Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

на решение от 02.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022

по делу № А51-11281/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Дальнереченского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

о взыскании 336 225 руб. 10 коп., расторжении договора аренды земельного участка

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

к администрации Дальнереченского городского округа

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство сельского хозяйства Приморского края

о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору, взыскании 225 223 руб. 54 коп.

Администрация Дальнереченского городского округа Приморского края (ОГРН 1032500638895, ИНН 2506002729, адрес: 692135, Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 13; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (ОГРН 1152510000356, ИНН 2510014452, адрес: 692239, Приморский край, г. Спасск-Дальний, ул. Коммунаров, д. 1А; далее - ООО «Восточные поля», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 07.04.2014 №2 в размере 385 000 руб. 02 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 39 776 руб. 41 коп. за период с 03.05.2017 по 31.01.2022; о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2014 №2; об обязании ООО «Восточные поля» передать Администрации земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2021 и от 18.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, город Владивосток, улица Светланская, 22; далее - МИЗО Приморского края), Министерство сельского хозяйства Приморского края (ОГРН 1072540000180, ИНН 2540011280, адрес: 690007, Приморский край, город Владивосток, улица 1-я Морская, дом 2; далее - Минсельхоз Приморского края).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2021 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление ООО «Восточные поля» к Администрации о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору от 07.04.2014 №2 до 6 693 руб. 31 коп., а также о взыскании переплаты по данному договору в размере 225 223 руб. 54 коп.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Восточные поля» в пользу Администрации взыскано 385 000 руб. 02 коп. основного долга и 27 693 руб. 57 коп. пени. Расторгнут договор аренды земельного участка от 07.04.2014 №2, на ООО «Восточные поля» возложена обязанность передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. В остальной части первоначальных исковых требований, а также во встречных исковых требованиях отказано.

ООО «Восточные поля», не согласившись с приятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречных требований.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению кассатора, судами проигнорированы выводы о невозможности использования части земельного участка площадью 1 318 465 кв.м в сельскохозяйственных целях, изложенные в акте натурного обследования от 03.08.2021 №21, составленном кадастровым инженером О.Ю. Дегтяренко (с учетом дополнений от 07.02.2022), а также сведения, содержащиеся в акте планового осмотра от 21.03.2019 №08-95-19 Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области. Факт невозможности использования части спорного земельного участка подтвержден доказательствами, представленными в материалы дела, и не свидетельствует об очевидности его недостатков, вопреки выводам судов.

Администрацией и МИЗО Приморского края представлены отзывы на кассационную жалобу, в которых выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО «Восточные поля», Администрации и МИЗО Приморского края поддержали доводы кассационной жалобы и отзывов на неё.

Минсельхоз Приморского края, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив законность судебных актов в обжалуемой части, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 07.04.2014 по результатам проведенного аукциона между Администрацией (арендодатель) и ООО «Объединенная молочная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №2, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92, для использования в целях сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2014.

Согласно пункту 4.1 договора за спорный участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 154 000 руб. в год согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 28 000 руб. засчитывается в счет погашения арендной платы.

Арендная плата вноситься арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 4.2 договора).

Дополнительным соглашением от 11.07.2017 произведена замена на стороне арендатора по указанному договору с ООО «Объединенная молочная компания» на ООО «Восточные поля».

Администрация уведомлением от 01.12.2020 №7775 сообщила ООО «Восточные поля» о наличии задолженности по спорному договору аренды и необходимости её погашения в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления.

Ответным письмом от 30.12.2020 ответчик уведомил истца о том, что в связи с ограничительными мерами, наложенным Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность ООО «Восточные поля» значительно усложнилась и на сегодняшний день компания находится в трудном финансовом положении, в связи с чем ответчик гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

Администрация письмом от 29.03.2021 № 1-4/2327 сообщила обществу о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендные платежи в счет задолженности по арендной плате в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили.

ООО «Восточные поля» ответным письмом от 29.03.2021 №1-4/2327 уведомило истца о том, что реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных ООО «Восточные поля» от реализации собственных земельных участков.

