещении.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Лев-Информ» в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из следующего.

Часть 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Отказ УМС г. Владивостока в выкупе имущества, как и отказ управления в применении при расчете выкупной стоимости имущества его рыночную стоимость обжалованы в рамках дел № А51-14614/2016, № А51-3464/2018 Арбитражного суда Приморского края, по которым требования общества удовлетворены.

Установленные в рамках названных дел обстоятельства, связанные с допущенными уполномоченным органом нарушениями при выкупе арендованного имущества субъектом малого предпринимательства, в силу положений части 1 статьи 16, части 2 статьи 69 АПК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.06.2011 № 145, которым утвержден «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами», являются преюдициальными и не подлежащими оценки в рамках настоящего спора.

Судебные инстанции, установив право общества на выкуп арендованного имущества, предпринятые им меры по восстановлению нарушенного права в спорный период, а также принимая во внимание, что спорная сумма представляет собой арендные платежи, уплаченные обществом до заключения сторонами договора купли-продажи, руководствуясь положениями статей 16, 1069 ГК РФ, статьями 3, 9 Закона № 159-ФЗ правомерно признали предъявленную к взысканию сумму убытками (статья 15 ГК РФ).

Проверяя размер убытков и период, за который они подлежали начислению, судами установлено, что общество в целях реализации права на выкуп арендуемого имущества обратилось в управление с соответствующим заявлением 25.08.2015, следовательно, управление должно было совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в следующие сроки:

- заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в срок до 26.10.2015 (два месяца с учетом статьи 193 ГК РФ);

- принять (отклонить) отчет об оценке в срок до 27.11.2015 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»);

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в срок до 12.12.2015 (две недели);

- направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в срок не позднее 22.12.2015 (десять дней с учетом положений статьи 193 ГК РФ).

С учетом установленного, суды, в силу положений, приведенных в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правомерно пришли к выводу, что в случае надлежащего исполнения управлением своих обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, общество было бы освобождено от обязательств по уплате арендной платы не позднее 22.12.2015 вследствие заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; соответствующий проект договора купли-продажи получен обществом только 27.12.2017; фактически договор заключен сторонами 26.03.2019.

Суды, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установили, что управлением, как после подачи заявления о выкупе арендованного имущества, так и после направления проекта договора купли-продажи, допущены правонарушения, выразившиеся в не совершении действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (незаконный отказ в реализации права на выкуп арендуемого имущества, дело № А51-14614/2016), а также в неправомерных действиях при установлении в документации об электронном аукционе на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в муниципальном контракте от 13.07.2017 № 966/287-42/17 даты определения рыночной стоимости имущества, как не соответствующей части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, дело № А51-3464/2018.

С учетом установленного суды признали, что выявленные правонарушения препятствовали обществу своевременно выкупить арендуемое имущество, в том числе после получения проекта договора купли-продажи. В этой связи обоснованно сделали вывод, что продление арендных отношений в период с 23.05.2015 по 26.03.2019 возникло ввиду неправомерных действий управления, поэтому, руководствуясь вышеприведенными нормами права, удовлетворили исковые требования общества, взыскав с управления убытки в сумме 1 229 609,33 руб. При этом судом проверен расчет убытков, равный сумме уплаченных обществом арендных платежей за период с 13.01.2016 по 10.04.2019, и признан арифметически верным.

Доводы ответчика о пропуске ООО «Лев-Информ» срока исковой давности обоснованно не приняты судами, поскольку право на взыскание убытков непосредственно зависит от фактической реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, связанных с реализацией обществом преимущественного права на выкуп арендованного имущества (направление проекта договора купли-продажи, фактическое заключение договора купли-продажи), суды правомерно признали, что истец с рассматриваемым требованием обратился в пределах трехлетнего срока исковой давности (статья 200 ГК РФ).

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судом.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А51-15848/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.08.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков