Гражданский кодекс часть 1

от Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации:ФИО1, представитель по доверенности от 08.07.2020.

от фонда содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи»: ФИО2, представитель по доверенности от 18.01.2021.

от Министерства обороны Российской Федерации: ФИО3, представитель по доверенности от 02.12.2020 № 207/4/349д.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 09.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021

по делу № А73-14497/2020 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680038, <...>)

к фонду содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о взыскании 639 932 руб. 86 коп., об обязании заключения дополнительного соглашения

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 119160, <...>)

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ «ДВТУ ИО» МО РФ, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к фонду содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи» (далее – фонд содействия) о взыскании 639 932,86 руб. долга по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.08.2020, об обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 21.03.2007 № 0299.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Решением от 09.03.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФГКУ «ДВТУ ИО» МО РФ просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает на отсутствие дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы соразмерно уменьшенной площади арендуемого помещения. Ссылаясь на пункт 3 договора, пункт 5.7 типового соглашения, полагает, что с февраля 2020 года арендная плата подлежала взысканию в размере 40 424,33 руб. в соответствии с отчетом оценщика от 15.08.2019 № 783/2019.

В отзыве на кассационную жалобу фонд содействия приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство обороны Российской Федерации (далее – Министерство обороны РФ) поддерживает приведенные в ней доводы, просит удовлетворить требования учреждения в полном объеме.

В судебном заседании представители ФГКУ «ДВТУ ИО» МО РФ и Министерства обороны РФ поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель фонда содействия и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством обороны РФ, Хабаровской КЭЧ, ПУЦБ РФ Приамурское (арендодатель) и фондом содействия (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества от 21.03.2007 № 0299, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно нежилые помещения № 23-33, 66, 67 на 1 этаже, расположенные по адресу: <...>, для использования под офис (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 договор заключен на условиях «Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества», которые обязательны для сторон и считаются текстом договора.

Годовая арендная плата составляет 157 600,25 руб. с учетом НДС на основании протокола от 19.12.2006 № 106, ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика и оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 4.1 договора).

Оплата производится ежеквартально; в месяц арендные платежи составляют 13 133,40 руб. с учетом НДС (пункт 4.2 договора).

Пунктом 3.1.4 типовых условий для пересмотра арендной платы за переданное в аренду имущество арендодатель обязан ежегодно предоставлять отчет независимого оценщика об оценке имущества, передаваемого в аренду, с определением рыночной ставки арендной платы в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По акту приема-передачи имущество принято арендатором.

Соглашением от 25.07.2007 № 1 сторонами согласовано, что арендатор с 01.08.2007 дополнительно принимает в аренду помещения № 24 – 35, 69 – подвал общей площадью 73,6 кв.м, в связи с чем арендуемая площадь составила 232,6 кв. м, а размер годовой арендной платы - 180 726,60 руб. с учетом НДС, в месяц – 15 060,55 руб. с учетом НДС (пункты 1, 2, 3 соглашения).

По акту приема-передачи от 01.08.2007 помещения № 24 – 35, 69 приняты арендатором.

Соглашением от 06.11.2007 № 2 установлено, что срок действия договора аренды установлен до 31.12.2012.

В соглашении от 15.11.2007 № 3 указано, что в связи с предоставлением технического паспорта от 16.08.2007 пункт 1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендатор принимает во временное пользование и владение помещения № 24-34 – подвал; помещения № 23-33, 66-70 – на 1 этаже площадью 238,2 кв.м, расположенные по адресу: <...>, для использования под офис». Размер годовой арендной платы составил 186 683,64 руб. с учетом НДС, в месяц – 15 556,97 руб.

По акту приема-передачи от 01.12.2007 помещения № 24-34 в подвале, помещения № 23-33, 66-70 на 1 этаже приняты арендатором.

Соглашением от 29.12.2007 № 4 стороны исключили из договора аренды помещения № 66-68 на 1 этаже площадью 15,9 кв.м; установили, что арендатор с 10.01.2008 дополнительно принимает помещения № 1-6 – подвал; № 1-6 – на 1 этаже общей площадью 148,5 кв.м, ввиду чего арендуемая площадь с 10.01.2008 составила 370 кв.м. Годовая арендная плата определена в размере 217 583,88 руб., в месяц - 18 131,99 руб. с учетом НДС (пункты 1, 2, 4 соглашения).