Претензией от 31.05.2021 №1-4/3969 истец повторно уведомил ответчика о том, что на его стороне имеется задолженность по спорному договору, в связи с чем предлагал ему в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Впоследствии Администрация уведомлением от 09.06.2021 №1-4/4316 уведомила арендатора о досрочном расторжении спорного договора аренды и освобождении спорного земельного участка ввиду существенного нарушения ООО «Восточные поля» условий договора №2 по внесению платы за аренду земельного участка. На основании изложенного Администрация требовала в 10-дневный срок с момента получения уведомления в добровольном порядке подписать три подлинных экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и два подписанных экземпляра соглашения направить в адрес Администрации. Указанное уведомление получено ответчиком 16.06.2021.

Поскольку ООО «Восточные поля» задолженность по договору аренды не погасило, соглашение о расторжении договора №2 не подписало, спорный участок не вернуло, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими первоначальными требованиями.

ООО «Восточные поля», возражая против удовлетворения заявленных требований, предъявило встречный иск, ссылаясь на невозможность использования части арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Частично удовлетворяя первоначальный иск и признавая необоснованными встречные требования, суды руководствовались положениями статей 195, 199, 309, 330, 450, 612, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 12, 13, 65, 77, 79 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходили из установленного факта использования предпринимателем предоставленного земельного участка в спорный период без внесения соответствующей платы за него; наличия правовых оснований для расторжения спорного договора аренды.

Выводы судов соответствуют подлежащим применению нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что недостатки земельного участка, на которые ссылается ООО «Восточные поля», обосновывая невозможность его использования по целевому назначению (заболоченность (переувлажненность), закустаренность, наличие оврага), могли и должны были быть обнаружены обществом самостоятельно либо с привлечением специалиста в рамках обычного визуального осмотра земельного участка в момент его приемки от арендодателя при должной степени заботливости и осмотрительности. Кроме того, информация о фактическом состоянии земельного участка также должна была быть известна арендатору из аукционной документации.

В данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена Администрацией одновременно с заключением договора от 07.04.2014 №2, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. Приняв на себя все права и обязанности арендатора по спорному договору, первоначальный арендатор (ООО «Объединенная молочная компания»), а впоследствии ООО «Восточные поля» (сингулярный правопреемник первоначального арендатора) путем подписания дополнительного соглашения от 11.07.2017 без замечаний и возражений, согласились со всеми условиями договора аренды от 07.04.2014 №2, в том числе, относительно пригодного состояния земельного участка для сельскохозяйственного использования.

Кроме того, как верно указано судами, материалы дела не содержат доказательств того, что недостатки земельного участка, установленные актом натурного обследования №21 от 03.08.2021, составленным кадастровым инженером О.Ю. Дегтяренко (с учетом дополнений от 07.02.2022), фактически препятствовали его использованию арендатором по целевому назначению, установленному в договоре (сельскохозяйственное производство).

В состав переданного земельного участка площадью 2 755 737 кв.м входят не только пашни, что предполагает возможность его использования для различных видов сельскохозяйственного производства. При этом договор аренды №2 не содержит условий о предоставлении земельного участка исключительно для выращивания зерновых культур. ООО «Восточные поля» не обращалось в Администрацию с соответствующими требованиями об исключении части спорного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также об изменении условий договора о виде осуществляемой им деятельности.

Как предусмотрено статьей 12 ЗК РФ, одной из целей охраны земель является обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

Пунктом 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; 3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Соответствующие обязательства ООО «Восточные поля» как арендатора по использованию и охране спорного земельного участка также предусмотрены пунктами 5.2.5 - 5.2.7 договора аренды от 07.04.2014 №2.

Следовательно, в данном случае общество не только имело возможность, но и в силу действующего правового регулирования с учетом указанных договорных условий было обязано предпринимать меры по воспроизводству плодородия сельхозугодий и отчистки спорного участка от имеющейся на нем древесно-кустарниковой растительности.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела акта планового (рейдового) осмотра, обследования от 21.03.2019 №08-95-19 озн, составленного Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области, следует, что на земельном участке сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства выявлено нарушение земельного законодательства РФ. При осмотре (обследовании) спорного земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116 установлено, что на площади 66 га земельный участок не пригоден для возделывания сельскохозяйственных культур из-за сложности рельефа, так как является естественный водосбросом. На площади в 65 га проводятся агротехнические мероприятия. На площади 74 га не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Остальная территория земельного участка около 70 га, заросшая сорной древесно-кустарниковой растительностью (дуб, осина, ива, леспедиция), требует проведения рекультивационных мероприятий. При визуальном осмотре земельного участка в точке г.к. 45,84701 133,64371 наблюдается зарастание площади около 1 га кустарником (тальником) высотой до 3 м возрастом примерно от 3-8 лет, а также признаки выращивания сельскохозяйственных культур (наличие пожневых остатков). В точке г.к. 45,93941 133,63571 отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур, участок на 100% зарос сорной растительностью высотой до 2 м (амброзия, осоки).

Управление Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области пришло к выводу, что 52% площади (примерно 1 440 000 кв.м) спорного участка по состоянию на 21.03.2019 было покрыто сорной и древесно-кустарниковой растительностью, на нем не проводились агротехнические и фитосанитарные мероприятия, что является нарушением требований земельного законодательства, а именно статьи 12, части 1 статьи 13 и статьи 42 ЗК РФ, в связи с чем направило в адрес ООО «Восточные поля» предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

Доказательств того, что состояние земельного участка ухудшилось после заключения договора аренды от 07.04.2014 в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (пункт 4 статьи 614 ГК РФ), в деле также не имеется.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание, что на протяжении всего периода арендных отношений общество не уведомляло арендодателя о невозможности использовать земельный участок по своему целевому назначению ввиду его непригодного состояния и не просило о соразмерном уменьшении арендной платы, суды пришли к обоснованному выводу о том, земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:116 соответствовал заявленным характеристикам по условиям договора аренды от 07.4.2014 №2, а также разрешенному виду использования – для сельскохозяйственного производства.

Аргументы заявителя кассационной жалобы о том, что выводы судов в указанной части являются неверными, по существу свидетельствуют о несогласии заявителя с оценкой фактических обстоятельств дела и имеющихся доказательств, переоценка которых в полномочия суда кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 АПК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.02.2015 №274-О отметил следующее. Статьи 286 - 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Таким образом, суды двух инстанций обоснованно не усмотрели оснований для признания правомерными требований ООО «Восточные поля» о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору от 07.04.2014 №2 по мотиву нарушения Администрацией пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Принимая во внимание установленный факт неисполнения ООО «Восточные поля» денежных обязательств по договору аренды №2, в отсутствие доказательств погашения задолженности, признав произведенный Администрацией расчет суммы задолженности арифметически верным, соответствующим условиям договора и требованиям действующего законодательства, суды правомерно удовлетворили требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 385 000 руб. 02 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Установив факт просрочки внесения арендных платежей, правильно применив положения статей 329, 330 ГК РФ, учитывая условия пункта 7.2 договора аренды №2 о размере штрафной санкции за нарушение срока и порядка внесения арендной платы, признав обоснованным заявление общества о пропуске Администрацией срока исковой давности на основании статей 196, 199, 200 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили требования арендодателя о взыскании с ООО «Восточные поля» неустойки в размере 27 693 руб. 57 коп. за период с 02.06.2018 по 31.01.2022.

Требования Администрации о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить земельный участок правомерно удовлетворены судами на основании пункта 2 статьи 450, статей 619, 622 ГК РФ в связи с установлением факта невнесения обществом арендной платы за используемый земельный участок в длительный период, учитывая соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора.

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанными выводами судов.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.06.2022, подлежит отмене на основании пункта 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу № А51-11281/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.06.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова