Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 04.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022

по делу № А51-12823/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

о взыскании суммы неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 317 410 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением от 04.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций о том, что спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте. Ссылается, что объект транспортной инфраструктуры – дорога местного значения только планируется; утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории отсутствует, следовательно, оснований для применения при расчете арендной платы положений Постановления № 582 не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 18.07.2008 между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ОАО «Приморсклестоппром» (арендатор) заключен договор аренды № 02-Ю-10679, по условиям которого арендатору из земель населенных пунктов в аренду предоставлен земельный участок площадью 3217 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:0222, расположенный по адресу: <...> (установлено относительно ориентира – здание (Лит. А), находящегося в границах участка), для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, на срок с 05.05.2008 по 04.05.2057.

Разделом 2 договора предусмотрен размер арендной платы и условия ее внесения.

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора в обязанности арендатора, помимо прочего, включено: соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом - на всем земельном участке установить ограничение прав арендатора в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций; на части земельного участка площадью 2 492 кв.м запретить капитальное строительство, в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги.

Соглашением от 04.09.2009 права и обязанности арендатора по договору № 02-Ю-10679 перешли к ФИО1

За ФИО1 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в том числе:

- помещение площадью 710,2 кв.м (этаж 1), имеющее кадастровый номер 25:28:000000:65266;

- помещение площадью 697,5 кв.м (этаж 2), имеющее кадастровый номер 25:28:000000:65268;

- помещение площадью 707,6 кв.м (этаж 1), имеющее кадастровый номер 25:28:000000:65267;

- сооружение – угольный склад общей площадью 837,0 кв.м, инв. № 05:401:002:000251820:0004, лит.Д;

- нежилое здание площадью 39,5 кв.м, имеющее кадастровый номер 25:28:020010:109;

- здание – пристройка весовая общей площадью 8,1 кв.м, лит.Б, инв. № 05:401:002:000251820:0002.

Право собственности на указанные объекты подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 22.03.2016, от 11.09.2009, от 16.10.2013.

В ответ на обращение предпринимателя о перерасчете арендной платы в связи с установленными в отношении названного земельного участка ограничениями, УМС г. Владивостока письмом от 05.06.2020 № 14138-ог сообщило об отсутствии оснований для перерасчета, поскольку земельный участок не ограничен в обороте.

Вместе с тем письмом от 07.07.2020 № 10696/20у УМС г. Владивостока со ссылкой на пункт 17 статьи 39.16 ЗК РФ отказано предпринимателю в выкупе земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0222, поскольку генеральным планом г. Владивостока испрашиваемый земельный включен в планируемый к размещению объект транспортной инфраструктуры – дорога местного значения.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0222 в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ относится к земельным участкам, ограниченным в обороте, размер арендной платы за такой земельный участок не должен превышать суммы земельного налога, поэтому внесение предпринимателем арендных платежей в большем размере свидетельствует о возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения, обратился в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за спорный период. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес ответчика направлена претензия от 08.05.2020.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства и условиями договора аренды от 18.07.2008 № 02-Ю-10679.

Как указано выше, предметом договора аренды № 02-Ю-10679 является земельный участок площадью 3217 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:0222, предоставленный предпринимателю для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости без торгов. Земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположен в границах территории Владивостокского городского округа.

На момент заключения договора аренды от 18.07.2008 № 02-Ю-10679 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края осуществлял государственный орган исполнительной власти Приморского края в лице департамента имущественных отношений Приморского края (Закон Приморского края от 18.12.2006 № 21-КЗ О внесении изменений в Закон Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», постановления администрации Приморского края от 08.02.2007 № 23-па, от 12.02.2007 № 28-па).

С 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа осуществляет УМС г. Владивостока в соответствии Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и ор ганами госуд арственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» в редакции Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ, постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Таким образом, с 01.05.2019 надлежащим лицом по спорам, вытекающим из договора аренды № 02-Ю-10679, является УМС г. Владивостока.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок определяется договором аренды.

По общему правилу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, размер арендной платы за публичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление №73)).

В свою очередь, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном правовым актом уполномоченного органа, он вправе заявить требование, в том числе о перерасчете арендной платы и взыскании излишне уплаченных платежей.

При разрешении спора суды обеих инстанций правомерно руководствовались положениями статей 421, 424, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ и исходили из того, что в данном случае арендная плата по договору от 18.07.2008 № 02-Ю-10679, предметом которого выступает публичный земельный участок, предоставленный без торгов, является регулируемой, что участвующими в деле лицами не отрицалось.

Требование о перерасчете арендной платы и, как следствие, взыскании неосновательного обогащения, связано с невозможностью выкупа земельного участка, предоставленного без торгов для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, ввиду того, что испрашиваемый земельный включен в планируемый к размещению объект транспортной инфраструктуры – дорога местного значения (письмо от 07.07.2020 № 10696/20у).

Сведения о нахождении части земельного участка (площадью 2 492 кв.м) в красных линиях перспективного развития автодороги отражены в пункте 3.4.3 договора аренды № 02-Ю-10679.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Аналогичные положения закреплены в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании пункта 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральные планы городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований.

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В материалы дела представлена справка № 28-18427 от 19.02.2021 из государственной информационной системы Приморского края «Региональная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Приморского края», которой подтверждается, что арендуемый истцом земельный участок частично расположен, в том числе, в зоне транспортной инфраструктуры.

Кроме того, представлена схема расположения спорного земельного участка на графическом приложении Генерального плана Владивостокского городского округа, согласно которой земельный участок частично расположен в зоне транспортной инфраструктуры, в зоне улично-дорожной сети городского населенного пункта: магистральная улица районного значения (планируемая к размещению).

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень земельных участков, ограниченных в обороте, приведен в пункте 5 названной статьи ЗК РФ и является исчерпывающим, в частности ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Кроме того, судами установлено, что названный земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территорий.

Так, согласно сведениям публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра http://pkk5.rosreetr.ru, земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:222 расположен в границах следующих зон с особыми условиями использования территорий:

- зон с особыми условиями использования территории. Часть водоохраной зоны Японского моря (25.00.2.121);

- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (25:28-6.368);

- охранная зона инженерных коммуникаций (25:28-6.39);

- охранная зона инженерных коммуникаций (25:28-6.223);

- охранная зона инженерных коммуникаций (25:28-6.158);

- охранная зона инженерных коммуникаций (25:28-6.132).

Из материалов, размещенных в муниципальной информационной системе «Комплексная муниципальная геоинформационная система планирования и управления развитием территории города Владивостока», и в соответствии с информацией, отображаемой на Карте зон с особыми условиями использования территорий, входящей в состав материалов по обоснованию Генерального плана Владивостокского городского округа, земельный участок полностью расположен в границах рыбоохранной и водоохраной зоны Японского моря, в границах седьмой подзоны приаэродромной территории, в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности памятников исторического центра г. Владивостока, в границах расчётной (предварительной) требующей изменения границ планируемой санитарно-защитной зоны от объекта III класса опасности (ТЭЦ-1 Западная). Земельный участок частично расположен:

- в охранной зоне газопроводов и систем газоснабжения;

- в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства ЛЭП 110 кВ ЛЭП 35 кВ «ВТЭЦ-1 – Инструментальный завод – Телецентр»;

- в охранной зоне газопровода высокого давления;

- в охранной зоне воздушной электролинии 35 кВ «ВТЭЦ-1 – Телецентр – Голубинка» (лит. Э);

- в ориентировочной (нормативной) требующей изменения границ планируемой санитарно-защитной зоне от объекта IV класса опасности (АЗС);

- в ориентировочной (нормативной) требующей изменения границ планируемой санитарно-защитной зоне от объекта IV класса опасности (ГБУ Хоз.управление адм. края).

Дополнительно в письме управления от 04.03.2021 № 30/6-472 указано, что в соответствии с Картой территорий, подверженных риску возникновения ЧС природного и техногенного характера, земельный участок полностью расположен в границах зоны, подверженной риску химического заражения, а в соответствии с Картой градостроительного зонирования Владивостокского городского округа земельный участок полностью расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается деятельность по их комплексному развитию.

Суды, исследовав представленные в дело доказательства, учитывая сведения Генерального плана Владивостокского городского округа и установив, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:222 включен в планируемый к размещению объект транспортной инфраструктуры – дорога местного значения, руководствуясь правилами статьи 27 ЗК РФ, признали, что в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ указанный земельный участок является ограниченным и не подлежащим приватизации (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). При этом судами принято во внимание распоряжение УМИГА администрации г. Владивостока от 17.12.2007 № 809, которым утвержден проект границ земельного участка площадью 3217 кв.м, для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости: здание-пристройка весовая, лит. «Б», здание-дом ГПД, лит. «А», сооружение железнодорожная эстакада, лит «В», сооружение-угольный склад, лит. «Д», а также приложенная к распоряжению схема расположения земельного участка в которой отражено нахождение части земельного участка площадью 2492 кв.м в красных линиях. С учетом общей площади объектов недвижимости, их местоположения на земельном участке исключается раздел земельного участка площадью 3217 кв.м с выделением части земельного участка площадью 2492 кв.м, находящегося в красных линиях перспективного развития автодороги. Опровергающих тому доказательств в дело не представлено.

Судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы управления о том, что объект транспортной инфраструктуры – дорога местного значения только планируется к размещению, при этом утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории отсутствует, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ генеральные планы городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований. Более того, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7, в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При разрешении спора суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен без торгов, арендная плата за земельный участок по договору от 18.07.2008 № 02-Ю-10679 является регулируемой, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно сделали вывод, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:222 относится к землям ограниченным в обороте, поэтому размер арендной платы за земельный участок в спорный период подлежит исчислению исходя из ставки земельного налога равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке».

В этой связи суды, учитывая, что в спорный период арендные платежи по договору № 02-Ю-10679 производились предпринимателем в большем размере, без учета принципа № 7, переплата составила 2 317 410 руб., обоснованно сделали вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания на основании статьи 1102 ГК РФ. При этом судом проверен расчет неосновательного обогащения за спорный период и признан арифметически верным.

Кассационная жалоба доводов относительно расчета неосновательного обогащения не содержит.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают эти выводы, являлись предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, поэтому судом округа в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не принимаются.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022 по делу № А51-12823/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова