Гражданский кодекс часть 1

от Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Щедривый К.А., представитель по доверенности от 07.11.2017 № 52/14

от иных участвующих в настоящем деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис»

на решение от 22.03.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018

по делу № А51-22687/2017 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционной инстанции судьи: Култышев С.Б., Синицына С.М., Шевченко А.С.

По иску закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис»

кадминистрации города Владивостока

третьи лица: Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Главное управление Министерства чрезвычайных ситуаций России по Приморскому краю, Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю в лице межрайонного отдела, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, общество с ограниченной ответственностью «Лорант-Аутсорсинг»

о признании права собственности на самовольную постройку

Закрытое акционерное общество «Спасск-ТехСервис» (ОГРН 1022500819307, ИНН 2510008120, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 27, оф. 2; далее – ЗАО «СТС», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, место нахождения: 690091, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 20; далее – администрация, уполномоченный орган) о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект – двухэтажное здание (лит. 1, административно-бытовой корпус, инвентарный номер 05:401:002:000261260:0001) в виде надстроенного третьего этажа готовностью 27,7%, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, д. 10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – Инспекция), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – Теруправление Росимущества), Главное Управление Министерства чрезвычайных ситуаций России по Приморскому края (далее – ГУ МЧС России), Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю в лице Межрайонного отдела (далее – УФССП), Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Лорант-Аутсорсинг» (далее – ООО «Лорант-Аутсорсинг»).

Решением суда от 22.03.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 без изменения, в удовлетворении заявленных истцом требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО «СТС» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, а также допущены нарушения положений действующего процессуального законодательства, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных истцом требований.

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что препятствия для признания права собственности на самовольную постройку в настоящее время устранены, в том числе вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, изменен на условно разрешенный – «гостиницы», однако данные обстоятельства не были учтены судами в процессе рассмотрения настоящего дела. С учетом изложенного заявитель настаивает на том, что реконструкция спорного объекта осуществлена им на законных основаниях в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием арендуемого земельного участка. Также заявитель жалобы считает необоснованными выводы судебных инстанций относительно отсутствия в материалах дела достаточного технического описания реконструируемого объекта и его кадастрового паспорта с учетом уже произведенных работ. Помимо изложенного заявитель жалобы обращает внимание на то, что в данном случае правовой интерес истца касается исключительно реконструируемой части спорного объекта недвижимости (надстройка третьего этажа здания готовностью 27,7%), в состав которой не входит имущество, являющееся федеральной собственностью (объект гражданской обороны – подвальные помещения). Кроме того, заявитель жалобы полагает, что у него имеется самостоятельное право на обращение в арбитражный суд с заявленным иском, независимо от признания подлежащим сносу спорного объекта как самовольной постройки в рамках дела № А51-22911/2015. Дополнительно заявитель жалобы ссылается на то, что обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному спору, не имеют преюдициального значения для настоящего дела ввиду различного состава участвующих в нем лиц, а также указывает на отличия в предметах данных споров, касающиеся технических характеристик недвижимого имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель ЗАО «СТС», дав пояснения по обстоятельствам дела и ответив на вопросы суда, просил удовлетворить поданную обществом жалобу, против чего возражали представители администрации и Инспекции по мотивам, изложенным в отзывах на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако участие в судебном заседании кассационной инстанции своих представителей не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не направили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, отзывов на нее, а также пояснений представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены в данном случае отсутствуют.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между Теруправлением Росимущества (арендодатель) и ФГУП «Производственно-заготовительная база», ООО Фирма «Лорант» (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка от 29.07.2009 № 8-26/267 со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:28:050067:2, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира нежилое здание (лит. 1), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Находкинская, 10 (РНФИ П11270000903), для эксплуатации административно-бытового корпуса, общей площадью 1 515 кв.м, сроком с 11.01.2009 по 10.01.2058.

При этом согласно пункту 2.1 данного договора на участке расположен объект недвижимости: двухэтажное здание (лит. 1, административно-бытовой корпус) 25:28:00 00 00:00:18197/1 общей площадью 705,5 кв.м, из них 439,7 кв.м, находящиеся в хозяйственном ведении ФГУП «Производственно-заготовительная база», и 265,80 кв.м, находящиеся на ответственном хранении и в безвозмездном пользовании у ООО Фирма «Лорант» на основании договора «О правах и обязанностях в отношении объектов и имущества гражданской обороны, а также на выполнение мероприятий гражданской обороны».

По акту приема-передачи от 29.07.2009 земельный участок передан арендаторам с указанием на признание обстоятельства нахождения участка в фактическом пользовании арендаторов с 11.01.2009.

На основании договора купли-продажи от 29.05.2009 № 2/А и акта приема-передачи от 02.06.2009 за ЗАО «СТС» зарегистрировано право собственности на двухэтажное здание (лит. 1, административно-бытовой корпус) общей площадью 439,7 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Находкинская, 10, условный номер 25:28:00 00 00:00:18197/1.

В соответствии с соглашением от 28.08.2009 № 2 права и обязанности арендатора по договору от 29.07.2009 № 8-26/267 переданы ФГУП «Производственно-заготовительная база» истцу по настоящему делу – ЗАО «СТС».

Постановлением Главы города Владивостока от 09.06.2016 № 1733 «О предоставлении разрешения на условно-досрочный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050067:2, 25:28:050067:440» изменен условно-разрешенный вид использования спорного земельного участка на «гостинцы». Соответствующий вид разрешенного использования «гостиницы» отражен в кадастровом паспорте земельного участка 25:28:050067:2 от 22.07.2016, в выписке из ЕГРП по состоянию на 23.08.2017.

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.10.2017 № 1 к договору от 29.07.2009 № 8-26/267 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:2 определено сторонами как «гостиницы»; указанное соглашение зарегистрировано 27.10.2017.

При этом общество, намереваясь провести реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимости – здания административно-бытового корпуса, неоднократно обращалось в уполномоченный орган за получением разрешительной документации, которая ему так и не была выдана в связи с выявленными нарушениями.

Так, в ответе администрации от 30.06.2016 № 7541/20у на обращение общества отмечено, что реконструируемый объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:2 с видом разрешенного использования: «для дальнейшей эксплуатации административно-бытового корпуса», и на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050067:440 с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта). Следовательно, реконструкция административного здания под помещения гостиничного комплекса при таких разрешенных видах использования земельных участков является их нецелевым использованием. В целях реконструкции административного здания под помещения гостиничного комплекса указано на необходимость привести правоустанавливающие документы на вышеуказанные земельные участки в соответствие с действующими правилами землепользования и застройки. Кроме того, обращено внимание на непредоставление в нарушение части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, поскольку согласно разделу «Схема планировочной организации земельного участка» предполагается демонтаж здания (магазин), на которое правоустанавливающие документы отсутствуют. В связи с изложенным, на основании части 13 статьи 51 указанного Кодекса заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство.

Инспекция в рамках дела № А51-22911/2015 обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО «СТС» о признании самовольной постройкой объекта в виде трехэтажного монолитного железобетонного каркаса с колоннами четвертого этажа с наименованием «Реконструкция административного здания под помещения гостиничного комплекса, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10», возведенного без соответствующего разрешения на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050067:2 в районе ул. Находкинская, 10 в г. Владивостоке, и об обязании ответчика самостоятельно осуществить снос (демонтаж) части спорного объекта в составе третьего этажа и колонн четвертого этажа.

Вступившими в законную силу решением суда от 31.03.2017 по названному делу заявленные Инспекцией требования удовлетворены. Межрайонным отделом судебных приставов УФССП по Приморскому краю 24.10.2017 возбуждено исполнительное производство № 25037/17/1417510 о принудительном сносе возведенной обществом надстройки здания по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10.

Вместе с тем по заказу ЗАО «СТС» подготовлен акт экспертизы от 15.09.2017 № 230/10, выполненный ООО «Приморский экспертно-правовой центр», из которого следует, что реконструируемый объект – двухэтажное здание (лит. 1, административно-бытовой корпус, инвентарный номер 05:401:002:000261260:0001) с надстроенный третьим этажом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10, соответствует градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам. Несущие и ограждающие конструкции объекта с технической точки зрения пригодны для дальнейшей эксплуатации в качестве гостиницы при контроле (мониторинге) технического состояния либо при проведении необходимых мероприятий по усилению конструкций, предусмотренных в проектной документации «Реконструкция административного здания под помещения гостиничного комплекса, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, дом 10». Вероятность возникновения аварий (обрушений, разрушений) оценена экспертом как низкая, с учетом выполнения работ по усилению фундамента, предусмотренных проектной документацией. В итоге сделан вывод о том, что сохранение и эксплуатация здания не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, находящихся как в здании, так и за его пределами. Степень готовности объекта составила 27,7 %.

Ссылаясь на указанное экспертное заключение и полагая, что реконструируемый обществом объект полностью соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также не создает угрозу безопасности для неограниченного круга лиц, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказывая в удовлетворении которого, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (здесь и далее – в редакции, применимой к спорным правоотношениям и действующей на момент рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ также распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Системное толкование норм градостроительного законодательства дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В данном случае судами в процессе рассмотрения иска общества, в том числе с учетом ранее установленных обстоятельств по делу № А51-22911/2015, выявлено и сторонами не опровергалось, что спорный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой ввиду незаконного проведения истцом его реконструкции в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), полученного до начала производства соответствующих работ, а также несоответствия данного объекта виду разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции норм статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции не установили правовых оснований, позволяющих признать право собственности ЗАО «СТС» на незаконно реконструированный им объект, находящийся на арендованном земельном участке, который изначально не предоставлялся для строительства или реконструкции.

При этом судами дополнительно отмечено, что во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу № А51-22911/2015 спорная постройка, заключающаяся в надстройке третьего этажа и колон четвертого этажа здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10, подлежит принудительному сносу за счет ЗАО «СТС».

В целом выводы судебных инстанций об отказе в иске признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

В данном случае, несмотря на предпринятые обществом попытки получить разрешение на проведение строительных работ по реконструкции спорного объекта, в выдаче такого разрешения уполномоченным органом было отказано с указанием конкретных причин такого решения. Данный отказ обществом не оспорен и не признан недействительным. Однако, общество приступило к реконструкции объекта, не устранив все имеющиеся замечания и недостатки, препятствовавшие выдаче разрешительной документации в установленном законом порядке.

Такие действия общества нельзя признать надлежащими мерами по легализации самовольной постройки.

Кроме того, ранее в рамках дела № А51-22911/2015 судами также был установлен ряд обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ЗАО «СТС» как застройщиком требований градостроительного и земельного законодательства, выразившихся, в частности в отсутствии у общества необходимых документов и разрешительной документации на проведение реконструкции спорного объекта недвижимого имущества, а также ввиду не соответствия этого объекта предельным параметрам разрешенного строительства.

При этом истец, обращаясь в арбитражный суд с требованиями о признании права собственности на спорный объект недвижимости, не представил в материалы настоящего дела доказательств, безусловно подтверждающих факт устранения указанных недостатков, что также дополнительно подтверждает правильность выводов судов об отсутствии в таком случае достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных ЗАО «СТС» требований.

Таким образом, отсутствие необходимого разрешения на строительство (реконструкцию) в данной ситуации не является единственным признаком, квалифицирующим спорный объект в качестве самовольной постройки.

С учетом изложенного признаются верными выводы судебных инстанции том, что в данном случае действия истца, при наличии вступившего в законную силу решения суда о сносе спорного объекта недвижимости как самовольной постройки, по существу направлены не только на признание за собой права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости в обход установленного законом порядка, но и на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что по существу является злоупотреблением правом с его стороны (статья 10 ГК РФ).

При этом доводы заявителя жалобы об обратном, включая, в том числе его указания на изменение вида разрешенного использования земельного участка, расположенного под спорным объектом недвижимости, и получение экспертного заключения в отношении реконструкции спорного объекта, отклоняются судом округа, поскольку совокупность этих обстоятельств не является бесспорным основанием для признания права собственности на самовольную постройку при наличии вступившего в законную силу судебного акта о ее сносе.

Вместе с тем судом округа также учитывается, что доказательств того, что истец просить признать право собственности на объект, обладающий иными характеристиками, нежели объект, о сносе которого вынесено решение суда по названному делу, в материалах настоящего дела не имеется.

Указание общества на то, что в настоящем случае его правовой интерес касается исключительно реконструируемой части спорного объекта недвижимости (надстройка третьего этажа здания готовностью 27,7%), в состав которой не входит имущество, являющееся федеральной собственностью, также оценивается кассационной инстанцией критически, поскольку согласно правовой позиции, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

Ссылка заявителя жалобы на наличие у него самостоятельного права на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, несмотря на признание спорного объекта самовольной постройкой в деле № А51-22911/2015, также не принимается во внимание, поскольку в данном случае заявленные обществом требования рассмотрены судами по существу с указанием мотивов, по которым в их удовлетворении отказано.

Все доводы, изложенные в кассационной жалобе ЗАО «СТС», являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права. Аргументы заявителя фактически направлены на переоценку установленных судами конкретных обстоятельств настоящего дела и представленных сторонами доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Иных доводов, способных существенным образом повлиять на правильность и итоговый результат рассмотрения настоящего дела, в кассационной жалобе общества не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, суд округа не выявил.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Государственная пошлина в размере 3 000 руб., в уплате которой ЗАО «СТС» при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка, подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.03.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 по делу № А51-22687/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис» (ОГРН 1022500819307, ИНН 2510008120) в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи И.А. Тарасов

В.А. Гребенщикова