Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «СтройДорСервис № 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>; далее – ООО «СДС № 1») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Стайл» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680022, <...>/3; далее – ООО «Сити Стайл») о взыскании основного долга по договору субаренды от 25.05.2016 № II-16 в размере 497 900 руб. за период с ноября 2016 года по январь 2017 года; неустойки в размере 267 301 руб. 20 коп. за период с 29.07.2016 по 07.02.2017; а также неустойки, подлежащей начислению до фактического исполнения основного обязательства в размере 497 900 руб., начиная с 08.02.2017 исходя из размера 0,3% за каждый день просрочки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 21.04.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 без изменения, требования истца удовлетворены частично: с ООО «Сити Стайл» взыскано 366 320 руб. основного долга, 65 000 руб. неустойки за период с 29.07.2016 по 07.02.2017, а также присуждено взыскание неустойки, начиная с 08.02.2017 до фактического исполнения основного обязательства в размере 366 320 руб., исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки с учетом ее снижения по правилам статьи 333 ГК РФ. В остальной части требований отказано по мотивам того, что фактически переданная в пользование ответчика площадь помещения меньше указанной сторонами в договоре субаренды, в связи чем размер арендной платы по нему подлежит снижению.

В кассационной жалобе ООО «СДС № 1» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, вывод судов о несоответствии площади арендуемого ответчиком помещения условиям договора субаренды от 25.05.2016 № II-16 противоречит фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, которым судами не дана должная оценка. Истец настаивает, что характеристики спорного объекта согласованы сторонами, соответствуют техническому описанию и графическому изображению, приведенному в приложении № 2 к договору. Ответчик не заявлял возражений относительно площади помещения ни на момент его передачи, ни в период его дальнейшего использования. Изменений в договор сторонами не вносилось. При этом суды, взяв за основу сведения технического паспорта по состоянию на 22.07.2010, не дали оценки представленному истцом техническому паспорту с более поздней датой инвентаризации (14.01.2013) и не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым данное доказательство ими было отклонено.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции 19.09.2017 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.09.2017 на 11 часов 20 мин, информация о чем размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Представитель истца в заседании кассационной инстанции поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что арендатором самостоятельно проводилась перепланировка и отделочные работы в спорном помещении, что могло привести к изменению его площади, однако эти обстоятельства не могут служить основанием для пересмотра согласованных сторонами условий договора и не влекут уменьшения аренной платы, поскольку они не связаны с виновными действиями арендодателя.

ООО «Сити Стайл» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «СДС № 1» (арендодатель) и ООО «Сити Стайл» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений от 25.05.2016 №II-16, по условиям которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в аренду на срок с 15.07.2016 по 30.06.2017 нежилое помещение общей площадью 143,5 кв.м, в том числе торговая площадь 137,03 кв.м, подсобная 6,47 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...>, этаж 2, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами. Границы помещения выделены красной линией на выкопировке поэтажного плана здания (приложение № 2), являющейся неотъемлемой частью договора.

По акту приема-передачи от 15.07.2016 субарендатор принял помещение в пользование без возражений и/или замечаний по его состоянию.

В соответствии с пунктом 3.1 договора субарендатор уплачивает арендную плату в сумме 243 950 руб. в месяц из расчета 1 700 руб. за 1 кв.м. В стоимость арендной платы включены коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, охрана периметра Торгового центра. Арендная плата уплачивается субарендатором ежемесячно путем внесения 100% предоплаты в срок до 29 числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 3.5 договора).

В силу пункта 5.2. договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы субарендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение субарендатором своих обязательств по внесению арендной платы ООО «СДС № 1» направило в адрес ООО «Сити Стайл» претензию от 29.12.2016 № 1555 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 487 900 руб.

После этого ООО «Сити Стайл» в письме от 19.01.2017 обратилось к арендодателю с просьбой внести изменения в договор и произвести перерасчет арендной платы в связи с использованием меньшей площади арендуемого помещения, а также фактическим отсутствием торговой деятельности в ходе проведения ремонтных работ в нем в период июль-август 2016 года.

ООО «СДС № 1» в своем ответе от 23.01.2017 отказало в проведении перерасчета и предложило уточнить условия договора лишь в отношении указания торговой площади арендуемого помещения без изменения общей его площади.

Впоследствии субарендатор освободил занимаемое помещение и передал его арендодателю 31.01.2017. Как пояснил представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции, спор между сторонами в части досрочного прекращения арендных отношений отсутствует.

Поскольку имеющийся основной долг и начисленная на него договорная неустойка ответчиком не были погашены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя частично заявленный иск, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами статей 309, 310, 329, 330, 333, 421, 425, 606, 607, 614, 615, 650 ГК РФ и пришли к выводам о наличии на стороне ООО «Сити Стайл» неисполненного обязательства по внесению арендной платы и возникновении в связи с этим оснований для применения к субарендатору гражданско-правовой ответственности в виде договорной неустойки, которая признана судами несоразмерной последствиям допущенного нарушения и снижена с учетом соответствующего ходатайства ответчика.

При этом судебные инстанции, со ссылкой на представленный по заявлению ответчика поэтажный план 2-го этажа здания «Торговый дом «Лотос», расположенного по адресу: <...>, подготовленный КГУП «Хабкрайинвентаризация» по состоянию на 22.07.2010, признали, что фактическая площадь арендуемого помещения не соответствует условиям договора от 25.05.2016 №II-16, поскольку составляет 130,6 кв.м вместо 143,5 кв.м.

С учетом этих обстоятельств суды сочли возможным определить размер ежемесячной арендной платы исходя из указанной в договоре ставки за 1 кв.м (1 700 руб.), в результате чего за спорный период взыскиваемая задолженность по расчетам судов составила 366 320 руб. По этим же причинам судами также произведен самостоятельный перерасчет неустойки с учетом ее снижения до 65 000 руб. по правилам статьи 333 ГК РФ и с условием последующего начисления штрафных санкций до фактического исполнения основного обязательства по уплате взысканного долга.

Между тем суд округа считает, что вывод арбитражных судов о наличии оснований для изменения размера арендной платы по договору субаренды от 25.05.2016 №II-16 сделан без выяснения всех значимых для дела обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условия договора аренды объекта недвижимости (в том числе нежилого помещения) о предмете и цене являются существенными и в отсутствии таких согласованных сторонами условий договор не может считаться заключенным. Эти правила также действуют и в отношении договоров субаренды (абзац 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).

В данном случае при заключении договора субаренды от 25.05.2016 №II-16 в пунктах 1.1 и 3.1 стороны согласовали характеристики арендуемого помещения, в частности указали его общую площадь – 143,5 кв.м, и установили конкретный размер ежемесячной платы за это помещение – 243 950 руб.

Кроме того, сторонами подписано приложение № 2 к данному договору, в котором графически отображен план арендуемого помещения, что с позиции пункта 3 статьи 607 ГК РФ позволяет определенно установить предмет аренды. Соответствующие договору и приложению № 2 к нему характеристики передаваемого ответчику помещения также приведены в подписанном сторонами акте приема-передачи от 15.07.2016

Таким образом, заключив договор от 25.05.2016 №II-16, стороны связали себя обязательствами на согласованных ими условиях, которые не могут быть произвольно изменены по воле лишь одной из сторон без соблюдения положений главы 29 ГК РФ.

При этом в деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензии от 29.12.2016 об оплате долга ответчик заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора. Впервые об изменении условий договора в части описания предмета аренды субарендатор заявил в своем письме от 19.01.2017 и просил провести перерасчет арендной платы. Впоследствии аналогичные возражения приведены ответчиком в судах против предъявленного к нему иска по настоящему делу.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации, заявляя о несоответствии указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади, ответчик, по сути, утверждает о несогласованности сторонам предмета аренды, что влечет незаключенность спорного договора в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, однако встречных требований об этом в рамках настоящего дела им предъявлено не было, как и требований о признании недействительными либо об изменении существенных условий данного договора в части площади объекта и размера арендной платы.

Вместе с тем, согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Наряду с этим в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Эти обстоятельства также имеют значение для проверки обоснованности применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде неустойки с позиции норм статей 330, 331 ГК РФ.

В данном случае судебные инстанции, соглашаясь с позицией ответчика об использовании арендуемого помещения меньшей площади, фактически изменили согласованные сторонами существенные условия договора субаренды от 25.05.2016 №II-16 о его предмете и цене, не выяснив и не оценив при этом имеющие значение для дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности данной сделки.

Кроме того, суды не исследовали должным образом представленный истцом технический паспорт на спорное помещение, который по его утверждению в полной мере соответствует условиям заключенного между сторонами договора.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Арбитражный суд оценивает доказательства в соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом каждое представленное сторонами доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, которые не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 АПК РФ).

Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Кроме того, в силу части 7 статьи 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суды отражают в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Однако в данном случае итоги оценки представленного истцом технического паспорта на спорное помещение в обжалуемом решении отсутствуют и судом первой инстанции не приведены мотивы, по которым он не признал данное доказательство относимым, допустимым и отклонил его как ненадлежащее, что является нарушением пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ.

Апелляционный суд, повторно рассматривая настоящее дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ по имеющимся в нем доказательствам, указанное нарушение не устранил и не дал самостоятельной оценки представленному истцом техническому паспорту, чем также нарушил требования пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.

При этом суд округа не может согласиться со ссылкой апелляционного суда на определение суда первой инстанции от 30.03.2017 как на основание для отклонения доводов истца о неисследовании судом всех доказательств по делу.

Согласно названному определению суд первой инстанции выявил разночтения и противоречия в представленной сторонами технической документации, в целях преодоления которых судом запрошены дополнительные доказательства у КГУП «Хабкрайинвентаризация».

Однако само упомянутое определение от 30.03.2017 не содержит каких-либо выводов относительно достоверности того или иного технического паспорта на спорное помещение, соответствующая статье 71 АПК РФ оценка данных доказательств, в том числе представленных со стороны истца, в этом определении судом не отражена.

Таким образом, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, касающиеся заключенности и действительности договора субаренды от 25.05.2016 №II-16 с учетом его исполнения сторонами, а также дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, по результатам чего правильно разрешить возникший спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу № А73-1349/2017 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова