Гражданский кодекс часть 1

к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

УСТАНОВИЛ:

Обществ с ограниченной ответственностью «Матар» (далее – ООО «Матар», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО Приморского края, министерство), управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 27.02.2015 № 01-Ю-19718 в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Матар» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не учтены положения пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которая устанавливает приоритет норм земельного законодательства. Полагает факт возобновления договора на неопределенный срок, не препятствующим заключению дополнительно соглашения об установлении срока его действия, что способствует защите прав арендатора по договору, а также отвечает его материально-правым интересам, поскольку долгосрочный договор имеет большую правовую определенность и гарантии в сфере экономической деятельности. Считает, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, надлежащим образом извещенные времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 12.12.2014 № 3153-рз между ним как арендодателем и ООО «Фортум» заключён договор аренды от 27.02.2015 № 01-Ю-19718 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:719, площадью 655 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, <...>, (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 31м от ориентира по направлению на юго-восток), для использования в целях, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, сроком с 27.02.2015 по 26.02.2018.

Указанный земельный участок 27.02.2015 передан арендатору по акту приёма-передачи, договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись № 25-25-001/001/005/2015-623).

В пунктах 5.1, 5.2 договора закреплено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью, в случае необходимости регистрируются арендатором в установленном законом порядке.

На основании соглашения от 27.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды арендатором участка стал ООО «Матар».

25.02.2021 арендатор обратился с заявлением к МИЗО Приморского края с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении его срока на 3 года на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ), которое в отсутствие полномочий по его рассмотрению перенаправлено (письмо от 10.03.2021 № 20/3995) УМС г. Владивостока.

Письмом от 02.03.2021 № 2739сп/юл управление отказало заявителю в продлении договора аренды со ссылкой на то, что срок действия договора истек 26.02.2018, в связи с чем условие, необходимое для заключения дополнительного соглашения, не соблюдается. Кроме того, указало, что в связи с вступлением в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения которого предусматривают ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон, договоры аренды земельных участков, в том числе, заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вследствие чего продление договора не представляется невозможным.

Не согласившись с указанным отказом в продлении спорного договора, общество направило в адрес ответчиков претензии от 12.08.2021 с приложением подписанного с его стороны проекта дополнительного соглашения с требованием в течение пяти дней с момента получения претензии продлить договор аренды на 3 года, неисполнение которого явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к МИЗО Приморского края, суды признали, что надлежащим ответчиком по спору в рассматриваемой ситуации в соответствии с постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

Относительно отказа в иске к управлению суды первой и апелляционной инстанций пришли к следующим выводам с учетом правильно применяемых норм права и установленных обстоятельств по делу.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства – свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Данный принцип раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из содержания названных норм следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора решением суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

При рассмотрении дела суды, установив, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении установленного срока действия договора (26.02.2018) без каких-либо возражений со стороны арендодателя, применяя правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ, учитывая, что договор аренды от 27.02.2015 № 01-Ю-19718 заключен до 01.03.2015 (до вступления в силу изменений в ЗК РФ, предусматривающих соблюдение обязательной конкурсной процедуры при заключении договоров аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), сделали закономерный вывод о том, что действие такого договора возобновлено на неопределенный срок.

Частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ регламентировано, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ обусловлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона № 98- ФЗ).

Из буквального толкования положений частей 6, 7, 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ следует, что они применимы только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора; указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Целью нормы пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является предоставление арендаторам права, у которых истекает срок действия договора аренды, продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в период борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

При возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок возможность увеличения его срока на определенный период времени отсутствует, обратное противоречило бы существу правовой конструкции, определенной в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, которая не может быть преодолена указанием на правила части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, установленные для иной правовой ситуации.

Таким образом, с учетом того, что на момент обращения истца с заявлением о продлении срока аренды на три года, срок рассматриваемого договора аренды истек и он был возобновлен на неопределенный срок, оснований для применения к спорным правоотношениям части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не имелось.

По существу, требование предпринимателя направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор, что противоречит целям приведенной выше нормы.

При изложенных обстоятельствах у судов отсутствовали правовые основания для понуждения управления к заключению рассматриваемого дополнительного соглашения.

Доводы заявителя кассационной жалобы об ином толковании приведенных норм права не могут служить поводом для отмены состоявшихся судебных актов, поэтому не принимаются кассационной коллегией.

Учитывая изложенное, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022по делу № А51-15428/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

ФИО1