Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018

по делу № А51-11155/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Клемина Е.Г., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Аппакова Т.А., Синицына С.М.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток»

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Федеральное агентство по рыболовству

о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта аренды по договору от 28.11.2008 № 4 в размере 31 346 234 руб.

по встречному иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

к обществу с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток»

о взыскании 3 603 415 руб. 74 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690062, <...>; далее – ООО «Хендэ Трак Владивосток», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690087, <...>; далее – ФГБОУВО «Дальрыбвтуз», университет) о взыскании 31 346 234 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений объекта по договору аренды от 28.11.2008 № 4 (с учетом уточнения предмета и размера заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – Теруправление Росимущества) и Федеральное агентство по рыболовству (далее – Росрыболовство).

ФГБОУВО «Дальрыбвтуз», в свою очередь, также обратилось в арбитражный суд с уточненным иском о взыскании с ООО «Хендэ Трак Владивосток» 3 296 593 руб. 92 коп. задолженности за фактическое пользование арендованным имуществом и 306 821 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании статьи 130 АПК РФ дела по искам общества и университета объединены в одно производство с присвоением номера А51-11155/2016.

Решением суда от 27.12.2017 в удовлетворении требований по первоначальному иску ООО «Хендэ Трак Владивосток» отказано, встречные исковые требования ФГБОУВО «Дальрыбвтуз» удовлетворены частично, в результате чего с общества взыскано 1 986 786 руб. 52 коп. основного долга и 259 052 руб. 75 коп. процентов, в остальной части требования университета отклонены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 названное решение от 27.12.2017 изменено. Первоначальный иск общества удовлетворен на сумму 11 753 867 руб., в остальной части – отказано. Встречные требования общества удовлетворены в прежнем объеме на общую сумму 2 245 839 руб. 27 коп., в остальной части требования отклонены. Также апелляционным судом распределены судебные расходы исходя из частичного удовлетворения первоначального и встречного исков, в результате чего с учетом проведенного судом зачета в пользу ООО «Хендэ Трак Владивосток» с ФГБОУВО «Дальрыбвтуз» окончательно взыскано 9 523 324 руб. 73 коп.

В кассационной жалобе ФГБОУВО «Дальрыбвтуз»выражает несогласие с принятым по делу апелляционным постановлением и указывает на неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просит его отменить и оставить в силе ранее принятое судом первой инстанции решение от 27.12.2017.

По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом не соблюдены положения статьи 431 ГК РФ при толковании условий пункта 2.2.12 договора аренды от 28.11.2008 № 4, который, как правильно установил суд первой инстанции, прямо предусматривает, что все без исключения неотделимые улучшения арендуемого имущества после прекращения существовавших между сторонами правоотношений подлежали безвозмездной передаче арендодателю. Данные условия не противоречат закону и при заключении договора обществом не оспаривались. При этом спорные улучшения в первую очередь были направлены на обеспечение интересов арендатора, изъявившего намерение за свой счет переоборудовать арендуемые помещения для использования в своей деятельности по техническому обслуживанию и продаже автотранспортных средств. Кроме того, университет полагает, что общество фактически пытается взыскать разницу между первоначальной стоимостью объекта аренды и его возросшей после проведения переоборудования стоимостью. Считает, что общество на стадии апелляционного производства необоснованно изменило размер требований по первоначальному иску, что противоречит статье 49 АПК РФ.

ООО «Хендэ Трак Владивосток» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения. Полагает, что апелляционным судом дано верное толкование условий пункта 2.2.12 договора аренды от 28.11.2008 № 4 с учетом действительного волеизъявления сторон и их последующего поведения при исполнении данной сделки. Обращает внимание на то, что общество не изменяло сути предъявленных требований, не уменьшало их размер и всегда настаивало на удовлетворении иска в полном объеме.

Теруправление Росимущества и Росрыболовство отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали доводы поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, а также дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора.

Третьи лица, привлеченные к участию в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, первоначально между ФГУВПО «Дальрыбвтуз» (арендодатель) и ООО «Вирон» (арендатор) был заключен договор аренды от 28.11.2008 № 4, предметом которого является федеральное имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (склад – лит. 2), площадью 1 555,8 кв.м, переданное арендатору на срок с 26.11.2008 по 27.11.2015 в целях использования для технического обслуживания и ремонта автотранспортных средств.

