Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

о признании незаконным решения администрации, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

по встречному иску администрации Артемовского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация»

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, о признании недействительным договора аренды, об обязании передать по акту приема-передачи арендованное имущество

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» (далее – ООО «АСА», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Артемовского городского округа (далее – администрация) о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме МКУ УМС от 01.03.2021 № У-01-1243/14, об обязании администрации в лице МКУ УМС заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.03.2019 № 116 в течение 5 дней.

В свою очередь, администрация обратилась с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «АСА» на объект незавершенного строительства с кадастровым № 25:27:030106:10074, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>; о признании недействительным договора аренды от 29.03.2019 № 116, об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество.

Указанные иски объединены в одно производство и рассмотрены в рамках настоящего дела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Решением от 21.03.2022 исковые требования ООО «АСА» удовлетворены, суд признал незаконным решение администрации, выраженное в письме МКУ УМС от 01.03.2021 № У-01-1243/14, обязал администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.03.2019 № 116, на условиях предложенного проекта дополнительного соглашения, предусматривающее увеличение срока действия этого договора на 3 (три) года в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении исковых требований администрации к ООО «АСА» отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 решение от 21.03.2022 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в полном объеме, принять по делу новое решение об удовлетворении требований администрации и отказе в удовлетворении требований общества. Заявитель указывает на необоснованное отклонение его ходатайства о проведении судебной экспертизы в отношении спорного объекта незавершенного строительства, для определения критериев отнесения к объектам капитального строительства. Приводит доводы о том, что договор аренды земельного участка от 29.03.2019 заключен в нарушение действующего законодательства. В частности, ранее действовал договор от 21.02.2013, арендатором получено разрешение на строительство со сроком действия до 19.04.2016, которое было продлено только 14.01.2022. При проведении земельного контроля (акт от 28.07.2021) выявлено отсутствие как ведения строительства, так и нахождения на земельном участке какой-либо постройки. Поэтому считает, что договор от 29.03.2019 заключен в отсутствие объекта незавершенного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу общество приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 21.02.2013 между администрацией (арендодатель) и ООО «АСА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 86, по условиям которого арендодатель в соответствии с постановлением администрации Артемовского городского округа от 21.02.2013 № 217-па предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1096 кв.м, с кадастровым номером 25:27:030106:9016, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажное здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования на период строительства здания магазина с интернет-кафе.

Срок аренды установлен с 08.02.2013 по 07.02.2016 (пункт 2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы за земельный участок, подлежащий уплате за период, начиная с 08.02.2013.

Актом оформлена передача земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В период действия договора обществом получено разрешение от 19.01.2016 № RU25-302-001-2016 на строительство объекта капитального строительства – 2-х этажного магазина с интернет-кафе общей площадью 208,37 кв.м; срок действия разрешения определен до 19.04.2019.

По состоянию на 01.02.2016 на объект незавершенного строительства - магазин с интернет-кафе, со степенью готовности 6 % кадастровым инженером ФИО2 оформлен технический план. В заключении кадастровым инженером указано, что на объекте выполнены работы по возведению фундамента (100%).

16.06.2016 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «АСА» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:27:030106:10074 на основании договора аренды от 21.02.2013 № 86 и разрешения на строительство от 19.01.2016

29.03.2019 в соответствии с пунктом 2 статьи 11, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ между администрацией (арендодатель) и ООО «АСА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 116 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030106:9016, для завершения строительства объекта незавершенного строительством – здания магазина с интернет-кафе, готовностью 6%.

Договор заключен сроком на 3 года с момента его подписания.

Актом от 29.03.2019 оформлена передача земельного участка.

18.02.2021 общество обратилось в администрацию о заключении дополнительного соглашения к договору № 116 на основании части 6 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

Письмом от 01.03.2021 № У-01-1243/14 администрация отказала в заключении дополнительного соглашения. Со ссылкой на результаты осмотра земельного участка, которым объект незавершенного строительства не выявлен, указала на незаконность заключения договора аренды от 29.03.2019 № 116.

Кроме того, письмом от 19.02.2021 № У-01-1243/14 администрация уведомила общество о наличии задолженности по договору аренды № 116, предложила ее погасить до разрешения вопроса о заключении дополнительного соглашения к договору на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Общество, полагая отказ в заключении дополнительного соглашения к договору незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору № 116 (определение о принятии искового заявления от 14.07.2021, дело № А51-8944/2021).

В свою очередь, администрация обратилась с иском от 27.09.2021 о признании отсутствующим зарегистрированное за обществом право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:27:030106:10074, о признании недействительным договора аренды от 29.03.2019 № 116, об обязании общество возвратить земельный участок (определение о принятии искового заявления от 14.10.2021, дело № А51-17420/2021).

Определением от 26.01.2022 дела за №№ А51-8944/2021, А51-17420/2021 объединены в одно производство с присвоением делу № А51-8944/2021.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу положений подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в границах которого расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Вместе с тем в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Части 6, 7, 8 статьи 19 введены Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Таким образом, положения Закона № 98-ФЗ, действующие в редакции Закона № 166-ФЗ, являются специальным и в сфере их регулирования имеют приоритет над иными нормативными актами.

В ходе судебного разбирательства по иску администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, о признании недействительным договора аренды от 29.03.2019 № 116 последней заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью выяснения вопроса наличия в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030106:9016 объекта незавершенного строительства со степенью готовности 6%, его технического состояния.

Суд первой инстанции, отклоняя данное ходатайство, исходил из того, что представленный в его обоснование акт осмотра земельного участка от 28.07.2021, проведенный ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля МКУ УМС администрации Артемовского городского округа, содержит сведения о том, что в центральной части земельного участка расположено бетонное основание, по периметру отсыпанное щебнем, ориентировочной площадью 98 кв.м, с целью возможного строительства объекта недвижимости.

Аналогичные сведения об объекте незавершенного строительства (о спланированной площадке, расположении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 6%) отражены в акте осмотра земельного участка от 15.04.2016, техническом плане от 01.02.2016.

Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение от 18.11.2021 № 079/4-21, выполненное НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации» по результатам обследования объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030106:9016, согласно которому объект незавершенного строительства представляет собой железобетонную монолитную плиту размером в плане 10,2м х 10,2м, толщиной 220 мм.

С учетом установленного, а именно наличия в натуре объекта незавершенного строительства суд, руководствуясь правилами статей 71, 82 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости назначения судебной экспертизы, поэтому отказал в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Проверяя требования администрации о недействительности договора аренды от 29.03.2019 № 116, судебные инстанции, учитывая подтвержденный факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030106:9016 объекта незавершенного строительства, а также действующие на момент заключения договора положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, установив соблюдение обществом правил пункта 5 этой же статьи кодекса, признали заявленные требования по приведенным мотивам (отсутствие объекта незавершенного строительства на момент заключения спорного договора) не подлежащими удовлетворению, поэтому, как следствие, отказали в иске администрации.

В части требований общества суды выявили, что последним соблюдены условия, предусмотренные частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Так, судами принято во внимание, что на дату обращения общества с заявлением о заключении дополнительного соглашения (18.02.2021) срок действия договора от 29.03.2019 № 116 не истек; на указанную дату договор № 116 не расторгнут и не признан недействительным; договор № 116 заключен до принятия губернатором Приморского края постановления от 18.03.2020 № 21-ПГ о введении на территории Приморского края с 19.03.2020 режима повышенной готовности.

Кроме того, суды установили, что оспариваемый отказ администрации в заключении дополнительного соглашения к договору № 116 не содержит ссылок на основания, установленные в пунктах 1-3 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

В этой связи суды, оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, применив к установленным обстоятельствам положения специального регулирования, содержащиеся в пунктах 6 - 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, сделали правомерный вывод о незаконности отказа администрации в заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды, обязав ее заключить соответствующее соглашение.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, в том числе их относимости, допустимости, достаточности, достоверности, не допускается (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 по делу № А51-8944/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова