Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012

по делу № А16-1252/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Осадчук О.Ю., в апелляционном суде судьи Харьковская Е.Г., Балинская И.И., Сапрыкина Е.И.

Позаявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларик Александра Николаевича

к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области Русаковой Наталье Николаевне

о признании незаконными действий

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ларик Александр Николаевич (ОГРН 304790723200049; далее – глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконными действий должностного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области – государственного регистратора Русаковой Натальи Николаевны по отказу в государственной регистрации права собственности главы КФХ Ларика А.Н. на земельный участок, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, Биробиджанский район, в границах бывшего ТОО «Заречное», по направлению на север, запад, юг, юго-запад и юго-восток от с. Дубовое, кадастровый номер 79:04:0000000:169, и об обязании государственного регистратора зарегистрировать право собственности заявителя на указанный земельный участок (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен регистрирующий орган – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – Управление Росреестра по ЕАО).

Решением суда от 14.02.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву законности оспариваемого отказа государственного регистратора.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 решение от 14.02.2012 отменено. Апелляционный суд признал незаконными действия Управления Росреестра по ЕАО по отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок от 12.09.2011 № 01/035/2011-071 и обязал регистрирующий орган зарегистрировать за главой КФХ Лариком А.Н. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 79:04:0000000:169.

Управление Росреестра по ЕАО в кассационной жалобе выражает несогласие с постановлением апелляционного суда и просит его отменить с оставлением в силе решения суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о неправильном применении апелляционным судом норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон о землях сельхозназначения). Полагает, что апелляционный суд сделал необоснованный вывод о согласовании предмета договоров купли-продажи, на основании которых глава КФХ Ларик А.Н. приобрел земельные доли, выделенные впоследствии в натуре в границах спорного земельного участка. Считает ошибочным утверждение суда о том, что права на земельную долю не подлежат государственной регистрации. В этой связи, по мнению регистрирующего органа, заявитель не приобрел права в отношении спорного участка и нарушил порядок его выделения.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра ЕАО поддержал доводы жалобы и наставал на ее удовлетворении. При этом обратил внимание суда на то, что регистрирующий орган не является ответчиком по настоящему заявлению и рассматриваемые требования предъявлены непосредственно к государственному регистратору, что является недопустимым.

Глава КФХ Ларик А.Н. и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы, настаивая на законности приобретения права собственности на земельные доли, с учетом которых выделен спорный земельный участок. Указали на отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в регистрации заявленного права.

Государственный регистратор Русакова Н.Н., извещенная о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебном заседании участия не принимала.

Проверив в пределах статьи 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежи отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела глава КФХ Ларик А.Н. на основании договоров купли-продажи от 17.08.2006, 15.01.2007, 16.01.2007, 16.06.2008, 10.02.2010, 17.08.2011 приобрёл у физических лиц, членов СПК «Заречный», право на земельные доли, удостоверенные соответствующими свидетельствами на право собственности на землю, выданными гражданам в 1994 году.

Впоследствии по заказу главы КФК Ларика А.Н. кадастровым инженером ООО «Гелиос» подготовлен межевой план от 17.01.2011 в связи с образованием многоконтурного земельного участка, состоящего из 13 контуров путем выдела в счет доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 79:04:0000000:157, имеющего адресный ориентир: Еврейская автономная область, Биробиджанский район, в границах бывшего ТОО «Заречное», по направлениям на север, запад и юго-запад от с. Дубовое.

08.07.2011 вновь образованный земельный участок площадью 4918587+/-19406 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 79:04:0000000:169, выдан кадастровый паспорт участка № 7900/11-6576.

На основании вышеуказанных документов (договоры купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации прав, кадастровый план) глава КФХ Ларик А.Н. обратился в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок.

По результатам рассмотрения представленных документов государственным регистратором Русаковой Н.Н. принято решение от 12.09.2011 об отказе в государственной регистрации заявленного права. Отказ мотивирован отсутствием в договорах купли-продажи всех существенных условий, а именно недостаточное описание предмета договора (размер отчуждаемой доли не земельный участок и его местоположение), а также непредставлением дополнительно запрошенных документов, в том числе подтверждающих зарегистрированные права главы КФХ Ларика А.Н. на приобретенные земельные доли, а также необходимых для государственной регистрации прав на выделенный земельный участок в соответствии со статьями 13, 14 Закон о землях сельхозназначения.

Полагая, что у регистрирующего органа не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации на вновь образованный земельный участок, глава КФХ Ларик А.Н. оспорил решение государственного регистратора в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о землях сельхозназначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным (пункты 1, 2 статьи 15 Закона о землях сельхозназначения).

В силу статьи 18 Закона о землях сельхозназначения к документам, удостоверяющим право на земельную долю, относятся свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора установил, что глава КФХ Ларик А.Н. в качестве правоустанавливающих документов в подтверждение возникновения своего права собственности на земельные доли, в счет которых выделен спорный земельный участок, представил регистрирующему органу выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ свидетельства на право собственности на землю и договоры купли-продажи земельных долей от 17.08.2006, 15.01.2007, 16.01.2007, 16.06.2008, 10.02.2010, 17.08.2011.

Согласно указанным свидетельствам о праве собственности на землю, на которые имеется ссылка в договорах купли-продажи, продавцы земельных долей являются обладателями права общей долевой собственности на землю по адресу: ТОО «Заречное» общей площадью 5,9 га. Земельная доля каждого из участников общей долевой собственности составляет 151,7 баллогектара.

Нормы главы 16 ГК РФ предусматривают правовой режим общей долевой собственности, в том числе на неделимую вещь, допуская установление долей в праве соглашением сторон (пункт 4 статьи 244, пункт 2 статьи 245).

В данном случае земельный участок, предоставленный СПК «Заречный», является неделимой индивидуально-определенной вещью, в отношении которого в установленном законом порядке члены данного кооператива обладают правом общей долевой собственности, с определением земельных долей согласно выданным свидетельствам.

Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определенную стоимость.

В силу статьи 12 Закона о землях сельхозназначения земельная доля в праве общей долевой собственности оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определенные юридические характеристики, предопределенные самой вещью.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Так, пункт 1 статьи 131 ГК РФ, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Закон о землях сельхозназначения также не содержит исключений относительно порядка государственной регистрации прав на земельные доли при совершении с ними сделок после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Особенности государственной регистрации права на земельную долю предусмотрены статьей 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, в силу пункта 2 которой в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в пункте 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Представление указанных документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные главой КФХ Лариком А.Н. документы в подтверждение наличия у него права собственности на земельные доли, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они не являются основаниями для государственной регистрации права собственности заявителя на вновь образованный земельный участок.

При этом суд счел обоснованным указание государственного регистратора на имеющиеся недостатки в условиях договоров купли-продажи земельных долей, в том числе отсутствие описания отчуждаемых долей и земельного участка.

Помимо этого в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗгосударственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац 3 пункта 2 статьи 13 указанного Закона).

Однако ранее возникшие в 1994 году права на земельный участок, принадлежащий гражданам на праве общей долевой собственности согласно свидетельствам на право собственности на землю, не были зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗпорядкепри совершении ими сделок купли-продажи земельных долей.

С учетом установленного, правильно применив указанные нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении главой КФХ Лариком А.Н. установленного законом порядка регистрации перехода права собственности на земельные доли, в связи с чем признал оспариваемое решение регистратора законным и обоснованным.

Выводы апелляционного суда о том, что положения статей 128, 130 ГК РФ не предусматривают обязательной государственной регистрация права на долю в праве общей долевой собственности до выделения земельного участка в натуре, поскольку земельные доли не относятся к недвижимости, основаны на ошибочном толковании данных правовых норм.

В этой связи утверждение апелляционного суда со ссылкой на статью 251 ГК РФ о возникновении права собственности главы КФХ Ларика А.Н. на земельные доли по договорам купли-продажи с момента заключения договоров, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит подлежащим применению нормам материального права.

Помимо этого, суд первой инстанции правомерно указал на несоблюдение главой КФХ Лариком А.Н. порядка образования спорного земельного участка путем его выделения в счет земельных долей.

По смыслу статьи 11.5 Земельного кодекса и статьи 13 Закона о землях сельхозназначения право выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей обладает исключительно участник или участники долевой собственности.

Пункт 3.1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ также предусматривает, что основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона о землях сельхозназначения.

Судом установлено, что общее собрание участников долевой собственности по вопросу определения местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, не проводилось.

Представленные в материалах дела сообщения 2006 и 2008 годов, опубликованные в средствах массовой информации, о намерении граждан выделить земельные участки, не относятся к процессу межевания спорного участка в 2011 году по заявлению главы КФХ Ларика А.Н. и не позволили суду с достоверностью установить местоположение выделяемых земельных участков.

Поскольку, как установил суд первой инстанции, глава КФХ Ларик А.Н. не подтвердил возникновение у него права собственности на земельные доли и не представил доказательств соблюдения порядка выделения спорного земельного участка, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствовали.

Мотивы, по которым апелляционный суд не согласился с данными выводами суда первой инстанции, в обжалуемом постановлении не приведены.

При таких обстоятельствах, обжалуемое постановление апелляционного суда от 14.05.2012 подлежит отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ, а законное и обоснованное решение суда от 14.02.2012 следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 по делу № А16-1252/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, решение суда от 14.02.2012 по тому же делу оставить в силе.

Приостановление исполнения постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2012 № 001765, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.В. Цирулик

Судьи С.И. Гребенщиков

Я.В. Кондратьева