Разделом 2.2 договора на арендатора возложен ряд обязанностей, включая: содержание арендуемого имущества в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, аналогичные требования распространяются на прилегающую территорию (пункт 2.2.4); запрет на проведение перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя, в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности имущества, искажающих первоначальный вид, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя (пункт 2.2.7); своевременное проведение за счет арендатора капитального и текущего ремонта арендуемого имущества, а также соразмерное участие в текущем и капитальном ремонте здания (сооружения) и благоустройстве прилегающей территории, в случае если в аренде находится часть здания, арендатор принимает участие в ремонте фасада (пункт 2.2.8).

Согласно пункту 2.2.12 договора по окончании срока его действия, а также при досрочном расторжении арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю все конструкции и пристройки, произведенные в арендуемом здании (сооружении, нежилом помещении) без согласования с арендодателем, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

Дополнительным соглашением от 03.10.2012 в договор аренды от 28.11.2008 № 4 внесены изменения, в частности уточнены наименования сторон – арендодатель ФГБОУВПО «Дальрыбвтуз», арендатор ООО «Хендэ Трак Владивосток», а также определена цель использования арендованного имущества – техническое обслуживание, ремонт и хранение автотранспортных средств.

В ходе исполнения договора аренды от 28.11.2008 № 4 арендатор (ООО «Вирон») направил в адрес арендодателя (ФГБОУВПО «Дальрыбвтуз»), заявление о получении согласия на производство неотделимых улучшений в вышеуказанном помещении за счет собственных средств арендатора в соответствии с представленной сметой и проектом. На данном заявлении проставлена виза ректора «Не возражаю. 05.04.2010».

Впоследствии ООО «Вирон» также обращалось к арендодателю с письмами от 19.10.2011 и от 24.12.2011 по вопросу проведения перепланировок арендуемых помещений согласно приложенных схем, на что арендатором были получены ответы от 02.11.2011, от 29.12.2011 о согласовании изменений арендуемых помещений.

Вместе с тем, доказательства согласования арендодателем объема и стоимости планируемых арендатором работ обществом не представлены, упомянутые в заявлении смета и проект в материалах дела отсутствуют.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2015 по делу № А51-34949/2014 удовлетворены требования ФГБОУВПО «Дальрыбвтуз» о сохранении в перепланированном (переустроенном) состоянии объекта капитального строительства здание – склад (лит. 2) общей площадью 1 734,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, согласно техническому паспорту, выданному по состоянию на 22.09.2014.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2015 № 25-АВ 482212 здание – склад, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 734,1 кв.м, лит. 2, расположенное по адресу: <...> является собственностью Российской Федерации и закреплено за ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» на праве оперативного управления.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2016 по делу № А51-22272/2015 ООО «Хендэ Трак Владивосток» отказано в понуждении ФГБОУВПО «Дальрыбвтуз» к заключению нового договора аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-26795/2015 на ООО «Хендэ Трак Владивосток» возложена обязанность освободить здание-склад, расположенное по адресу: <...> (лит. 2), в течение 10 дней после вступления решения в законную силу с подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества.

Поскольку, как установлено вышеуказанными судебными актами, договор аренды от 28.11.2008 № 4 прекратил свое действие 27.11.2015 и новый договор между сторонами заключен не был, арендуемое имущество освобождено 13.02.2017, ООО «Хендэ Трак Владивосток» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании с университета стоимости неотделимых улучшений объекта аренды в общем размере 31 346 234 руб., который окончательно определен обществом по результатам проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы.

В данном случае спорные правоотношения сторон в период действия договора аренды от 28.11.2008 № 4 регулировались положениями главы 34 ГК РФ.

Статьей 616 ГК РФ определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В свою очередь, стороны определили, что проведение капитального и текущего ремонтов отнесено к обязанностям арендатора – общества (пункт 2.2.8 договора от 28.11.2008 № 4).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

При этом согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2); стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Судами в ходе рассмотрения настоящего спора установлено, в том числе с учетом обстоятельств дела № А51-34949/2014, что университет не возражал против проведения обществом неотделимых улучшений и осуществления перепланировки арендуемых помещений, что следует из переписки сторон (письма от 05.04.2010, от 19.10.2011, от 24.12.2011, ответы от 02.11.2011, от 29.12.2011). Однако конкретные виды, объемы и стоимость проводимых арендатором работ в названных письмах не указаны, прилагаемые к ним сметы и проекты в материалах дела отсутствуют.

По результатам проведенной ООО «Приморский экспертно-правовой центр» оценочной экспертизы (заключение от 26.07.2017) выявлено, что выполненные ООО «Хендэ Трак Владивосток» на арендуемом объекте строительные работы, в том числе благоустройство территории, не являются работами по капитальному и текущему ремонту здания, а представляют собой перепланировку, переоборудование (переустройство) объекта исследования согласно Проектной документации «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад – лит.2) по адресу: ул. Луговая, 52-А в г. Владивостоке» (шифр 159/012-1-АС), в результате которых были изменены характеристики, параметры и технико-экономические показатели исследуемого объекта, включая объемно-планировочное и инженерно-техническое решение существующего здания старой постройки, требующие внесения изменения в технический паспорт объекта и зафиксированные на плане технического паспорта составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю по состоянию на 22.09.2014.

Указанные работы (перепланировка, переоборудование, переустройство) выполнены за счет арендатора с целью модернизации здания, изменения (улучшения) технико-экономических показателей и функционального назначения, а именно складского (в техническом паспорте по состоянию на 15.07.2008, назначение: склад с использованием по назначению) в дилерский центр по продаже и предпродажной подготовке крупногабаритной корейской автотехники (в техническом паспорте по состоянию на 22.09.2014, назначение: нежилое здание с использованием как сервисный центр) для достижения новых целей эксплуатации, увеличения нормативного срока службы, следовательно, данные строительные работы привели к улучшению объекта исследования с повышением его качественных характеристик и ценности. При этом общая стоимость неотделимых улучшений определена экспертами в размере 31 346 234,00 руб.

С учетом этого все проведенные арендатором работы квалифицированы им как неотделимые улучшения арендуемого имущества. Следовательно, результат таких работ обладает характером, не позволяющим привести спорные нежилые помещения в первоначальное состояние, что обусловило удовлетворение иска университета о сохранении здания – склада (лит. 2) в перепланированном (переустроенном) состоянии общей площадью 1 734,1 кв.м (дело № А51-34949/2014).

В данном случае спорным является вопрос о наличии у арендатора права требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных в арендуемом помещении улучшений.

Нормы пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными и позволяют сторонам самостоятельно определить в договоре порядок расчета за неотделимые улучшения арендуемого имущества в зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя на их производство, если иное не установлено законом.

Так стороны в пункте 2.2.12 договора аренды от 28.11.2008 № 4 предусмотрели, что арендатор обязан по окончании срока действия договора, а также при досрочном его расторжении безвозмездно передать арендодателю все конструкции и пристройки, произведенные в арендуемом здании (сооружении, нежилом помещении) без согласования с арендодателем, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

Общество, настаивая на удовлетворении первоначального иска, полагало, что все неотделимые улучшения произведены им с согласия арендодателя, поэтому указанный пункт 2.2.12 договора не распространяется на возникший между сторонами спор и подлежат применению общие правила пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

Однако суд первой инстанции пришел к иному выводу и признал, что согласно буквальному содержанию пункта 2.2.12 договора такой признак как согласие арендодателя не влияет на определенную сторонами договоренность о судьбе улучшений, составляющих принадлежность арендуемых помещений и неотделимых без вреда для их конструкции и интерьера, а именно об их безвозмездной передаче арендодателю.

При этом судом отмечено, что в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

С учетом установленного и на основании приведенных норм права суд первой инстанции в итоге заключил, что в данном случае, стороны спорного договора аренды от 28.11.2008 № 4, действуя по своей воле и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора и учитывая принцип свободы договора, согласовали условие о безвозмездной передаче произведенных арендатором неотделимых улучшений арендодателю.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что все улучшения арендуемых помещений, произведенные ООО «Хендэ Трак Владивосток», в том числе согласованные с ФГБОУВО «Дальрыбвтуз», подлежат безвозмездной передаче последнему в силу прямого указания на это в договоре, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения первоначального иска в данном случае не имеется.

Апелляционный суд не согласился с таким подходом суда первой инстанции и, частично удовлетворяя требования общества, руководствовался следующим.

По мнению апелляционного суда, спорный пункт 2.2.12 договора аренды от 28.11.2008 № 4 напротив не содержит выражения воли сторон на безвозмездную передачу соответствующих конструкций, пристроек и всех улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для их конструкции и интерьера, осуществленных с согласия арендодателя. При этом суд исходил из того, что непоследовательное перечисление конструкций и пристроек, а также неотделимых улучшений, в различных частях указанного пункта 2.2.12 само по себе не исключает возможность иного понимания сторонами приведенных в нем условий, что позволяет суду осуществить толкование данного условия по правилам статьи 431 ГК РФ.

Осуществляя такое толкование путем выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора, апелляционный суд принял во внимание поведение сторон в период действия договора аренды, в том числе переписку по вопросу об осуществлении перепланировки арендуемого помещения, обладание университетом полной информацией об объемах и стоимости выполненных обществом работ, отсутствие возражений и разногласий по этому поводу между сторонами, принятие университетом самостоятельных мер по определению стоимости улучшений арендованного имущества.

С учетом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что различия в толковании спорного пункта 2.2.12 договора возникли у сторон лишь на стадии рассмотрения настоящего спора, что свидетельствует о несогласованности на момент его заключения условия, устанавливающего безусловную обязанность по безвозмездному возврату арендованного имущества с любыми неотделимыми улучшениями и конструктивными приращениями безотносительно получения согласования арендодателя на их осуществление.

Также апелляционным судом учтены разъяснения пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которому при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон по правилам статья 431 ГК РФ, толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

При этом апелляционный суд признал университет как арендодателя более сильной стороной спорных правоотношений, что послужило дополнительным основанием для вывода об отсутствии достижения сторонами соглашения о безвозмездности возврата обществом как арендатором всех произведенных им улучшений, осуществленных с согласия арендодателя.

Вместе с тем, исследовав и оценив объемы улучшений арендованного имущества, отраженных в экспертном заключении и подлежащих возмещению, апелляционный суд установил, что не все из заявленных обществом работ непосредственно относятся к объекту аренды, являются неотделимыми и получили необходимое согласование со стороны арендодателя.

Судом исключены затраты общества на изменение функционального назначения здания, подключение к холодному водоснабжению и канализации объекта, улучшение территории прилегающего земельного участка (благоустройство), в связи с чем стоимость обоснованных расходов определена в сумме 11 753 867 руб. исходя из содержания акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от 29.03.2016 № 50/10, не опровергнутого сторонами.

В силу изложенного апелляционный суд признал обоснованными требования общества в указанном размере и, учитывая отсутствие возражений сторон относительно необжалуемой части решения о частичном удовлетворении встречного иска университета, произвел на основании части 5 статьи 170 АПК РФ зачет, в результате чего взыскал с университета в пользу общества 9 523 324 руб. 73 коп.

Между тем, суд округа считает, что толкование апелляционным судом условий пункта 2.2.12 договора аренды от 28.11.2008 № 4 осуществлено с неправильным применением статьи 431 ГК РФ и противоречит фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора.

Согласно указанной норме права при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Между тем в данном случае пункт 2.2.12 договора не содержат неясностей или противоречивых условий, ставящих под сомнение их смысл и предполагающих необходимость дополнительного выяснения судом действительной воли сторон, направленной на достижение цели договора.

Так суд первой инстанции верно указал, что буквальное содержание условий спорного пункта 2.2.12 с учетом приведенных в нем выражений, последовательности изложения и пунктуации достаточно точно определяет, что улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера, арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю.

Апелляционным судом, напротив безосновательно изменено буквальное текстовое содержание указанного пункта договора, что привело к ошибочному его толкованию.

Само по себе наличие между сторонами спора по вопросу о возмещении стоимости неотделимых улучшений, возникшего в результате прекращения арендных отношений и отказа в их продлении, не является безусловным свидетельством различия волеизъявления сторон при согласовании пункта 2.2.12 на стадии заключения договора аренды от 28.11.2008 № 4 и его последующего исполнения.

В данном случае арендуемое имущество передавалось в пользование обществу для осуществления деятельности по техническому обслуживанию, ремонту и хранению автотранспортных средств.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что все выполненные арендатором строительные работы не относятся к капитальному или текущему ремонту, а представляют собой перепланировку, переоборудование (переустройство) помещений, осуществленные в целях их модернизации, изменения (улучшения) технико-экономических показателей и функционального назначения, а именно для использования в качестве дилерского центра по продаже и предпродажной подготовке крупногабаритной корейской автотехники.

Таким образом, работы по улучшению арендуемого имущества были в первую очередь направлены на обеспечение собственных интересов общества по эксплуатации объекта аренды в соответствии с его целевым назначением, определенным договором. В такой ситуации общество, подписывая договор и соглашаясь с условиями пункта 2.2.12, должно было осознавать, что после прекращения договорных отношений все улучшения подлежат передаче арендодателю на безвозмездной основе. При этом после окончания строительных работ в 2012 году общество длительное время не предъявляло университету претензий по вопросу о возмещении их стоимости лишь просило рассмотреть вопрос о пролонгации арендных отношений на более длительный срок с учетом произведенных изменений.

Судом первой инстанции не выявлено оснований полагать, что в результате выполненных обществом работ были созданы новые конструкции и пристройки, наличие согласия арендодателя на возведение которых позволяет возместить последнему их стоимость на основании пункта 2.2.12 договора. Апелляционным судом данные выводы не опровергнуты.

Более того, при рассмотрении дела № А51-34949/2014 изменения арендуемых помещений квалифицированы судом как перепланировка и переустройство, а не реконструкция, предполагающая существенное изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, сохранение арендуемых помещений в перепланированном (переустроенном) состоянии при невозможности привести их первоначальный вид также не могло являться достаточным основанием для возмещения арендатору стоимости спорных улучшений.

Утверждение апелляционного суда о том, что в данном случае университет выступал более сильной стороной в спорных правоотношениях материалами дела не подтверждается.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16).

Вместе с тем, оснований полагать, что предложенный университетом проект договора аренды содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для общества и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), в данном случае не имеется. О таких обстоятельствах обществом в ходе рассмотрения дела не заявлялось, доказательства этому не предоставлялись. Также общество не ссылалось на ограничение возможностей заявить о своем несогласии с условиями пункта 2.2.12 договора на стадии его заключения и вправе было представить свою редакцию данного пункта, однако этим правом не воспользовалось.

Таким образом, основания считать общество слабой (ущемленной в правах) стороной договора от 28.11.2008 № 4 в данном случае отсутствовали, поэтому ссылка апелляционного суда на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014№ 16 в сложившейся ситуации также не может быть признана обоснованной.

С учетом изложенного коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении первоначального иска правильно истолкованы условия пункта 2.2.12 договора от 28.11.2008 № 4 исходя из его буквального содержания, выводы суда об отказе в удовлетворении требований общества соответствуют фактическим обстоятельствам спора и сделаны с правильным применением норм материального права, поэтому у апелляционного суда не имелось правовых оснований для иных выводов по делу, в связи с чем обжалуемое постановление апелляционной инстанции подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с оставлением в силе ранее принятого по делу решения от 27.12.2017.

Выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении встречного иска университета в апелляционной инстанции не обжаловались, доводов о несогласии с ними в кассационной жалобе также не приведено. Следовательно, в указанной части состоявшиеся по делу судебные акты предметом проверки кассационной инстанции не являются.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 по делу № А51-11155/2016 Арбитражного суда Приморского края отменить, решение суда от 27.12.2017 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист и рассмотреть вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи Н.Ю. Мельникова

В.А. Гребенщикова