Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Амурская Сельскохозяйственная Компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождение: 676680, <...>, далее – ООО «АСК», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконными действий администрации Калининского сельсовета (ОГРН <***>; ИНН <***>, место нахождения: 676687, <...>, далее – администрация) по отказу в продаже 42 долей по 11,6 га каждая в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41; об обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия муниципального ненормативного акта о передаче в собственность 42 доли по 11,6 га каждая из земель сельскохозяйственного назначения и заключения договоров купли-продажи на спорные доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Соя» (далее – ООО «Соя»).

Решением суда от 17.04.2017, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017, заявление общества удовлетворено, суды обязали администрацию в 15-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Не согласившись с вынесенным решением и апелляционным постановлением, ООО «Соя» обратилось с кассационной жалобой, которой просит их отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального и процессуального права. В частности, по мнению заявителя, суды не учли отсутствие у ООО «АСК» законных прав на использование всей площади спорного земельного участка. При этом заявитель полагает не имеющим существенного значения для настоящего спора факт отсутствия у ООО «Соя» правовых оснований для использования этого земельного участка. Кроме того, заявитель обратил внимание суда округа на то, что ранее ООО «АСК» уже обращалось с аналогичными требованиями в рамках дела № А04-11254/2015, а также на то, что решением по настоящему делу нарушаются права ООО «Соя» на приобретение данного земельного участка путем участия в открытых публичных процедурах отчуждения имущественных прав на объекты муниципальной собственности.

В судебном заседании представитель ООО «Соя» доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, дав дополнительные пояснения по ней.

Представитель ООО «АСК» обжалуемые решение и апелляционное постановление просил оставить в силе как законные и обоснованные, в удовлетворении кассационной жалобы просил отказать, поддержав доводы отзыва на нее.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, явку представителей в суд округа не обеспечила, что не является в силу пункта 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие ее представителей.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не усмотрел.

Как установлено судами из материалов дела, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-11254/2015, в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.12.2009 из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка бывшего КФХ «Степное» от 28.12.2009, ООО «АСК» во временное владение и пользование передан земельный участок общедолевой собственности, с кадастровым номером 28:18:000000:41, общей площадью 4477,6 га (в том числе 3860 га пашни) для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

По истечении срока действия договора (27.12.2010), общество продолжало пользоваться спорным земельным участком в отсутствие возражений органа местного самоуправления и иных собственников общедолевой собственности.

Также исходя из свидетельства о государственной регистрации права от 02.04.2015 серии 28 АА № 956540 ООО «АСК» является собственником в общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок (684 га).

В подтверждение права собственности на земельные доли в отношении спорного земельного участка обществом представлены выписка из Единого государственного реестра недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2016, из которых следует, что с 2011 года был заключен ряд договоров на приобретение долей в общей долевой собственности на земельный участок.

В тоже время судами выявлено, что 01.08.2015 администрацией Калининского сельсовета опубликовано объявление о возможности приобретения земельных долей: 42 доли по 11,6 га каждая, в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41.

06.08.2015 администрацией принято постановление № 44 о продаже земельной доли общедолевой собственности, находящейся в муниципальной собственности Калининского сельсовета, общей площадью 487,2 га ООО «Соя».

При этом 31.08.2015, 02.12.2015 ООО «АСК» обращалось в администрацию с заявлениями о заключении договора купли-продажи на земельные доли общей площадью 487,2 га (42 доли по 11,6 га каждая), расположенных по адресу: Амурская область, Михайловский район (земли бывшего совхоза «Степное») КФХ «Степное» с кадастровым номером 28:18:000000:41, на которые получены отказы ввиду наличия заключенного договора купли-продажи с ООО «Соя».

Решением Арбитражного суда Амурской области от 26.02.2016 по делу А04-11254/2015, вступившим в законную силу, постановление главы Калининского сельсовета от 06.08.2015 № 44 «О продаже земельной доли общедолевой собственности, находящейся в муниципальной собственности Калининского сельсовета» признано недействительным.

Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 26.09.2016 по делу А04-11481/2015 признан недействительным договор от 06.08.2015 № 1 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41, заключенный между администрацией Калининского сельсовета и ООО «Соя».

На новое обращение общества о продаже 42 долей земельного участка, администрация письмом от 16.12.2016 № 488 уведомила заявителя, что решение по делу А04-11741/2015, которым договор от 26.11.2014 № 5 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41, заключенный между администрацией и ООО «Соя», признан недействительным, не вступило в законную силу в связи с его обжалованием ООО «Соя» в апелляционный суд.

Посчитав ответ администрации незаконным, нарушающим права и интересы ООО «АСК» в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исходя из положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо в совокупности наличие двух условий – несоответствие актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также отношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ), Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право на передачу имущества другим лицам права владения и пользования имуществом. Право собственности подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в пункте 2 названной статьи, в том числе земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом № 101-ФЗ (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом № 101-ФЗ, пунктом 1 статьи 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ; в случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу пункта 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом; указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Исходя из приведенных правовых норм, оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами – членами крестьянского (фермерского) хозяйства; при этом право органа местного самоуправления продать долю возникает с момента регистрации права, а возможность приобретения доли возникает у сельскохозяйственных организаций или крестьянско-фермерского хозяйства - с момента публикации в средствах массовой информации о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных законом.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства: протокол № 1 общего собрания участников общей долевой собственности от 28.12.2009, договор аренды от 28.12.2009, договор оказания услуг от 04.05.2015, акт проверки от 26.07.2012, платежные ведомости об уплате арендной платы за 2011-2015 годы, отчет по координированию земельных участков, отчет по координированию места работы сельскохозяйственной техники ООО «АСК» в 2014-2015 годы, заключение эксперта от 06.10.2015, акт проверки от 26.07.2012 № 17-17/37 Управления Росреестра по Амурской области, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел № 2-316/2014, № А04-11254/2015, № А04-11481/2015, которые в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора, суды признали доказанным факт использования обществом земельного участка по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции (земельный участок занят посевами сои). Со ссылкой, в том числе на вступившие в законную силу решения по вышеназванным делам, суды констатировали отсутствие правовых оснований для продажи администрацией ООО «Соя» спорных долей земельного участка.

В этой связи при установленном факте своевременного обращения ООО «АСК» в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи спорных долей судебные инстанции пришли к единому мнению о том, что ООО «АСК» имеет право на приобретение долей в праве собственности на спорный земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ, которое не могло быть заявителем реализовано в связи с продажей администрацией указанной доли ООО «Соя» в нарушение установленного законом порядка.

В тоже время, отклоняя довод ООО «Соя» о применении в рассматриваемом случае положений абзаца 3 пункта 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ, суды указали, что договор купли-продажи земельной доли сельскохозяйственной организацией, использующей этот земельный участок (ООО «АСК»), не был заключен в связи с незаконными действиями администрации, создавшими препятствия в реализации указанного права общества. В свою очередь, такие действия уполномоченного органа не могут послужить основанием для утраты обществом преимущественного права на выкуп земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ.

Как правомерно отметили суды, после принятия судебных актов, в соответствии с которыми признана незаконной продажа земельных долей иному лицу, стороны по существу возвращаются в первоначально существовавшее положение, в котором администрация предлагает к продаже земельные доли, а ООО «АСК» обращается в администрацию с предложением приобрести спорные земельные доли.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что по вступлению в законную силу решения суда по делу № А04-11481/2015 общество обоснованно обратилось в администрацию с требованием вернуться к рассмотрению ранее поданных заявлений о продаже доли в праве на земельный участок ввиду того, что обстоятельства, препятствовавшие продаже доли отпали, в том числе, в связи с признанием недействительным договора купли-продажи от 06.08.2015 № 1 с ООО «Соя». Однако данное требование в отсутствие законных к тому оснований отклонено администрацией.

В тоже время суды сочли необоснованным при отказе в удовлетворении заявления ООО «АСК» о предоставлении спорного земельного участка указание администрации на то, что судебное решение, которым договор купли-продажи спорных долей в праве общей долевой собственности на земельном участке, заключенный между администрацией и ООО «Соя», признан недействительным (дело № А04-11741/2015), не вступило в законную силу в связи с его обжалованием ООО «Соя», как не имеющее правового значения для существа правоотношений, связанных с продажей спорных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также в связи с наличием вступившего в законную силу решения по другому делу (А04-11481/2015), обязывающего ООО «Соя» возвратить администрации спорный земельный участок.

Совокупность установленных, а также учтенных при рассмотрении иных судебных дел обстоятельств, позволила судам прийти к выводу о незаконности в рассматриваемом случае оспариваемых действий администрации, в результате чего суды удовлетворили требования ООО «АСК» в полном объеме, возложив на администрацию обязанность по заключению договора купли-продажи 42 земельных долей по 11,6 га каждая в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41, что согласуется с нормами статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ, а также с правилами статей 174, 198, 201 АПК РФ.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с указанными выводами арбитражных судов об удовлетворении в данном случае заявленных требований ввиду недоказанности правомерности использования ООО «АСК» земельного участка по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, а также на ревизию судебных актов по ранее рассмотренным делам № 2-316/2014, № А04-11254/2015, № А04-11481/2015, что недопустимо. Кроме того, такие доводы, равно как и довод о том, что ранее ООО «АСК» уже обращалось с аналогичными требованиями в рамках дела № А04-11254/2015, приводились заявителем в арбитражных судах первой и апелляционной инстанций, были рассмотрены судами и в результате чего мотивировано отклонены в обжалуемых судебных актах.

Довод ООО «Соя» о нарушении прав последнего на приобретение спорного земельного участка путем участия в открытых публичных процедурах отчуждения имущественных прав на объекты муниципальной собственности, основан на неверном понимании и толковании положений статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, а потому подлежит отклонению судом округа.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу № А04-38/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи С.И. Гребенщиков

О.В. Цирулик