Гражданский кодекс часть 1

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья: Медведева О.В., в суде апелляционной инстанции судьи: Волкова М.О., Дроздова В.Г., Тихоненко А.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Барс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 681010, <...>)

к администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 681000, <...>)

о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора, понуждении заключить договор аренды без проведения торгов

Общество с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Барс» (далее – ООО «ЧОП «Барс», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации города Комсомольска-на-Амуре о признании незаконным отказа от продления срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030302:44, расположенного по ул. Хабаровской в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства объекта «Здание охранного комплекса» без проведения торгов.

Решением от 12.03.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе администрация города Комсомольска-на-Амуре просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что общество реализовало право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Поэтому в данном случае не подлежит применению нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель администрации города Комсомольска-на-Амуре поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

ООО «ЧОП «Барс» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела,03.09.2012 между администрацией г. Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО «ЧОП «Барс» (арендатор) заключен договор № 6699/3 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2 335 кв.м с кадастровым номером 27:22:0030302:44, расположенного по ул. Хабаровской в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, с целью строительства объекта «Здание охранного комплекса по ул. Хабаровской» (далее – договор № 6699/3), на срок с 02.08.2012 до 01.08.2015.

Договор заключен на основании постановления главы администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 02.08.2012 № 2463-па.

В последующем, 15.07.2015 между теми же сторонами заключен договор № 9786/3 аренды этого земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030302:44, с целью его использования – завершение строительства объекта «Здание охранного комплекса по ул. Хабаровской» общей площадью 2335 кв.м; договор заключен на срок 01.08.2015 до 30.07.2018 (далее – договор № 9786/3).

В договоре отражено, что на участке имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 13%.

Договоры за №№ 6699/3, 9786/3 зарегистрированы в установленном порядке.

На завершение строительства объекта незавершенного строительства «Здание охранного комплекса» администрацией г. Комсомольска-на-Амуре выдано ООО «ЧОП «Барс» разрешение на строительство от 09.09.2015 № 27-RU27302000-84-2015, срок действия которого продлено до 12.06.2020.

Письмом от 04.07.2018 № 15к/4842 администрация уведомила общество об истечении 29.07.2018 срока действия договора № 9786/3, указав одновременно, что общество в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов, для завершения строительства объекта.

На заявление общества о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030302:44 для завершения строительства объекта незавершенного строительством администрация письмом от 11.07.2018 № 1-3-2/10044 отказала в удовлетворении заявления со ссылкой на положения статей 39,6, 39.8 ЗК РФ.

Общество, ссылаясь на имеющееся разрешение на строительство со сроком действия до 12.06.2020 и полагая отказ в предоставлении земельного участка для завершения строительства незаконным, нарушающим права общества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать администрацию заключить договор аренды в отношении вышеназванного земельного участка с целью завершения строительства объекта.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Как указано выше, ООО «ЧОП «Барс» по договору аренды от 03.09.2012 № 6699/3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030302:44 для строительства объекта «Здание охранного комплекса по ул. Хабаровской», на срок с 02.08.2012 до 01.08.2015.

До истечения действия договора № 6699/3 за обществом 10.06.2014 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 771,2 кв.м со степенью готовности 13%.

На указанный объект незавершенного строительства оформлен кадастровый паспорт; объекту присвоен кадастровый номер 27:22:0030302:491. Согласно сведениям кадастрового паспорта объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030302:44.

Предоставление земельных участков для строительства, вплоть до 01.03.2015 регулировалось нормами статей 30-32 ЗК РФ.

В соответствии с положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 171-ФЗ) указанные нормы права, а именно статьи 30-32 признаны утратившими силу с 01.03.2015.

С 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами главы V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, приведенными нормами права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В данном случае установлено, что спорный земельный участок предоставлялся обществу без торгов; в его границах находился объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015 (10.06.2014); в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства со степенью готовности 13% обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030302:44 на основании договора от 15.07.2015 № 9786/3, срок действия которого определен с 01.08.2015 до 30.07.2018.

В период действия этого договора обществом получено разрешение на строительство от 09.09.2015 № 27-RU27302000-84-2015, срок действия которого определен сначала до 09.01.2018, т.е. в пределах действия договора № 9786/3, затем этот срок продлен – до 12.06.2020, то есть за пределами действия названного договора аренды.

Продление действия разрешения на строительство в установленном порядке не оспорено.

В материалы дела представлены:

- выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 03.05.2017, согласно которой за обществом зарегистрировано право собственности на объект «Здание охранного комплекса» со степенью готовности 74% (кадастровый номер объекта - 27:22:0030302:491);

- технический план здания охранного комплекса с кадастровым номером 27:22:0030302:491 со степенью готовности 74%, выполненный 04.11.2017 кадастровым инженером ФИО2, являющимся членом АСРО «Кадастровые инженеры»;

- технический план здания охранного комплекса с кадастровым номером 27:22:0030302:491, выполненный 24.07.2018 указанным кадастровым инженером;

- письмо администрации города от 13.09.2018 № 1-3-14/13426 об отказе в выдаче обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суды, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установили, что обществом в пределах действия разрешения на строительство № 27-RU27302000-84-2015 и договора аренды № 9786/3 приняты меры по завершению строительства объекта незавершенного строительства, имеющего на момент заключения договора аренды степень готовности 13%. Суды признали, что в границах спорного земельного участка возведен объект при наличии разрешительной документации.

При этом администрацией каких-либо требований в отношении этого земельного участка не заявлено.

Суды, учитывая нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030302:491 объекта, строительство которого фактически завершено, и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признали добросовестными действия заявителя, направленные на сохранение арендных отношений, необходимые, в частности для реализации им права на оформление правоустанавливающих документов в отношении объекта строительства, а также последующей его эксплуатации. При этом наличие договора аренды с конкретным видом разрешенного использования земельного участка (для завершения строительства) не исключает обязанности сторон договора изменить разрешенное использование, в случае ввода объекта строительства в эксплуатацию.

В этой связи суды, установив совокупность обстоятельств, предусмотренных нормами статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворили заявленные требования общества.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.03.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019по делу № А73-532/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

М.Ю. Ульянова