Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Благовещенска (далее - администрация) от 07.02.2022 № 329/16 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию предоставить земельный участок в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства (с учетом принятого судом уточнения заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022, признан незаконным отказ администрации города Благовещенска от 07.02.2022 № 329/16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя ФИО2 от 27.01.2022 о предоставлении в аренду спорного земельного участка.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, в обоснование которой заявитель приводит доводы о том, что, заключив на три года договор аренды от 03.12.2015 в отношении земельного участка, предприниматель реализовал право на однократное предоставление в аренду земельного участка без торгов на основании пунктов 5, 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Поскольку такое право реализовано, срок обращения публичного органа в суд с требованием об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов не имеет правового значения для настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнения к нему) предприниматель, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представитель администрации поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Предприниматель ФИО2 извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения представителя администрации в нем присутствовавшего, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2015 № 153 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала, границы которого проходят по контуру квартала 339, категория: земли населенных пунктов, площадью 7072 кв.м, назначение: для размещения складских, производственных объектов (объектов незавершенного строительства), на срок с 11.11.2015 по 09.11.2018.

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства - административный блок, площадь застройки 116 кв.м, степень готовности 82 %, инв. № 01-1001976:0001, литер А, адрес объекта: <...>;

- объект незавершенного строительства - теплый склад, площадь застройки 459,3 кв.м, степень готовности 96 %, инв. № 01-1001976:0002, литер А1, адрес объекта: Амурская область, Благовещенск, квартал 339.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.12.2015.

В соответствии с выпискам из ЕГРН, свидетельствами о государственной регистрации права ФИО2 является собственником зданий - объектов незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010339:15: здание с кадастровым номером 28:01:010339:351 (степень готовности 96 %) и с кадастровым номером 28:01:010339:342 (степень готовности 82 %). Кроме того, на этом же земельном участке расположен объект 100 % готовности с кадастровым номером 28:01:010339:445.

Письмом от 06.04.2020 уполномоченный орган уведомил предпринимателя ФИО2 о том, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15 10.03.2020 снято обременение в виде аренды.

27.01.2022 ФИО2 направил в администрацию заявление о предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объектов с кадастровым номером 28:01:010339:351 и с кадастровым номером 28:01:010339:342, в ответ на которое письмом от 07.02.2022 № 329/16 заявителю отказано в предоставлении спорного земельного участка, поскольку ранее ФИО2 уже использовал свое право на однократное приобретение в аренду земельного участка при обращении в администрацию с заявлением от 11.11.2015.

Предприниматель, считая данный отказ администрации, оформленный письмом от 07.02.2022 № 329/16, не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми ненормативными актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативного акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данные ненормативный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении рассматриваемого заявления предпринимателя с учетом правильно установленных обстоятельств спора и примененных норм права и отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Установлено, спорный земельный участок с кадастровым номером 28:01:010339:15 предоставлен 03.12.2015 в аренду ФИО2 для размещения складских, производственных объектов.

Ранее земельный участок был предоставлен в аренду ФИО3 по договору от 04.02.2005 № 21 для склада БРУ, затем ООО «Дальсвет Плюс» для размещения складских объектов.

На указанном земельном участке произведено строительство объектов недвижимости с кадастровым номером 28:01:010339:351 и с кадастровым номером 28:01:010339:342, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО2 Факт наличия разрешений на строительство указанных объектов ответчиком не оспорен. Кроме того, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости вспомогательного назначения с кадастровым номером 28:01:010339:445.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом, указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Установлено, администрацией в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 03.12.2015, на котором расположены объекты, принадлежащие заявителю, в судебном порядке не заявлено требование об изъятии данных объектов путем продажи с публичных торгов.

Соответствующие требования предъявлены в арбитражный суд только в ноябре 2021 года. Данные требования рассматриваются арбитражным судом в рамках дела № А04-9115/2021, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности ФИО2, в отсутствие судебного акта об изъятии этих объектов, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты заявителя.

С учетом установленного, вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя ФИО2 права на однократное предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15 без проведения торгов для завершения строительства принадлежащих заявителю объектов недвижимости является обоснованным, соответствующим правовому подходу, приведенному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2022 № 308-ЭС22-3699.

Довод жалобы о том, что срок обращения ответчика в суд с требованием об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов не имеет правового значения, отклоняется как основанный на неверном понимании и толковании приведенных норм права.

Оспариваемый отказ администрации противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В силу статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд в соответствии со статьей 201 АПК РФ обязал ответчика повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 27.01.2022 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15 без проведения торгов для завершения строительства принадлежащих заявителю объектов недвижимости.

Суд кассационной инстанции не усматривает повода для признания приведенных заявителем кассационной жалобы доводов состоятельными и влияющими на выводы судов, сделанные по результатам рассмотрения настоящего спора.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 по делу №А04-1301/2022 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова