Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, представитель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее –Департамент), выраженного в письмах от 28.08.2020 № 13-07/10564, от 28.10.2020 № 13-07/13470, об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка площадью 152 757 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:392, расположенного по адресу: <...>, по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и о возложении на Департамент обязанности в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 12.01.2021, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 без изменения, заявленные ИП ФИО2 требования удовлетворены – оспариваемый отказ Департамента в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка признан незаконным и на него возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, подал кассационную жалобу, в которой просит их отменить, в удовлетворении требований предпринимателя – отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что в данном случае отсутствуют правовые основания для предоставления предпринимателю спорного участка, поскольку он не обосновал необходимую площадь испрашиваемого им участка. При этом согласно заключению от 23.09.2020 кадастрового инженера Регионального земельного центра «Азимут-Дальний Восток» ФИО3 при определении площади спорного участка, необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости, указаны объекты недвижимости, фактически отсутствующие в границах этого участка. Также на спорном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого предприниматель не является, что исключает возможность приобретения такого участка последним в силу положений пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Кроме того, наличие на спорном участке объектов незавершенного строительства, по мнению Департамента, является основанием для предоставления такого участка правообладателю этих объектов только на праве аренды для целей завершения строительства. Дополнительно обращает внимание на то, что в настоящее время спорный участок обременен правом аренды иного лица (договор от 24.01.2020 № 6, заключенный с ФИО4).

ИП ФИО2 представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией ответчика, указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в поданной кассационной жалобе, и просил ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя, несмотря на одобренное ходатайство о проведении судебного заседания в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции, свое участие в нем не обеспечил по неизвестной суду причине.

Непосредственно сам ИП ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее и пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО2 является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым № 27:23:0000000:392 общей площадью 152 757 кв.м, в том числе: нежилого здания лит. А, площадью 1 119,2 кв.м № 27:23:0041224:159; здания склада лит. Б площадью 788 кв.м, № 27:23:0041224:160; здания гаража лит. В,В1 площадью 2 361,7 кв.м, № 27:23:0041224:161; нежилого здания лит. Е № 27:23:0041224:162; здания склада лит. З площадью 722,7 кв.м, № 27:23:0041224:163; здания складов ГСМ лит. И площадью 16,5 кв.м, № 27:23:0041224:164; здания склада лит. К площадью 223,5 кв.м, № 27:23:0041224:165; здания гаража лит. Л площадью 198,2 кв.м, № 27:23:0041224:166; здания проходной лит. М площадью 62,7 кв.м, № 27:23:0041224:167; здания складов ГСМ лит. Н площадью 7,3 кв.м, № 27:23:0041224:168; здания торгового павильона лит. Р (объект незавершенного строительства) площадью 15 266,6 кв.м, № 27:23:0041224:245; нежилого здания лит. С площадью 5 228,7 кв.м, № 27:23:0041224:246; здания склада площадью 788,4 кв.м, № 27:23:0041224:532; здания котельной лит. Д площадью 403,7 кв.м, № 27:23:0041224:248.

Ранее указанные объекты недвижимости принадлежали ФИО4 и впоследствии были переданы в собственность ИП ФИО2 на основании соглашения об отступном от 10.06.2020.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду сроком до 23.01.2023 ФИО4 на основании договора аренды от 24.01.2020 № 6.

ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением от 31.07.2020 по вопросу о предоставлении земельного участка площадью 152 757 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:392 в собственность с учетом льготы в отношении выкупной цены, предусмотренной пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Письмом от 28.08.2020 № 13-07/10564 Департамент на основании пунктов 1, 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ отказал в предоставлении в собственность данного земельного участка, указав на отсутствие у заявителя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на приобретение его в собственность, ввиду того, что: на спорном земельном участке расположено 16 объектов недвижимости (14 указанных в сообщении заявителя и два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 27:23:0041224:243, 27:23:0041224:169); на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства № 27:23:0041224:245; земельный участок обременен правом аренды; площадь участка составляет 152 757 кв.м, а площадь расположенных на нем объектов недвижимости намного меньше, соответственно требуется обосновать необходимость использования земельного участка именно испрашиваемой площади.

ИП ФИО2 повторно обратился в Департамент с заявлением от 28.09.2020 о предоставлении названного земельного участка в собственность, в том числе приложив документы, обосновывающие необходимую площадь для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Письмом от 28.10.2020 № 13-07/13470 Департамент на основании пунктов 1, 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ вновь отказал в предоставлении в собственность спорного земельного участка по тем же мотивам, что и в письме от 28.08.2020 № 13-07/10564.

Указанные обстоятельства в совокупности послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, удовлетворяя которое суды исходили из следующего.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Несмотря на то, что объекты незавершенного строительства не поименованы в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений 1,3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/2008, а также содержится в Определении Верховного Суда РФ от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738.

Судами установлено и Департаментом не опровергнуто, что ранее все объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:392, находились в государственной собственности и в хозяйственном ведении ФГУП «Строительное управление ДВО Минобороны России». В порядке приватизации объекты выкуплены в собственность ООО «Вымпел-Восток». Земельный участок под ними использовался предыдущими собственниками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установив, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:392 расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие только ИП ФИО2 на праве собственности, суды пришли к верному выводу о наличии у предпринимателя исключительного права на приобретение данного участка в собственность.

При этом судами были рассмотрены и мотивированно отклонены все возражения Департамента против предъявленных к нему требований.

Так судами правомерно отмечено, что на спорном земельном участке фактически отсутствуют здание ГСМ (27:23:0041224:168); здание склада (27:23:0041224:163); здание склада ГСМ (27:23:0041224:164); здание склада (27:23:00412324:165), а также здание незавершенного строительством (27:23:0041224:243), в связи с чем данное обстоятельство не могло служить основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого предпринимателем земельного участка в собственность, поскольку согласно подпункту 4.1 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение. Арендаторы и иные пользователи участков такими полномочиями не наделены.

Вместе с тем ИП ФИО2 собственником указанных объектов не является, соответствующее заявление от 09.10.2020, поданное им в Департамент как представителю собственника участка, с просьбой снять несуществующие объекты недвижимости с учета фактически оставлено последним без рассмотрения.

Также судами отклонены ссылки Департамента на необоснование предпринимателем площади испрашиваемого им участка, как опровергающиеся материалами дела, а именно представленным заключением от 23.09.2020 кадастрового инженера Регионального земельного центра «Азимут-Дальний Восток» ФИО3, дав оценку которому, суды установили, что площадь испрашиваемого земельного участка соответствует фактическому землепользованию. Доказательств обратного, а равно доводов, обосновывающих необходимость пересмотра ранее учтенных границ и площади спорного участка, Департамент в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил.

Само по себе несогласие заявителя жалобы с результатами оценки судами конкретных доказательств по делу, в том числе названого кадастрового заключения, не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов и не влечет их отмену, поскольку суд округа не имеет полномочий по иному оценить указанные доказательства в силу норм главы 35 АПК РФ.

Указание заявителя жалобы на наличие действующего договора аренды, заключенного с ФИО4 (предыдущий собственник объектов недвижимости), как на препятствие его приватизации ИП ФИО2, также обоснованно не принято судами со ссылками на положения статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, в силу которых к предпринимателю после перехода права собственности на расположенные на участке объекты недвижимости одновременно перешло право аренды спорного земельного участка.

Иных причин, препятствующих предоставлению предпринимателю спорного участка, Департаментом в оспариваемых отказах не приведено, в процессе рассмотрения настоящего дела судами не выявлено.

С учетом установленного признание отказа Департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность ИП ФИО2 незаконным, как несоответствующим Земельному кодексу РФ и нарушающим права предпринимателя соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций также не допущено.

С учетом изложенного правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.01.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по делу № А73-17833/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова