Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: администрация города Владивостока, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, общество с ограниченной ответственностью «Держава-СВ»

о взыскании 542 950 руб. 25 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МОК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690013, <...>; далее - ООО «МОК», общество, истец) о взыскании 537 350 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.08.2018 по 31.10.2018 и 5599 руб. 44 коп. неустойки, начисленной на сумму долга за период с 02.11.2018 по 15.11.2018.

В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражным судом произведено процессуальное правопреемство на стороне истца, департамент заменен на управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление).

Согласно статье 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: администрация города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «Держава-СВ» (далее - ООО «Держава-СВ»), департамент.

На основании постановления администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-па «О формировании органов исполнительной власти Приморского края» и Закона от 01.07.2019 № 522-КЗ «О внесении изменений в Устав Приморского края» произведено переименование департамента на министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «МОК» просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать.

В жалобе заявитель приводит доводы о том, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчику. В этой связи указывает, что поскольку между департаментом и ООО «Держава-СВ» с 04.03.2018 отношения прекращены, то на момент подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (30.07.2018) и государственной регистрации права на данный объект (09.08.2018) права арендатора в отношении земельного участка не могли перейти в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к ООО «МОК», поскольку продавец имущества такими правами не обладал. Настаивает, что между сторонами настоящего спора отсутствовали правоотношения вплоть до регистрации договора аренды от 05.04.2019 № 28-Ю-23808 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26). Обстоятельство возврата участка третьим лицом только в апреле 2019 года само по себе не свидетельствует об отсутствии арендных отношений между сторонами в период с 09.08.2018 по 31.10.2018. В этой связи полагает, что судами не применены положения пункта 3 статьи 308 ГК РФ. Ссылается на отсутствие у ответчика объективной возможности использовать земельный участок по целевому назначению до заключения договора 05.04.2019; до этого момента общество не могло получить разрешение на строительство. Обращает внимание на то, что размер взысканной с него арендной платы превышает размер арендной платы, установленной для резидента договором от 05.04.2019 № 28-Ю-23808, которым закреплен ежемесячный размер платежа первые 5 лет включительно с момента предоставления земельного участка в размере 12 366 руб. 94 коп.

В дополнении к кассационной жалобе заявитель со ссылкой на положения статьи 13 АПК РФ отмечает, что судами признано правомерным применение департаментом пункта 1.7.11 приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - решение Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505), предусматривающего повышенный коэффициент функционального использования (КФИ) со значением 10, без проверки на соответствие принципам и ориентирам экономической обоснованности определения арендной платы и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

УМС г. Владивостока представило отзыв, в котором, возражая относительно доводов, приведенных в кассационной жалобе, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее, дали суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав мнения в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, что между департаментом (арендодатель) и ООО «Держава-СВ» (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26, площадью 2 161,00 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Прапорщика ФИО1, д. 4 А, (расположен относительно ориентира - объект незавершенного строительства (учебно-производственное здание, лит. А), находящийся в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание, лит. А) и его дальнейшей эксплуатации.

Пунктом 1.3 договора определен срок аренды участка - на 5 лет с даты подписания договора (с 04.03.2013 по 03.03.2018).

Пунктами 2.1, 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата по договору составляет 136 948 руб. 04 коп. в месяц и подлежит внесению ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В пункте 4.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.03.2013.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.03.2013 № 25-25-01/042/2013-442.

На основании договора купли-продажи от 30.07.2018, зарегистрированного в публичном реестре, собственником названного выше объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) кадастровый номер 25:28:000000:20304, площадь 669 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020013:26, стало ООО «МОК».

13.08.2018 ООО «Держава-СВ» уведомило департамент о состоявшейся смене арендатора в отношении данного земельного участка.

Департамент, ссылаясь на наличие образовавшейся задолженности по арендной плате по договору от 04.03.2013 № 02-Ю-16084, направил в адрес ООО «МОК» предупреждение от 28.11.2018 № 20/04/07-12/41551 о необходимости в 7-дневный срок с момента его получения ее погасить, неисполнение которого в добровольном порядке явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

При рассмотрении спора судами верно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые общими нормами главы 34 ГК РФ об аренде с учетом специальных положений земельного законодательства в части применения регулируемого размера арендной платы, а также условиями договора от 04.03.2013 № 02-Ю-16084.

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с правилами статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В подпункте 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С учетом приведенных норм права и анализа условий договора аренды арендная плата является регулируемой.

В пункте 1 статьи 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ постановлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в силу прямого указания закона, тем самым, принял права и обязанности арендатора земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

Спорный договор заключен до 01.03.2015, стороны не заявляли о его расторжении в установленном законом порядке.

В этой связи суды установили, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «МОК» произведена 09.08.2018. Арендные правоотношения, несмотря на смену собственника объекта недвижимости, после окончания срока действия договора от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 (03.03.2018) не были прекращены между сторонами и в силу положений статьи 621 ГК РФ договор признан возобновленным на неопределенный срок ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя. Доказательств возврата земельного участка арендатором в порядке статьи 622 ГК РФ не представлено.

Ввиду того, что ответчик в рассматриваемый период (09.08.2018 -31.10.2018) пользовался земельным участком, то у него сохранилась обязанность по уплате арендных платежей по названному договору.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что между департаментом и ООО «Держава-СВ» с 04.03.2018 отношения были прекращены и на момент подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (30.07.2018) и государственной регистрации на данный объект (09.08.2018) права арендатора в отношении земельного участка не могли перейти в порядке статьи 552 ГК РФ к ООО «МОК», поскольку продавец такими правами не обладал, как следствие этому, между сторонами по делу отсутствовали правоотношения вплоть до регистрации договора аренды от 05.04.2019, подлежат отклонению кассационной коллегией ввиду неверного понимания и толкования норм материального права по отношению к сложившимся правоотношениям по рассматриваемому спору, как прямо противоречащие положениям статей 610, 621 ГК РФ и не учитывающие разъяснения абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Принимая во внимание нормативно-правовые акты, применяемые в спорный период, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной инстанции, проверив расчет иска, признал подлежащим удовлетворению заявленное исковое требование о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 537 350 руб. 81 коп.

При этом довод общества о неправомерности применения коэффициента функционального использования с 04.03.2018 (момента прекращения договора) со значением 10 в расчете арендной платы правомерно отклонен судами, исходя из следующего.

Как указано выше, спорный земельный предоставлен арендатору по договору аренды для строительства объекта незавершенного строительства и его дальнейшей эксплуатации. На спорном земельном участке как на момент заключения договора, так и в настоящее время находится объект, готовностью 5%, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Доказательств того, что объект построен и может эксплуатироваться, в силу статьи 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, земельный участок используется в целях строительства объекта недвижимости с 2013 года, то есть более 5 лет.

В соответствии с пунктом 1.7.11 решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 при строительстве административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка применяется коэффициент функционального использования со значением 10.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что с позиции статьи 13 АПК РФ судами не проверена обоснованность применения истцом при расчете арендной платы пункта 1.7.11 приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 на соответствие принципам и ориентирам экономической обоснованности определения арендной платы и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей, установленным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, подлежит отклонению кассационной коллегией, поскольку такой довод не был приведен в судах первой и апелляционной инстанций. Более того, необходимо отметить, что для осуществления проверки такого нормативного правового акта на соответствие федеральному закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и установления, подлежит ли он применению для регулирования правоотношений, предусмотрен порядок, установленный законом.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ обусловлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определеннаязаконом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендных платежей со стороны общества, суды на основании пункта 4.2 договора пришли к выводу о взыскании заявленной неустойки в размере 5599 руб. 44 коп.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу № А51-3467/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова