Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 02.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023

по делу № А51-6060/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (ОГРН 1092538006956, ИНН 2538132311, адрес: 690002, Приморский край, г. Владивосток, пр. Океанский, д. 74А)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН1032501280602, ИНН 2536097608, адрес:690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551,ИНН 2536123449, адрес:690106, Приморский край, г. Владивосток, пр. Партизанский, д. 3), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035, адрес: 400050, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Им. Пархоменко, д. 51)

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (далее - ООО «МАГ», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1 договора в редакции Истца, а именно: «3.1. Согласно Отчета № 0200100058 от 15.03.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком – Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 31.01.2022 № 247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 900 000 рублей 00 копеек без учета НДС»; об обязании заключить договор № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

В ходе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 366-ППВ, изложив пункт 3.1 договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключения эксперта от 10.08.2023, составленного независимым оценщиком ООО «Дальневосточный центр экспертиз», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 667 000 руб. без учета НДС»; возложить на УМС обязанность заключить с ООО «МАГ» договор № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

Решением от 02.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что предпринял все необходимые меры, направленные на установление достоверной стоимости объекта недвижимости: подготовлен отчет от 13.09.2021 № 4385/21 об оценке рыночной стоимости имущества, а также экспертное заключение от 17.09.2021 № 34/130921/26-01 о соответствии вышеназванного отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Указывает, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченными органами и не может пересматриваться в судебном порядке. Полагает, что вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «МАГ» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, недвижимое имущество, общей площадью 60,5 кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 8-15, этаж подвальный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, 31, находится в муниципальной собственности и используются ООО «МАГ» в целях «медицинский центр» на основании договора аренды от 05.11.2013 № 02-04473-001-Н-АР-6974-00.

Решением Думы г. Владивостока от 27.01.2022 № 656 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия и установлена цена выкупаемого объекта в размере 5 973 500 руб. (без учета НДС).

Уведомлением от 03.02.2022 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложило ООО «МАГ» заключить договор купли-продажи муниципального имущества (нежилое помещение площадью 60,5 кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 8-15, этаж подвальный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, 31; общая долевая собственность на земельный участок), приложив к уведомлению проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 03.02.2022 № 366-ППВ, в том числе с условием о рассрочке.

Пунктом 3.1. проекта договора № 366-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком по распоряжению УМС г. Владивостока от 31.01.2022 № 247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость объекта (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 5 973 500 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «МАГ» обратилось в союз «Приморская Торгово-промышленная палата», которым составлен отчет «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 15.03.2022 № 0200100058. Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26.05.2021 (дата оценки) составила 3 900 000 руб. (без учета НДС).

Далее, ООО «МАГ» представило МКУ «АПМЗН» протокол разногласий от 22.03.2022 к договору купли-продажи от 03.02.2022 № 366-ППВ, в котором предложило установить выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую рыночной стоимости, определенной на основании результата независимой оценки по состоянию на 26.05.2021.

Письмом от 29.03.2022 № 22/684 МКУ «АПМЗН» отказалось от заключения договора от 03.02.2022 № 366-ППВ на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «МАГ» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ООО «МАГ» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих возможность отчуждения ему в собственность спорного недвижимого имущества, в силу Закона № 159-ФЗ не имеется.

Таким образом, общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества.

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть им оспорена (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 13.09.2021 № 4385/21, подготовленного ООО «Аналитик Центр», в размере 5 973 500 руб. (без учета НДС), покупателем - на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного союзом «Приморская Торгово-промышленная палата» по состоянию на 26.05.2021, в размере 3 900 000 руб. (без учета НДС).

Данные разногласия послужили основанием для назначения судом оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» О.В. Слугину (определение от 16.11.2022).

Определением от 19.07.2023 судом назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы вышеуказанным экспертом.

Согласно заключению эксперта от 10.08.2023 № 080-07-2023/С рыночная стоимость муниципального имущества на 26.05.2021 составила 3 667 000 руб. (без учета НДС).

Вопреки мнению заявителя кассационной жалобы, суды дали надлежащую оценку заключению от 10.08.2023 № 080-07-2023/С в порядке статей 81, 86 АПК РФ, на основании чего установили, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признали его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере, определенном экспертным заключением от 10.08.2023 № 080-07-2023/С.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023 по делу № А51-6060/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова