Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Жигура, 44» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Первореченского района № 18» об обязании ответчика передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом № 44 по ул.Жигур в г.Владивостоке, а именно: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, а именно: проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения; паспорт на жилой дом; исполнительные чертежи контуров заземления; б) все имеющиеся документы (акты) о приемке результатов работ в части выполнения текущего и капитального ремонтов за период с июня 2005 года по 28 февраля 2010 года с указанием видов, объемов, стоимости по каждой позиции и примененных расценок; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) акты освидетельствования скрытых работ в части выполнения текущего и капитального ремонтов за период с июня 2005 года по 28 февраля 2010 года; д) письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с декабря 2007 года по 28 февраля 2010 года; е) журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с декабря 2007 года по 28 февраля 2010 года; ж) паспорта и инструкции по эксплуатации коллективных (общедомовых) приборов учета водоснабжения и электроснабжения; з) акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения; иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы; и) копии договоров электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения многоквартирного дома; к) акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; л) ежегодные отчеты о выполнении договора управления спорным многоквартирным домом за 2007, 2008, 2009, 2010 годы (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 30.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ «Жигура, 44» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель указал на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права. В частности, заявитель указал, что представленные в дело доказательства в совокупности с пояснениями ответчика свидетельствуют о прекращении действия договоров управления многоквартирным домом, заключенных с ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18», о добровольной передаче управляющей компании жилищного фонда ТСЖ «Жигура, 44», об управлении домом ТСЖ «Жигура, 44», законность создания которого подтверждена решением суда общей юрисдикции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» против ее доводов возражало, считая принятые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18», а после объявленного в порядке статьи 163 АПК РФ перерыва и представители ТСЖ «Жигура, 44» свои позиции по существу заявленных требований поддержали, дав пояснения по ним.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит решение и постановление апелляционного суда подлежащими отмене исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, общим собранием собственников помещений от 16.12.2007 был избран способ управления домом – управление управляющей организацией – ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» и указанный жилой дом был передан для оказания услуг по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту с 01.12.2007 от ООО «Управляющая компания Первореченского района» в ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18».

Между ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» (управляющая организация) и собственниками жилых помещений в многоквартирном доме (собственник) были заключены договоры управления многоквартирным домом по адресу: г.Владивосток, ул./пр. Жигур № 44 (договор № 18-10/39-07 от 16.11.2007 по кв.39 представлен суду в качестве образца). В соответствии с условиями указанных договоров управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного в пункте 10.2 договоров срока за плату, указанную в разделе 5 договоров, приняла обязательство осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в Приложении № 1 к договорам, собственнику и пользующимся его помещением в многоквартирном доме лицам, иную деятельность для достижения целей управления многоквартирным домом, указанную в договорах. Срок договоров определен сторонами в пунктах 10.1 и 10.2 с момента его подписания на три года.

В 2009 году собственники многоквартирного дома по ул.Жигур, 44 избрали иной способ управления жилым домом – товарищество собственников жилья «Жигура, 44» (протокол № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 08.12.2009), которое 21.12.2009 зарегистрировано ИФНС по Первореченскому району г.Владивостока.

Неисполнение ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» обязанности, предусмотренной пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по передаче ТСЖ «Жигура, 44» технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением домом, документов послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суды обеих инстанции указали на отсутствие доказательств расторжения договоров с ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» в установленном пунктами 8, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, главой 29 ГК РФ порядке. В этой связи суды сочли, что у управляющей организации не возникла обязанность по передаче техдокументации ТСЖ «Жигура, 44». В обоснование принятых судебных актов суды указали на то, что вопрос о ненадлежащем исполнении со стороны ответчика своих обязательств по управлению домом не поднимался общим собранием собственников, доказательств ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком в дело не представлено, а договорами управления жилым домом не предусмотрена возможность одностороннего отказа от их исполнения.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При этом согласно пункту 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Делая вывод об отсутствии у ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» обязанности по передаче истцу технической документации, судами не дана оценка представленным в дело доказательствам, в которых изложены сведения о том, что договоры управления многоквартирным домом, заключенные между собственниками помещений и ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» , фактически прекратили свое действие, жилищный фонд передан в управление ТСЖ «Жигура, 44», управление домом осуществляет ТСЖ «Жигура, 44» на основании протокола общего собрания собственников помещений в спорном доме, что не противоречит пункту 10.3 договоров, а также пункту 1 статьи 450 ГК РФ, учитывая наличие взаимного согласия сторон на передачу жилищного фонда от ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» к ТСЖ «Жигура, 44».

При этом, исходя из пояснений ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18», даваемых в ходе рассмотрения дела, а также поддержанных в судебном заседании кассационной инстанции, данная организация управление домом не осуществляет.

При таком положении, делая вывод о наличии действующих договоров, заключенных между собственниками жилых помещений и ответчиком, судами не учтено, что фактически в спорном доме создана ситуация существования одновременно двух способов управления домом (ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» и ТСЖ «Жигура, 44»), являющихся самостоятельными и взаимоисключающими, что противоречит пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, судам на основании оценки представленных сторонами доказательств и возражений, с учетом положений статьи 161 Жилищного кодекса РФ, надлежало установить, какой из предусмотренных этой статьей способов управления избран собственниками помещений дома в установленном законом порядке в спорный период.

Учитывая, что выяснение данного обстоятельства является значимым для правильного разрешения настоящего спора с точки зрения установления наличия (отсутствия) у ООО «Управляющая компания Первореченского района № 18» обязанности по передаче технической документации в установленном пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ порядке, выводы судов о наличии действующих договоров с ответчиком, а также об отказе в удовлетворении требований ТСЖ «Жигура, 44» нельзя признать обоснованными и сделанными на основе полного исследования фактических обстоятельств дела.

С учетом вышеизложенного решение и постановление в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить действительную волю сторон в отношении избранного собственниками жилых помещений способа управления в спорный период, определить избранный собственниками способ управления домом и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у ООО «УК Первореченского района № 18» обязанности по передаче ТСЖ «Жигура, 44» технической документации в порядке пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, суду следует учесть положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, касающиеся указаний на то, что нормативное регулирования технической документации эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документации подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.08.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу № А51-7674/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.И.Гребенщиков

Судьи Е.К.Яшкина

О.Г.Красковская