Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 22.02.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023

по делу № А51-6980/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

третьи лица: министерство земельных и имущественных отношений по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Бакс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690014, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2) 17 843,17 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 25.02.2016 и 16 928,82 руб. пени за период с 18.01.2011 по 25.02.2016; с индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее - ИП ФИО3) - 20 237,11 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.01.2022 и 47 933,03 руб. пени за период с 17.01.2006 по 18.02.2022 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство земельных и имущественных отношений по Приморскому краю.

Определением от 08.12.2020 к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Бакс» (далее - ООО «Бакс») (по сути, изменено процессуальное положение общества с ответчика на 3-е лицо).

Решением от 22.02.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023, в иске отказано.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что между сторонами имеются обязательственные отношения, возникшие из действующего договора аренды от 08.10.2003. Приводит доводы, что земельный участок сформирован для эксплуатации нежилых помещений; для целей эксплуатации МКД земельный участок не сформирован, поэтому он до настоящего времени находится в публичной собственности и не входит в состав общего имущества МКД.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 08.10.2003 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Бакс» в лице генерального директора ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 04-000829-Ю-Д-0418, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 1186 кв.м с кадастровым номером 25:28:040009:38, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях дельнейшей эксплуатации нежилых помещений с условием согласия арендатора на вступление в договор аренды иных правообладателей помещений в здании, сроком с 21.08.2003 по 20.08.2018.

Согласно пункту 3.1 договора арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 1,5 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 324,19 руб. за первый календарный год (доля участия 1/100, что соответствует 12 кв.м без выдела в натуре). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г. Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена ответственность арендатора при неуплате арендных платежей в виде начисления пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

К договору приложен кадастровый план земельного участка, а также расчет арендной платы (приложение № 2), согласно которому годовая арендная плата рассчитывается из площади земельного участка (12 кв.м), базовой ставки арендной платы (49,428 руб. за кв.м), коэффициента (1,5).

Земельный участок предоставлен обществу на основании постановления администрации г. Владивостока от 21.08.2003 № 2036.

Передача земельного участка оформлена актом от 21.08.2003.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании соглашения от 18.10.2005 права и обязанности по договору № 04-000829-Ю-Д-0418 перешли к ФИО2 и ФИО3; соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Арендодатель в лице департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, выявив задолженность по договору № 04-000829-Ю-Д-0418, направил в адрес ФИО2 и ФИО3 предупреждение от 20.07.2018 № 20/25196 с требованием о ее погашения в 7- дневный срок, с момента получения претензии.

Аналогичное предупреждение о наличии задолженности по договору № 04-000829-Ю-Д-0418 направлялось в адрес ФИО3 и ФИО2 УМС администрацией г. Владивостока (письмо от 26.06.2019 № 28/16-3812).

Отсутствие оплаты задолженности послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с настоящим иском.

Как указано выше и установлено, предметом договора аренды от 08.10.2003 № 04-000829-Ю-Д-0418 являлся земельный участок площадью 1186 кв.м с кадастровым номером 25:28:040009:38, предоставленный арендаторам для использования в целях дельнейшей эксплуатации нежилых помещений.

Установлено, что нежилые помещения находятся на 1 этаже многоквартирного дома; помещения принадлежат на праве собственности ФИО3 (доля в праве 1/2) и ФИО2 (доля в праве 1/2), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2004 серии 25-АА № 425856.

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка от 02.10.2003, согласно которому земельный участок площадью 1186 кв.м имеет разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений; в кадастровом плане указано, что земельный участок занят жилым домом, кадастровый номер 25:28:040009:0038.001.

К кадастровому плану приложен чертеж границ земельного участка площадью 1186 кв.м, утвержденный руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока 22.05.2003, в котором приведено описание смежных землепользователей: от точки 1 до точки 2 – придомовая территория, от точки 2 до точки 3 – проход, от точки 3 до точки 4 – придомовая территория, от точки 4 до точки 1 – проезд; указано об установлении границ земельного участка на местности.

Выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 21.12.2019, также содержит сведения о разрешенном использовании земельного участка – для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений, о постановке земельного участка на кадастровый учет – 21.10.2005.

Таким образом, земельный участок площадью 1186 кв.м, сформированный для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений, фактически занят многоквартирным домом, в котором находятся нежилые помещения, придомовой территорией МКД, проездом и проходом к дому, то есть земельным участком пользуются все собственники МКД.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В названной статье закреплено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений (жилых и нежилых) в расположенном на нем многоквартирном доме; специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен закреплено в статье 16 ФЗ от 20.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацами 3 и 4 пункта 66 Постановления № 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (введен в действие с 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Таким образом, в силу закона право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникает только после проведения в отношении него кадастрового учета.

В силу приведенных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:38, в отношении которого 21.10.2005 проведен кадастровый учет, фактически необходим и используется собственниками помещений (жилых и нежилых) для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Некрасовская, 96; в границах земельного участка находится многоквартирный дом, его придомовая территории, проезд и проходы. Опровергающих тому доказательств в дело не представлено, как и не представлено доказательств, что при ином формировании земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома спорный земельный участок, либо его часть будет исключена из состава земельного участка, необходимого для соответствующих целей.

При установленном, а именно в отсутствие доказательств, что пользователями земельного участка являются только ответчики, суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правомерно посчитали возможным признать в силу закона право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок и, как следствие, заключили об отсутствии у истца права на получение арендных платежей за земельный участок от ответчиков, поэтому отказали в удовлетворении исковых требований.

При этом собственники помещений многоквартирного дома в случае недостаточности земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома не лишены права на проведение межевых работ в отношении земельного участка иного размера.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу № А51-6980/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова