Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием системы видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Баженова Сергея Валерьевича

на решение от 06.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020

по делу № А51-3344/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расторжении договора, обязании передать по акту недвижимое имущество

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМСг. Владивостока, управление, истец) обратилось с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - предприниматель ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании 10 885 081 руб. 56 коп. основного долга и 1 543 771 руб. 29 коп. пени; о расторжении договора аренды от 04.04.2014 № 05-15078-001-Н-АР-7025-00; об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи недвижимое имущество - нежилое здание-склад (строение 177), общей площадью 953,4 кв.м, (лит. 24, этажность 2), расположенное по адресу: <...>, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 10 736 676 руб. 47 коп. основного долга, 1 400 117 руб. 32 коп. пени; суд обязал предпринимателя ФИО2 передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО2 просит данные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В жалобе заявитель приводит доводы о том, что переданное ему недвижимое имущество не могло быть использовано по целевому назначению. В настоящее время объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050052:1827, который сформирован внутри иного земельного участка, доступ от мест общего пользования отсутствует, правообладатель участка с 24.04.2018 установил сплошной забор, ограничив доступ к зданию предпринимателя. Объект перестал соответствовать требованиям пожарной безопасности. Доступ к объекту может быть восстановлен исключительно путем установления сервитута, правом которого может воспользоваться только собственник земельного участка, который бездействовал. В этой связи считает, что основания для начисления арендной платы с 01.05.2018 у арендодателя отсутствовали. Полагает, что в расчете арендной платы допущена ошибка, фактически арендная плата в 2017 году была проиндексирована дважды. Отмечает, что судом первой инстанции не рассмотрено ходатайство об оставлении части исковых требований без рассмотрения в связи с нарушением досудебного претензионного порядка разрешения спора.

УМС г. Владивостока представило отзыв, в котором, возражая относительно доводов, приведенных в кассационной жалобе, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Советского районного суда г. Владивостока, представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве, дали суду свои пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав мнения в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, что по результатам аукциона между УМС г. Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 04.04.2014 № 05-15078-001-Н-АР-7025-00 в отношении недвижимого имущества: здание-склад (строение 177) общей площадью 840 кв.м, инв. № 05:401:002:000275830:0024, лит. 24, этажность 2, расположенного по адресу: <...> Речка, военный городок № 34, для использования в целях производства и ремонта мебели, авторемонтной мастерской, склада, сроком действия с 04.04.2014 по 03.04.2019.

Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата по договору составляет 276 287 руб. 91 коп. в месяц и подлежит внесению ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Дополнительным соглашением от 07.05.2014 № 1 внесены изменения в пункт 1.3 договора: с 04.04.2014 по 31.12.2015 арендная плата составляет 111 725 руб. 18 коп., с 01.01.2016 – 276 287 руб. 90 коп. (без учета НДС).

Дополнительным соглашением от 05.11.2014 № 2 в договор внесены изменения: «здание-склад (строение 177), назначение: нежилое здание, общая площадь 953, 4 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, и арендная плата установлена с 25.09.2014 по 31.12.2015 в размере 126 808 руб. 08 коп., с 01.01.2016 – 313 586 руб. 77 коп.

В пункте 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 04.04.2014, подписанному без возражений и замечаний; техническое состояние которое признано удовлетворительным.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства возвращения участка арендатором по окончании срока его действия.

Уведомлением от 04.04.2016 № 28/6-2254 арендодатель известил арендатора о том, что с 01.03.2016 установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями и сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в размере 1,119, в связи с чем арендная плата с 01.03.2016 составляет 393 012 руб. 02 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 20.06.2017 № 28/6-3494 истец сообщил ответчику о том, что с 01.03.2017 установлен коэффициент инфляции в размере 1,049, в связи с чем арендная плата с 01.03.2017 составляет 412 269 руб. 62 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 18.04.2018 № 28/6-2881 управление известило предпринимателя о том, что с 01.03.2017 установлен коэффициент инфляции в размере 1,018, в связи с чем арендная плата с 01.03.2018 составляет 419 690 руб. 47 коп. в месяц без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2016 по делу № А51-23262/2016 с предпринимателя в пользу уполномоченного органа по договору аренды от 04.04.2014 № 02-15078-001-Н-АР-7025-00 взыскана задолженность в размере 874 734 руб. 18 коп., 16 528 руб. 18 коп. пени за период с 04.04.2014 по 21.07.2016.

На основании распоряжения УМС г. Владивостока от 27.07.2018 № 460/28 внесены изменения в договор аренды: с учетом коэффициента, корректирующего расчет арендной платы в размере 0,7, установлена ставка арендной платы с 01.01.2017 по 28.02.2017 в размере 275 969 руб. 03 коп., с 01.03.2017 по 28.02.2018 - 289 491 руб. 51 коп., с 01.03.2018 по 17.05.2018 - 294 702 руб. 36 коп., с 18.05.2018 - 419 690 руб. 47 коп. (в месяц без учета НДС).

УМС г. Владивостока, ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, направило в адрес предпринимателя претензию (требование) от 25.07.2018 № 28/12-5065 о необходимости в 10-дневный срок с момента получения предупреждения ее оплатить.

Письмом от 21.09.2018 № 28/6-6066 управление обратилось к предпринимателю ФИО2 с предложением расторгнуть договор аренды недвижимого имущества в связи с непогашенной задолженностью.

Уведомлением от 14.01.2019 № 28/6-148 арендодатель сообщил арендатору о прекращении действия договора с 03.04.2019 на основании пункта 5.1 и необходимости возврата занимаемого объекта недвижимости по акту приема-передачи в исправном состоянии не позднее пяти рабочих дней после прекращения договора на основании пункта 2.4.14 договора.

Неисполнение указанных требований явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

При рассмотрении спора судами верно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые общими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде с учетом специальных положений земельного законодательства в части применения регулируемого размера арендной платы, а также условиями договора от 04.03.2013 № 02-Ю-16084.

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с правилами статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В подпункте 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С учетом приведенных норм права и анализа условий договора аренды арендная плата является регулируемой.

Суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет суммы основного долга и пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности за период с 22.07.2016 по 30.09.2019 в размере 10 736 676 руб. 47 коп. с учетом следующего.

Предприниматель ФИО2 является субъектом малого предпринимательства.

В ходе разрешения спора по делу № А51-23262/2016 судом при расчете арендной платы по спорному договору применялся понижающий коэффициент 0,4 (решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток»).

Вместе с тем муниципальным правовым актом г. Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА для субъектов малого предпринимательства установлен корректирующий коэффициент в размере 0,7 (изменения вступили в силу с 01.01.2017), поэтому в период с 01.01.2017 по 17.05.2018 в расчете иска применен данный коэффициент.

Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 06.11.2014 № 147-МАП внесены изменения в методику расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока (утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152), в части применения коэффициента инфляции к размеру арендной платы, который устанавливается правовым актом администрации г. Владивостока.

Так, с 01.03.2016 установлен коэффициент инфляции в размере 1,119 (постановление администрации г. Владивостока от 21.03.2016 № 831), с 01.03.2017 - 1,049 (постановление администрации г. Владивостока от 06.02.2017 № 265), с 01.03.2018 - 1,018 (постановление администрации г. Владивостока от 28.02.2018 № 941), с 01.03.2019 - 1,042 (постановление администрации г. Владивостока от 14.02.2019 № 701).

Таким образом, судом при расчете основного долга правомерно применены указанные коэффициенты.

Довод ответчика о том, что арендная плата была в 2017 году проиндексирована дважды не нашел своего подтверждения.

В статье 330 ГК РФ закреплено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендных платежей со стороны предпринимателя, суд первой инстанции на основании пункта 4.1 договора с учетом применения положений статей 191, 193 ГК РФ к периоду взыскания, счел обоснованным требование истца о взыскании неустойки в размере 1 400 117 руб. 32 коп. за период с 02.08.2016 по 30.09.2019.

Ходатайство о снижении размера неустойки ответчиком не заявлялось.

Согласно акту осмотра от 10.01.2020 судом установлен факт того, что спорное здание не освобождено арендатором.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 03.04.2019 (уведомление от 14.01.2019 № 28/6-148 получено арендатором 31.01.2019), суд отказал в удовлетворении требования о его расторжении и на основании статьи 622 ГК РФ обязал предпринимателя передать по акту нежилое здание управлению.

Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом в ходе повторного рассмотрения дела, признаны законными и обоснованными.

Доводы относительно невозможности использования имущества по назначению с мая 2018 года, аналогично приведенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, получили надлежащую оценку и мотивированно отклонены в силу статьи 65 АПК РФ ввиду непредставления доказательств вины арендодателя, создавшего препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества в период аренды.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на нерассмотрение судом первой инстанции его ходатайства об оставлении части исковых требований без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, судом округа не принимается, поскольку истец на основании статьи 49 АПК РФ уже в ходе судебного разбирательства увеличил размер исковых требования в связи с увеличением периода взыскания, в связи с чем оснований для применения пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не имелось.

Судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых решения, постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020 по делу № А51-3344/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова