Гражданский кодекс часть 1

к индивидуальному предпринимателю Писаренко Наталье Валерьевне, Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного, муниципальному унитарному предприятию «Бытовые услуги» города Свободного, муниципальному бюджетному учреждению «Управление по содержанию и обслуживанию административных зданий и сооружений города Свободного»

об обязании предоставить доступ в помещение для проведения ремонтных работ общего имущества

третье лицо: администрация города Свободного

Индивидуальный предприниматель Удалова Наталья Геннадьевна (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 282300014220; далее – ИП Удалова Н.Г.) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Писаренко Наталье Валерьевне (ОГРНИП 322280100015045, ИНН 280700134341; далее – ИП Писаренко Н.В.), Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН 1022800761610, ИНН 2807009855, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 14-434; далее – Управление), муниципальному унитарному предприятию «Бытовые услуги» города Свободного (ОГРН 1172801003583, ИНН 2807005716, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1; далее – МУП «Бытовые услуги»), муниципальному бюджетному учреждению «Управление по содержанию и обслуживанию административных зданий и сооружений города Свободного» (ОГРН 1082807001265, ИНН 2807015023; адрес: 676454, Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 68; далее – МБУ «Управление СОАЗиС») (с учетом привлечения соответчиков и уточнения заявленных требований в порядке статей 46, 49 АПК РФ) со следующими требованиями:

- обязать ИП Писаренко Н.В. обеспечить доступ специалистов истца для производства капитального ремонта части общей системы отопления, расположенной в занимаемом ИП Писаренко Н.В. помещении на 1-м этаже д. 50 по ул. Ленина г. Свободного Амурской области в рабочее время с 9 до 17 часов в будние дни и не чинить препятствий по ремонту общей системы отопления;

- обязать ответчика ИП Писаренко Н.В. обеспечить доступ специалистов истца для производства капитального ремонта части общей системы отопления, расположенной в техническом подполье, вход в которое осуществляется через помещение, занимаемое ИП Писаренко Н.В. на 1-м этаже д. 50 по ул. Ленина г. Свободного Амурской области в рабочее время с 9 до 17 часов в будние дни и не чинить препятствий по ремонту общей системы отопления;

- обязать Управление обеспечить доступ специалистов истца для производства капитального ремонта части общей системы отопления, расположенной в занимаемом Управлением помещении на 2-м этаже д. 50 по ул. Ленина г. Свободного Амурской области в рабочее время с 9 до 17 часов в будние дни и не чинить препятствий по ремонту общей системы отопления;

- обязать МУП «Бытовые услуги» обеспечить доступ специалистов истца для производства капитального ремонта части общей системы отопления, расположенной в занимаемом МУП «Бытовые услуги» помещении на 2-м этаже д. 50 по ул. Ленина г. Свободного Амурской области в рабочее время с 9 до 17 часов в будние дни, а также не чинить препятствий по ремонту общей системы отопления;

- обязать МБУ «Управление СОАЗиС» обеспечить доступ специалистов истца для производства капитального ремонта части общей системы отопления, расположенной в занимаемом МБУ «Управление СОАЗиС» помещении на 2-м этаже д. 50 по ул. Ленина г. Свободного Амурской области в рабочее время с 9 до 17 часов в будние дни, а также не чинить препятствий по ремонту общей системы отопления.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Свободного (ОГРН 1022800760795, ИНН 2807001888, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 14; далее – администрация).

Решением суда от 14.02.2023, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 без изменения, в удовлетворении заявленных истцом требований отказано.

ИП Удалова Н.Г. в кассационной жалобе выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами и считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельства спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы настаивает на том, что отсутствие между сторонами договорных отношений не освобождает собственников (ответчиков) от содержания общего имущества здания, в том числе от предоставления доступа истцу для производства капитального ремонта системы отопления. Как полагает заявитель, не проведение общего собрания по указанному вопросу не опровергает необходимости осуществления капительного ремонта. При этом в отсутствие соответствующего волеизъявления ответчиков истец вынужден самостоятельно за свой счет производить капитальный ремонт системы отопления во избежание дальнейшей порчи своего имущества в результате повторных порывов и затоплений.

От ответчиков и третьего лица отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании ИП Писаренко Н.В. возражала относительно отмены обжалуемых судебных актов, указала на самостоятельное проведение необходимых ремонтных работ в принадлежащих ей помещениях.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом пояснений ИП Писаренко Н.В., Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены в данном случае отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ИП Удалова Н.Г. является собственником нежилого помещения общей площадью 316 кв.м, расположенного на третьем этаже (занимает полностью весь этаж) административного здания общей площадью 937,2 кв.м, 1974 года постройки, расположенного по адресу: г. Свободный, ул. Ленина, 50/1.

Собственником первого этажа данного здания является ИП Писаренко Н.В., собственником второго этажа – муниципальное образование г. Свободный, в лице Управления. На втором этаже здания размещены муниципальные организации – МУП «Бытовые услуги» и МБУ «Управление СОАЗиС» (архив).

На момент обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском ИП Удаловой Н.Г. самостоятельно проведен капитальный ремонт системы отопления на 3 этаже здания (включая общее имущество). В связи с этим в сентябре 2022 года произведено перекрытие вводных задвижек в тепловом узле, в системе отопления убран теплоноситель, обрезаны стояки отопления на уровне межэтажного перекрытия 2 и 3 этажей.

Письмом от 14.02.2022 истец направлял прежнему собственнику первого этажа экспертное заключение, составленное по состоянию на 17.09.2020, и просил согласовать смету ремонтных работ по системе теплоснабжения.

В ответ на данное обращение прежний собственник в своем письме от 17.03.2022 просил учесть проведенные им ранее работы по замене старых труб отопления, которые проходят по всей длине первого этажа из-за отсутствия подвала; заделке сквозных отверстий в проемах подвала, где находится тепловой узел, по которым затекала дождевая вода в подвал со стороны ул. Ленина; реконструкции пожарной лестницы, ведущей на второй этаж; возведению отмостки вокруг здания для его укрепления.

В письме от 02.06.2022 истец предложил произвести сметный расчет работ новому собственнику первого этажа – ИП Писаренко Н.Г. Аналогичное предложение было направлено Управлению в письме от 06.07.2022.

Собственникам помещений также направлено соглашение о порядке возмещения расходов на ремонт от 06.07.2022 с локальной сметой от 08.07.2022 № 1.

В дальнейшем истец самостоятельно заключил договор подряда на производство капитального ремонта системы отопления от 26.07.2022, согласно которому предварительная стоимость работ составила 1 642 306 руб., срок выполнения работ установлен до 30.06.2023.

Согласно представленным соглашениям о порядке возмещения расходов на ремонт на основании локальной сметы стоимость ремонта составила 1 540 376 руб., Управлению предлагалось возместить стоимость ремонтных работ в размере 842 388 руб. 68 коп., ИП Писаренко Н.Г. – 839 340 руб. 23 коп., рассчитанные пропорционально площади принадлежащих им помещений.

В письме от 18.06.2022 ИП Писаренко Н.Г. сообщила, что экспертное заключение, составленное по состоянию на 17.09.2020, не отражает действительного состояния здания, поскольку были проведены ремонтные работы канализационных труб, вводной трубы водоснабжения от колодца до первого этажа, крыши в здании, в связи с чем уведомила о необходимости выполнения работ по замене инженерных сетей отопления от коллектора до первого этажа, ремонту подвального помещения (убрать ненужные трубы, отремонтировать проводку для освещения данного помещения, убрать мусор, побелить стены и потолок), замене счетчика по теплу.

Кроме того, ИП Писаренко Н.Г. указала, что подъезд и инженерные сети, расположенные на втором и третьем этажах, являются собственностью Управления и ИП Удаловой Н.Г., которые обязаны ремонтировать их за свой счет; прежний собственник обращался в администрацию и начальнику Управления по вопросу ремонта отопительных инженерных сетей (общего имущества), приложив их ответ.

Письмами от 02.08.2022, от 08.08.2022, от 09.08.2022 истец уведомил ответчиков о заключении договора подряда на ремонт общего имущества спорного здания и просил предоставить доступ в помещения для производства капитального ремонта системы отопления. Также дополнительно проинформировал о том, что в настоящее время произведен демонтаж труб системы отопления (общего имущества) на третьем этаже здания.

Оставление указанных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказывая в удовлетворении которого суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, проведение самостоятельных работ по капитальному ремонту в помещениях ответчиков не входит в полномочия истца.

Так в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ (пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац третий пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В соответствии со статьей 246, 247 ГК РФ, пунктом 4.1 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, пунктом 21 Правил № 491 принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в этом доме.

Из содержания вышеназванных норм права следует, что проведение капитального ремонта необходимо согласовывать с собственниками многоквартирного дома.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в данном случае принимались соответствующие решения о проведении капитального ремонта здания, согласовывались объемы и стоимость работ.

Как установлено судами, проведение общего собрания собственников помещений с целью принятия решения о необходимости, сроках, объемах проведения капитального ремонта общего имущества, с направлением повестки собрания, даты, места проведения истцом не инициировалось.

При этом у истца в силу положений статьей 189 Жилищного кодекса РФ отсутствуют полномочия для проведения самостоятельных работ по капитальному ремонту общего имущества здания.

Кроме того, по верным выводам судов, исходя из установленных обстоятельств, оснований полагать, что ИП Писаренко Н.В. препятствует в допуске к общему имуществу для проведения капитального ремонта в установленном порядке, в данном случае не имеется.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции отсутствие согласия второго собственника – муниципального образования в лице уполномоченного органа – Управления не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов, в случае невозможности достижения соглашения – для постановки вопросов, фиксации итогов.

При установленных обстоятельствах, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ИП Удаловой Н.Г. Оснований для иных выводов относительно итогов рассмотренного по настоящему делу спора суд округа не усматривает.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают правильности выводов судов, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Ссылки заявителя на возможное возникновение аварийных ситуаций и повреждении его имущества на третьем этаже ввиду не проведения ремонтных работ на первом и втором этажах ничем не подтверждены и носят предположительный характер.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.02.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А04-7230/2022 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи В.А. Гребенщикова

Н.Ю. Мельникова