Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Владивостокский кадастровый центр» Левичева Надежда Александровна, кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Сфера-Кадастр» Дьяченко Виктор Родионович, общество с ограниченной ответственностью «Фарватер № 775»

о признании зарегистрированного права отсутствующим

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-ДВ»

к администрации городского округа Большой камень

о признании права

Администрация закрытого административно-территориального образования «Городской округ Большой Камень» (ОГРН 1022500579750, ИНН 2503005665, адрес (место нахождения): 692806, Приморский край, г. Большой Камень, ул. Карла Маркса, 4; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресурс-ДВ» (ОГРН 1102503000269, ИНН 2503028359, адрес (место нахождения): 692512, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Пролетарская, 3; далее – ООО «Ресурс-ДВ», общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:16352, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:1057 (с учетом частичного отказа от заявленных требований и прекращения производства по делу в этой части на основании статей 49, 150 АПК РФ).

До принятия судом решения по существу спора ООО «Ресурс-ДВ» на основании статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 13% (в виде вбитого в грунт свайного поля в количестве 81 железобетонной сваи) с кадастровым номером 25:36:010201:16352 площадью 1 481,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:1057.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра), кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Владивостокский кадастровый центр» Левичева Надежда Александровна (далее – кадастровый инженер Левичева Н.А.), кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Сфера-Кадастр» Дьяченко Виктор Родионович (далее – кадастровый инженер Дьяченко В.Р.), общество с ограниченной ответственностью «Фарватер № 775» (далее – ООО «Фарватер № 775»).

Решением суда от 13.04.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2018 без изменения, требования администрации по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме, во встречном иске общества отказано.

В кассационной жалобе ООО «Ресурс-ДВ» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части признания отсутствующим зарегистрированного за обществом права собственности на объект незавершенного строительства, считает их в этой части незаконными и подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

В обоснование своей позиции заявитель приводит доводы о том, что фактическое отсутствие спорного объекта (со степенью готовности 11%) на арендуемом земельном участке при первоначальной регистрации в августе 2017 года не могло служить основанием для удовлетворения требований администрации, поскольку на момент рассмотрения спора указанный объект уже существовал в натуре (со степенью готовности 13%). Строительные работы по его созданию осуществлены ответчиком в период с 15 по 19 сентября 2017 года, то есть до прекращения договора аренды и в период действия разрешения на строительство. При этом администрация не подтвердила, что в результате возведения обществом объекта незавершенного строительства нарушаются ее права на земельный участок. Кроме того, администрация также не опровергла факт наличия у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

От третьих лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал не ее удовлетворении. При этом, отвечая на вопросы суда, дополнительно пояснил, что ранее заключенный с администрацией договор аренды земельного участка после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, поскольку никто из сторон против этого не возражал. Кроме того, полагает, что для выяснения вопроса об отнесении спорного объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу судам следовало назначить судебную экспертизу, однако в удовлетворении соответствующих ходатайств обществу было отказано.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, вместе с тем своих представителей в заседание суда округа не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в обжалуемой части с учетом доводов общества и возражений администрации, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, по договору аренды от 21.06.2011 № 30/11, заключенному между администрацией (арендодатель) и ООО «ОКТАН» (арендатор), последнему во временное пользование на срок с 17.06.2011 по 17.06.2014 (три года) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:1057 площадью 0,4 га для целей строительства здания административного, делового или финансового назначения.

Впоследствии дополнительным соглашением от 10.12.2012 № 1 стороны уточнили целевое назначение арендуемого участка – строительство предприятия торговли.

На основании договора уступки от 22.01.2013 все права и обязанности арендатора по договору от 21.06.2011 № 30/11 перешли от ООО «ОКТАН» к ООО «Ресурс-ДВ», о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись от 07.02.2013 № 25-25/018/2013-275

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.07.2014 № 2 действие договора от 21.06.2011 № 30/11 продлено на новый срок – с 18.06.2014 по 18.07.2017.

До окончания указанного срока ООО «Ресурс-ДВ» на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обратилось в администрацию с заявлением от 13.07.2017 № 01/16-6909 по вопросу о заключении без проведения торгов нового договора аренды для завершения строительства расположенного на арендуемом участке объекта. При этом общество сослалось на наличие у него зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:16352 площадью 1 481,3 кв.м и степенью готовности 11%, в подтверждение чего к заявлению была приложена выписка из ЕГРН.

В ходе рассмотрения поступившего от общества обращения и приложенных документов Управлением архитектуры и градостроительства по поручению администрации 08.08.2017 проведен осмотр спорного земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:1057, по результатам которого на поверхности земли в границах участка каких-либо строений, сооружений не выявлено, равно как и не обнаружено признаков проведения строительных работ на данном участке.

Полагая, что наличие зарегистрированного за обществом права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства препятствует администрации в реализации полномочий по распоряжению спорным земельным участком, последняя обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском о признании указанного права отсутствующим.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По настоящему делу целью первоначального иска, заявленного администрацией, является оспаривание права собственности общества, зарегистрированного на спорный объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество, тогда как он фактически отсутствует в натуре.

Исследовав все существенные обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что на момент государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства степенью готовности 11% данный объект на арендуемом спорном участке с кадастровым номером 25:36:010201:1057 отсутствовал, строительные работы на нем не проводились, что подтверждено актом проверки от 08.08.2017 и протоколом осмотра от 04.09.2017, оформленным оперуполномоченным МО МВД России «Большекаминский». Данные обстоятельства обществом не опровергнуты.

При этом уже после обращения администрации в суд с рассматриваемыми требованиями общество в период 15 по 19 сентября 2017 года осуществило действия по освоению спорного участка и разместило на нем железобетонные сваи в количестве 81 шт, вследствие чего в ЕГРН внесены измененные характеристики объекта незавершенного строительства и степень его готовности составила 13%.

Однако само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению «свайного поля» не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства (пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

На протяжении всего длительного периода действия договора аренды от 21.06.2011 № 30/11 вплоть до 18.07.2017 (более 6 лет) никто из арендаторов этого участка (включая общество с января 2013 года) не предпринимал надлежащих мер по его использованию в соответствии с целевым назначением, поэтому осуществление вышеуказанных действий лишь для переоформления арендных прав в преимущественном порядке (без проведения торгов) имеет признаки злоупотребления правом, что является недопустимым с точки зрения статьи 10 ГК РФ и влечет отказ в судебной защите.

Принимая во внимание, что понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, но и является по своей сути юридической категорией, то с учетом установленных судами фактических обстоятельств спора, следует признать правомерным вывод судебных инстанций об отсутствии законных оснований для регистрации права собственности общества на спорный объект как на недвижимое имущество (независимо от степени его готовности) при недоказанности факта завершения работ по сооружению фундамента.

Бесспорных доказательств того, что имеющиеся на спорном земельном участки сваи (в количестве 81 шт) могут быть использованы в качестве самостоятельного фундамента без проведения дополнительных строительно-монтажных работ, общество в материалы дела не представило, в том числе в качестве обоснования своего встречного иска.

Таким образом, поскольку спорный объект, право собственности на который в ЕГРП зарегистрировано за ответчиком, не обладает достаточными признаками недвижимой вещи, сам факт такой регистрации нарушает права администрации как уполномоченного органа по распоряжению публичным земельным участком, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последней имеющихся у нее правомочий.

Иных способов защиты в рассматриваемой ситуации у администрации не имелось, поэтому нарушенное право должно быть восстановлено путем исключения из реестра недостоверной записи о праве собственности ответчика на спорный объект, в связи с чем суды обоснованно признали такое право отсутствующим и удовлетворили первоначальный иск администрации.

Поскольку встречные требования общества в данном случае носят взаимоисключающий характер по отношению к первоначальным требованиям администрации, то отказ в признании права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:16352 степенью готовности 13% также является обоснованным.

Более того, судебные акты об отказе во встречном иске обществом не обжалуются.

Доводы общества о том, что им на арендуемом земельном участке правомерно возведен спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 13%, опровергаются материалами дела и поэтому судом округа отклоняются как несостоятельные. Несогласие заявителя жалобы с установленными по делу фактами и результатами оценки судами имеющихся доказательств не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов и не влечет их отмену.

Ссылки общества на то, что администрация не подтвердила нарушение своих прав на земельный участок и не опровергла факт наличия у спорного объекта признаков недвижимого имущества, прямо противоречат обстоятельствам рассматриваемого спора.

Иных доводов и аргументов, которые не были исследованы судами обеих инстанций, однако способны существенно повлиять на результат проверки законности обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку нормы материального права применены судами верно, нарушений процессуальных положений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, то кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2018 по делу № А51-22059/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи Г.А. Камалиева

В.А. Гребенщикова