По акту приема-передачи от 10.01.2008 помещения № 1-6 площадью 72,5 кв.м в подвале, помещения № 1-6 на 1 этаже площадью 76 кв.м приняты арендатором.

По акту приема-передачи от 10.01.2008 фонд содействия сдал арендодателю помещения № 66-68 площадью 15,9 кв.м на 1 этаже.

Соглашением № 5 от 01.09.2008 сторонами внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды в части размера арендной платы: на основании выписки из отчета оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН арендная плата с 01.04.2008 в месяц составила 21 824,69 руб. с учетом НДС (18 495,50 руб. без учета НДС), в год - 261 896,28 руб. с учетом НДС. Арендная плата ежегодно пересматривается на основании отчета независимого оценщика, предоставляемого арендодателем не позднее, чем за месяц до 01 апреля каждого года, и оформляется дополнительным соглашением к договору. В случае непредоставления арендодателем в указанный срок отчета договор подлежит расторжению.

Дополнительным соглашением от 28.10.2010 № 141/3/АИД-1570 в преамбулу договора внесены изменения, отражающие корректировки в субъектном составе договорных правоотношений и наделение Министерства обороны Российской Федерации, а также ФГУ «Хабаровская КЭЧ района» статусом арендодателя, уточнены реквизиты внесения арендной платы, а также указано на ежемесячную оплату арендных платежей по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации от 05.07.2010 № 756 ФГУ «Хабаровская КЭЧ района» переименовано в ФГУ «ДВТУ ИО» МО РФ.

Соглашением от 27.01.2014 № 6 стороны исключили из договора аренды помещения № -I (1-6), I (1-6), в связи чем арендуемая площадь уменьшилась до 222,3 кв.м.

По акту приема-передачи от 27.01.2014 подтверждается возврат арендатором помещений № 1-6 площадью 72,5 кв.м в подвале и № 1-6 площадью 76 кв.м на 1 этаже.

Дополнительным соглашением от 24.05.2017 № 141/316/АИД-217 из договора аренды исключены помещения подвала № 24-34 и первого этажа № 23-25, 28-30, 32, 69 общей площадью 149,2 кв.м, в связи чем арендуемая площадь с 25.05.2017 составила 73,1 кв.м.

Актом от 24.05.2017 подтверждается возврат арендатором помещений № 23-25, 28-30, 32, 69 площадью 76,2 кв.м 1 этажа, № 24-34 площадью 73 кв.м подвала.

Согласно отчету об оценке от 15.08.2019 № 783/2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за объект федерального недвижимого имущества (помещения 26, 27, 30, 31, 70 площадью 73,1 кв.м), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.07.2019 составила 485 092 руб.

Письмом от 23.01.2020 № 141/6/04-23/748 учреждение направило в адрес фонда содействия дополнительное соглашение для подписания, согласно которому сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 40 424,33 руб.

В свою очередь фонд содействия просил представить полный отчет об оценке рыночной стоимости аренды имущества (письмо от 26.03.2020 № 21), скан-копия которого направлена арендатору письмом от 30.04.2020 № 141/6/04-23/5142.

Письмами от 18.06.2020, 29.06.2020 № 30 фонд содействия сообщил о получении копии скан-отчета только 15.06.2020 ввиду установленного режима самоизоляции; выразил несогласие с содержанием отчета, просил пересмотреть ставку арендной платы с учетом преференций для социально ориентированных некоммерческих организаций; указал на отсутствие задолженности по арендным платежам; неправомерное начисление долга за 149,2 кв.м помещений, возвращенных арендатором 24.03.2017 (дополнительное соглашение № 141/316/АИД-217); за оставшиеся 73,1 кв.м оплата производилась в соответствии с соглашением № 5 к договору.

Письмом от 17.07.2020 № 141/6/04-23/1970 учреждение сообщило фонду о наличии долга по аренде по состоянию на 30.06.2020 в сумме 571 24814 руб., письмом от 21.08.2020 – о наличии долга по арендным платежам по состоянию на 11.08.2020 в сумме 639 932, 86 руб. Указало, что в силу компетенции учреждения, пересмотр арендной ставки невозможен; размер платежей определяется на основании отчета об оценке.

Претензией от 11.06.2020 истец потребовал подписать направленное ранее дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы и погасить задолженность по арендной плате.

Оставление указанных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения ФГКУ «ДВТУ ИО» МО РФ в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Установлено, что арендодатель письмом от 26.10.2020 направил арендатору отказ от исполнения договора аренды от 21.03.2007 № 0299 в порядке статьи 610 ГК РФ, которое получено фондом содействия 02.11.2020.

Письмом от 28.01.2021 учреждение, ссылаясь на прекращение договора с 02.02.2021, потребовало возврата арендуемых помещений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суды заключили, что поскольку спорный договор расторгнут в одностороннем порядке с 03.02.2021, оснований для внесения в него каких-либо изменений, в частности путем подписания дополнительного соглашения об определении размера арендной платы не имеется, в силу чего отказали в удовлетворении иска в данной части.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

В обоснование исковых требований истцом представлен расчет задолженности за период с 01.07.2017 по 31.08.2020, из которого следует, что с 01.07.2017 арендная плата начислена в размере 18 495,50 руб.; с 01.02.2020 – в размере 40 424,33 руб.

Между тем судами установлено, что в соответствии с соглашениями от 29.12.2007 № 4, от 01.09.2008 № 5 с 10.01.2008 фондом содействия арендованы нежилые помещения общей площадью 370 кв.м; размер арендных платежей за указанное имущество определен на основании отчета оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН и с 01.04.2008 составлял 18 495,50 руб. без учета НДС (49,88 за 1 кв.м).

В соглашениях от 27.01.2014 № 6, 24.05.2017 № 141/316/АИД-217 стороны заключили о необходимости возврата арендатором части имущества, в связи чем арендуемая площадь с 25.05.2017 составила 73,1 кв.м.

Факт возврата помещений арендодателю подтвержден соответствующими актами приема-передачи и сторонами не оспорен.

На основании изложенного, суды, принимая во внимание то, что по состоянию на 01.07.2017 фонд содействия арендовал нежилые помещения общей площадью 73,1 кв.м, и, учитывая ставку, установленную отчетом оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН (49,88 за 1 кв.м), обоснованно заключили, что размер ежемесячной арендной платы в спорный период должен составлять 3 646,23 руб. (73,1 кв.м х 49,88 руб.), вследствие чего начисление учреждением платежей в большем размере (18 495,50 руб.) без учета возращенного имущества является неправомерным.

Согласно пункт 4.1 договора от 21.03.2007 № 0299 арендная плата ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика и оформляется дополнительным соглашением к договору.

Согласно пункту 5.1 приложения № 2 к спорному договору аренды (типовое соглашение) предложение сторон о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями с приложением акта приема-передачи имущества.

Судами установлено, что дополнительное соглашение об изменении ежемесячного размера арендной платы на сумму 40 424,33 руб. на основании отчета об оценке от 15.08.2019 № 783/2019 не подписано участниками спора.

В письмах от 26.03.2020 № 21, от 18.06.2020, 29.06.2020 № 30 фонд содействия выразил несогласие с содержанием отчета и просил пересмотреть ставку арендной платы.

Исходя из приведенных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что в данном случае арендная плата не является регулируемой, условиями договора не предусмотрен односторонний порядок увеличения арендной платы, спорное дополнительное соглашение об изменении размера платежей не согласовано сторонами, обоснованно заключили о том, что оснований для вывода об автоматическом действии одностороннего увеличения размера аренды не имеется, и как следствие, обязанность по уплате с 01.02.2020 ежемесячных платежей в сумме 40 424,33 руб. на стороне ответчика отсутствует.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы по договору в заявленный период равен 3 646,23 руб. в месяц без НДС, что составляет 138 556,74 руб. за период с 01.07.2017 по 31.08.2020. Исходя из отраженных в расчете истца платежей ответчика по арендной плате за указанный период, суды указали на отсутствие задолженности на стороне фонда содействия, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании долга в сумме 639 932,86 руб. правомерно отказали.

Существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, доводы жалобы не подтверждают, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, не имеется.

Исходя из изложенного, кассационная инстанция считает, что судами вынесены законные и обоснованные судебные акты, в силу чего отсутствуют основания для удовлетворения жалобы ФГКУ «ДВТУ ИО» МО РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 по делу № А73-14497/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков