Гражданский кодекс часть 1

от Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» - представитель не явился;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае - представитель не явился;

от общества с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб» - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании путём использования системы веб – конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сакура»

на решение от 02.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021

по делу № А51-9636/2021 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сакура» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107139, <...>), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>), обществу с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690013, <...>)

о признании недействительными торгов

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сакура» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (далее - предприятие), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - Росимущество) о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества: нежилое помещение (пом. 2, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина», находящегося в хозяйственном ведении предприятия, расположенного по адресу: <...> (Лит А), проведенных в форме открытого аукциона в электронной форме (извещение № 240321/1479979/01) на электронной торговой площадке http://torgi.gov.ru/.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб».

Решением от 02.08.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.11.20221, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Общество в жалобе и его представитель посредством онлайн участия в судебном заседании суда округа настаивали, что ответчиком нарушена процедура расторжения договора аренды, заключенного в 2012 году и продленного решением суда от 18.06.2020 по делу № А51-18442/2019. Письмо ответчика от 15.02.2021 надлежащим отказом от договора не считают и поэтому полагают, что продолжают пользоваться спорным имуществом. В этой связи, торги не могли быть проведены, так как имущество не было свободно от прав третьих лиц. Вместе с этим, утверждают, что обладают преимущественным правом выкупа спорного имущества, как добросовестный арендатор. Кроме того, полагают, что суды должны были учесть решение Московского УФАС о необоснованном отклонении заявки ООО «Сакура».

Предприятие в отзыве доводы кассационной жалобы отклонило, предлагая судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Иные лица, извещенные в установленном порядке о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы отзывы не представили, явку представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке и пределах статей 284, 286, 288.2 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной не находит оснований ее удовлетворения.

Судами установлено, что между Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор 17.08.2012 № 13/600/12 на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, с 01.09.2012 по 30.06.2015.

На основании распоряжения Росимущества от 09.06.2017 № 231-р за предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено имущество и с даты регистрации права хозяйственного ведения, а именно: с 04.10.2017, права и обязанности арендодателя по договору от 17.08.2012 в полном объеме перешли предприятию.

Решением Арбитражного суда от 18.06.2020 Приморского края по делу №А51-18442/2019 по иску предприятия к ООО «Сакура» о признании договора от 17.08.2012 №13/600/12 об аренде недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации расторгнутым; об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> этаж, помещения №№10-16, в удовлетворении требований отказано, в связи с признанием того, что по истечении срока действия договор продлен действием на неопределенный срок.

Вместе с этим, по поручению Росимущества от 04.06.2018 №СА-06/17825 на официальном сайте http://torgi.gov.ru предприятием 24.03.2021 было опубликовало извещение № 240321/1479979/01 о продаже на торгах права заключения договора аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: <...> (Лит А) (пом. П, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина» (далее – имущество).

Общество 30.03.2021 направило в адрес предприятия и Росимущества заявление о реализации преимущественного права на приобретение имущества.

Письмом от 05.04.2021 предприятие отказало в удовлетворении заявления, указав, что выкуп объекта недвижимого имущества невозможен.

Полагая, что имущество на дату проведения торгов не было свободно от прав третьих лиц - истца и в настоящее время по-прежнему находится у него в аренде, и при этом общество имеет преимущественное право на его выкуп, последнее сочло, что торгами нарушаются его права, и обратилось с иском в арбитражный суд, который, прийдя к выводу об отсутствии правовых оснований для подтверждения доводов истца, в удовлетворении требований отказал.

Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом.

Суд округа соглашается с судами, которые в рассматриваемом случае приняли во внимание следующее.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и такое право может быть реализовано, в том числе при соблюдении условия о том, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с этим, пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», разъяснено, что право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

В рассматриваемом случае суды установили, материалами дела подтверждается, истцом не оспаривается, что требуемое обществом к выкупу имущество закреплено за ФГУП «Росразмещение» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения ТУ Росимущества от 09.06.2017 № 231-р как объект культурного наследия. Именно в связи с этим обстоятельством с обществом и было заключено дополнительное соглашение от 27.12.2017 к договору аренды недвижимого имущества от 17.08.2012.

В связи с чем, доводы общества о незаконности торгов в связи с нарушением его преимущественных прав на выкуп спорных помещений, обоснованно признаны обеими инстанции несостоятельными и отклонены.

Выводы судов в данной части соответствуют позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 13.08.2019 № 310-ЭС19-6352 и от 16.12.2021 № 310-ЭС21-25391.

Также следует признать соответствующей фактическим обстоятельствам настоящего дела выводы судов относительно доводов общества о незаконности торгов в связи с обременением имущества правами третьего лица (истца) и продлением договора аренды от 17.08.2012 по решению суда от 18.06.2020 по делу № А51-18442/2019 на неопределенный срок.

Суды признали, что в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные решением суда от 18.06.2020 о том, что после истечения срока аренды - 30.06.2015 при отсутствии возражений со стороны ответчика и фактическом продолжении пользования имуществом истцом, не требуют доказывания и договор аренды 2012 года продолжил свое действие на неопределенный срок.

Вместе с этим, суды установили, что предприятие, не оспаривая решение суда по указанному делу и, исходя из признания факта продолжения действия договора аренды от 17.08.2012 на неопределенный срок, выразило свою волю владельца имущества и арендодателя по договору о его расторжении и перезаключении на новый срок с победителем аукциона после его проведения, что изложено в письме от 15.02.2021 № 370.

Суды, проанализировали буквальное содержание названного письма и указали, что воля арендодателя на прекращение заключенного на неопределенный срок договора аренды с истцом в рассматриваемом случае соответствует положениям статьи пункта 2 статьи 610 ГК РФ, поскольку в силу данной нормы любая из сторон может прекратить без объяснения причин действие такого договора. Ей нужно будет только уведомить другую сторону при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поэтому суды, с мотивированной ссылкой на статью 157 ГК РФ сочли, что при условии последующего уведомления истца о конкретной дате прекращения действия договора аренды, с соблюдением установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ срока, данные действия предприятия права истца не нарушат.

При этом суды указали, что контроль за заключением договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам действующего законодательства и в соответствии с предоставленными полномочиями осуществляет Федеральная антимонопольная служба, которая в пункте 22 «Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 № 732 и от 30.03.2012 №203)» (приложение к письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13) разъяснила, что торги в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции могут проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам проведения торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Следовательно, по верным выводам судов, процедура проведения торгов о праве аренды государственного или муниципального имущества, может быть начата и в отношении имущества, обремененного правами третьих лиц, которые были уведомлены арендодателем о намерении расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок.

Суды пришли к данному выводу, обоснованно приняв во внимание, что вопреки утверждению общества, материалами дела не подтверждено наличие у истца права на заключение договора аренды в преимущественном порядке.

По общему правилу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев прямо поименованных в данной части.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, предоставленное частями 9, 10 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок может быть предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Судами установлено, что общество не подпадает под исключения, установленные в части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и поэтому не имеет право на заключение договора аренды без торгов. Договор аренды спорного имущества в 2012 году не был заключен на торгах. Данное утверждение истцом в ходе судебного разбирательства не опровергнуто.

Выводы судов соответствуют позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении № 305-КГ17-2739 и отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017.

Кроме того, судами установлено, что общество приняло участие в торгах, проведенных с соблюдением вышеприведенных положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Ссылка общества на решение Московского УФАС от 14.09.2021 по делу № 077/07/00-16190/2021 судами мотивированно отклонена, учитывая, что это решение принято после вынесения судом первой инстанции судебного акта по существу спора и в рамках настоящего спора истец оспаривал торги по иным основаниям, рассмотренных судами полно и всесторонне.

Поэтому по обоснованным выводам судов, в таком случае действия предприятия по проведению торгов не были направлены на нарушение прав истца, торги проведены с соблюдением законодательства, в связи с чем, в удовлетворении требований обществу отказано правомерно

На основании изложенного, доводы кассационной жалобы общества о ненадлежащей оценке судами фактических обстоятельств настоящего спора по отношению к подлежащим применению к спорной ситуации нормам права, не нашли подтверждения при рассмотрении дела в суде округа.

Поскольку судами установлены все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, верно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не выявлено, кассационная жалоба - удовлетворению, а судебные акты - отмене, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021 по делу № А51-9636/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.М. Луговая

Судьи М.А. Басос

А.И. Михайлова