Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи»

на решение от 21.02.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022

по делу № А73-9390/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1022700733252, ИНН 2710001605, адрес: 682071, Хабаровский край, Верхнебуреинский р-н, рп. Новый Ургал, ул. Донецкая, д. 6)

к автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи» (ОГРН 1162700051502, ИНН 2710008921, адрес: 682030, Хабаровский край, Верхнебуреинский р-н, рп. Чегдомын, ул. Пионерская, д. 21, кв. 3)

о взыскании 162 510,61 руб., расторжении договора аренды и освобождении помещения

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (далее - администрация, уполномоченный орган, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи» (далее - АНО «Вектор помощи», некоммерческая организация, ответчик) о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда Новоургальского городского поселения от 11.03.2019 № 213, об обязании ответчика освободить нежилое помещение (42, 44), расположенное по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Ростовская, 5, первый этаж, общей площадью 56,5 кв. м, а также о взыскании 94 761,16 руб. основного долга, 67 749,45 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг по договору.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

АНО «Вектор помощи», не согласившись с принятыми судебными актами, подала в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что с ответчика не подлежит взысканию арендная плата, так как нежилое помещение, в отношении которого заключен договор аренды между сторонами, непригодно для использования по назначению по не зависящим от ответчика обстоятельствам (в помещении отсутствует электроснабжение), за что отвечает истец, как арендодатель; ни в договоре, ни в акте не оговорено, что нежилое помещение передается без электроснабжения; судами неправомерно возложено на ответчика бремя доказывания принятия мер по регистрации договора и последующего технологического присоединения помещения к электрическим сетям; спорный договор аренды, несмотря на то, что он был заключен сроком на 5 (пять) лет, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что повлекло невозможность подключения нежилого помещения к электроэнергии; если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность в связи с этим осуществить подключение арендуемого помещения к электроэнергии, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены; спорный договор аренды не может считаться заключенным и, как следствие, не порождает обязанности ответчика (арендатора) по внесению арендной платы.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между администрацией (арендодатель) и АНО «Вектор» (арендатор) заключен договор аренды от 11.03.2019 № 213 в отношении нежилого помещения (42, 44), общей площадью 56, 5 кв.м, расположенного на первом этаже здания, являющегося собственностью Новоургальского городского поселения, находящегося по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Ростовская, 5, на срок с 11.03.2019 по 11.06.2024.

Пунктами 2.1-2.3 договора сторонами согласовано, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 7289 руб. 32 коп. в месяц, а также коммунальные платежи в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязуется оплачивать электроэнергию по отдельному договору с поставщиком услуг.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в том числе, в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы в установленные сроки, неисполнения обязанности по внесению коммунальных платежей (пункты 6.2, 6.2.3 договора).

Арендуемое помещение передано арендатору, что подтверждается передаточным актом 11.03.2019.

В связи с ненадлежащим исполнением АНО «Вектор помощи» обязанности по внесению арендной платы по договору от 11.03.2019 № 213, администрация направила в её адрес претензионное письмо от 14.05.2020 № 438/1-14 (получено 12.10.2019) с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а письмом от 18.03.2021 № 259/1-15 уведомила о расторжении договора аренды в связи с непогашением долга и необходимости освобождения нежилого помещения.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора имеющаяся задолженность не погашена, уведомление о расторжении договора аренды оставлено без ответа и помещение в добровольном порядке не освобождено, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматриваемые отношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, вытекающие из заключенного договора от 11.03.2019 № 213, и регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и общими положениями кодекса об обязательствах.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей по договору аренды со стороны АНО «Вектор помощи», суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет иска и признав его верным, признали заявленные требования о взыскании основного долга в размере 94 761,16 руб. и задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 67 749,45 руб. подлежащими удовлетворению.

Доводы некоммерческой организации, аналогично приведенные в кассационной жалобе, о том, что с арендатора не подлежит взысканию арендная плата, так как нежилое помещение, в отношении которого заключен договор аренды между сторонами, непригодно для использования по назначению по не зависящим от ответчика обстоятельствам (в помещении отсутствует электроснабжение), являлись предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонены и с этими выводами соглашается суд кассационной инстанции, с учетом следующего.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы является объективная, то есть не зависящая от воли последнего невозможность использования объекта аренды.

Как установлено судами, в данном случае акт приема-передачи помещения подписан ответчиком без возражений.

Из пункта 3.4.8 договора следует, что арендатор должен оплачивать электроэнергию по отдельному договору, заключенному с поставщиком.

Таким образом, отсутствие энергоснабжения в помещении не могло быть признано скрытым недостатком имущества и с учетом приведенного условия договора данное обстоятельство вполне могло быть очевидным при должной степени осмотрительности принимающей стороны.

Доводы некоммерческой организации со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность в связи с этим осуществить подключение арендуемого помещения к электроэнергии, что не порождает, в свою очередь, обязанности арендатора по внесению арендной платы, не приняты судами как обоснованные в ходе разрешения спора.

Судами установлено, что письмом от 16.07.2019 № ДЛВ/050/1518 АО «Оборонэнерго» отказало АНО «Вектор помощи» в выдаче условий для технического присоединения к электрическим сетям ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды.

В этой связи судами указано, что договором аренды не установлено, какая из его сторон осуществляет подачу документов для государственной регистрации; доказательств, подтверждающих обращение АНО «Вектор помощи» к администрации об обязании передать документы на государственную регистрацию договора, равно как и доказательств уклонения последней от государственной регистрации, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции при отклонении аналогичных доводов заявителя считает необходимым отметить, что отсутствие заинтересованности ответчика в проведении регистрации договора, необходимой для надлежащего соблюдения предусмотренной обязанности по договору (пункт 3.4.8), которая входила в сферу ответственности арендатора и должна осуществляться при его непосредственном участии, исходя из установленного договором порядка взаимодействия с арендодателем, не может исключить обязательство стороны по оплате за использование объекта, факт которого (клиринговые услуги) не опровергнут арендатором.

Установив факт ненадлежащего исполнения договора АНО «Вектор помощи» по внесению арендных и коммунальных платежей, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, статей 619, 622 ГК РФ, принимая во внимание условия договора аренды (пункты 6.2, 6.2.3), учитывая соблюдение со стороны администрации досудебного уведомления ответчика, суд первой инстанции, выводы которого в данной части поддержаны апелляционным судом, удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 11.03.2019 № 213, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Доводов о несогласии с этими выводами судов кассационная жалоба не содержит.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.02.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 по делу № А73-9390/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова