Гражданский кодекс часть 1

от администрации города Владивостока и от Управления муниципальной собственности города Владивостока: ФИО1, представитель по доверенностям от 19.12.2022 № 1-3/5638 и от 13.12.2022 № 28/32853-исх, соответственно

от ООО «Регион-Восток»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 29.10.2021

от ТСЖ «Рыбацкий»: представителя не явился

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции и систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион-Восток»

на решение от 07.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023

по делу № А51-10349/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Восток»

третье лицо: товарищество собственников жилья «Рыбацкий»

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства

Администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – администрация) и Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – Управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с совместным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690037, <...> 14Г-2; далее – ООО «Регион-Восток», общество) о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права собственности на объект незавершенного строительства – здание двухэтажного магазина с кафе, кадастровый номер 25:28:030006:4378, назначение объекта – нежилое, площадь 1 287,1 кв.м, степень готовности 15%, инвентарный номер 05:401:003:000001520, условный номер: 25-25-01/197/2011-155, адрес объекта: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Рыбацкий» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690012, <...>; далее – ТСЖ «Рыбацкий»).

Решением суда от 07.03.2023, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ООО «Регион-Восток» выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем общество просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать.

Заявитель жалобы полагает ошибочным указание судами на отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества на основании лишь заключения по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы от 28.06.2022 № 26-2022 и без учета фактического состояния строящегося здания, в том числе наличия в нем стен первого этажа и перекрытия второго этажа, что свидетельствует об объективной невозможности перемещения данного объекта без полного разрушения указанных конструкций. При этом частичное возведение фундамента, по мнению заявителя, не препятствует признанию спорного здания в качестве объекта недвижимости. Более того, аналогичная квалификация уже была дана по делу № А51-20702/2019 и эти обстоятельства не полежали переоценке судами в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Администрация, Управление и ТСЖ «Рыбацкий» в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием систем веб-конференции и видео-конференц-связи (статьи 153.1, 153.2 АПК РФ) при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель администрации и Управления по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

ТСЖ «Рыбацкий» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступивших отзывов на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, первоначально на основании заключенного с администрацией договора аренды от 24.04.2002 № 3682 земельный участок площадью 1 204 кв.м, расположенный в районе ул. Надибаидзе, 17 в городе Владивостоке, был предоставлен ООО «СТОЛЕН» во временное пользование сроком на 10 лет (с 12.04.2002 по 11.04.2012) в целях строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного магазина с кафе в капитальных конструкциях.

Впоследствии в результате заключения ряда соглашений о перенайме права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ООО «Регион-Восток» (соглашение от 05.03.2010).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ООО «Регион-Восток» на объект незавершенного строительства – здание двухэтажного магазина с кафе, назначение объекта – нежилое, площадь застройки 737,3 кв.м, степень готовности 2%, инвентарный номер 05:401:003:000001520, лит.А, адрес: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2011 серия 25-АБ679410).

После окончания срока действия договора аренды от 24.04.2002 № 3682 во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2014 по делу № А51-17954/2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Регион-Восток» заключен новый договор аренды от 31.12.2015 № 28-Ю-21501 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:14 площадью 1 204 кв.м, расположенного по адресу: <...>, сроком на 3 года для строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного магазина с кафе.

Согласно сведениям ЕГРН в настоящее время в границах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства – здание двухэтажный магазин с кафе, с кадастровым номером 25:28:030006:4378, назначение объекта – нежилое, площадь 1 287,1 кв.м, степень готовности 15%, инвентарный номер 05:401:003:000001520, условный номер 25-25-01/197/2011-155, адрес объекта: <...>, принадлежащий на праве собственности ООО «Регион-Восток».

Ввиду очередного истечения срока аренды земельного участка ООО «Регион-Восток» на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ вновь обратилось в Управление с заявлением от 27.05.2019 по вопросу о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:286030002:14 в целях завершения строительства спорного объекта – здания двухэтажного магазина с кафе, в чем обществу было отказано (ответ от 26.06.2019 № 8385/20у).

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.03.2021 № Ф03-226/2021 по делу № А51-20702/2019 названый отказ Управления от 26.06.2019 № 8385/20у признан незаконным и на последнее возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:14, площадью 1 204 кв.м, имеющего местоположение: <...>, для завершения строительства объекта с кадастровым номером 125:28:030006:4378.

Вместе с тем полагая, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, администрация и Управление обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу приведенных норм права и разъяснений об их применении понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект безусловно является недвижимой вещью, и не препятствует предъявлению иска о признании права на такой объект отсутствующим (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2012 № 3809/12).

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Таким образом, противоречия между зарегистрированными правами в случае отсутствия у объекта признаков недвижимости порождают правовую неопределенность и могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи в ЕГРН при отсутствии у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Следовательно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В данном случае суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными выше нормами материального права и разъяснениями об их применении, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе проектную документацию на спорный объект и результаты его обследования в рамках судебной и дополнительной строительно-технических экспертиз, оформленных заключением от 28.06.2022 № 26-2022, подготовленным ООО «Инстор» (эксперт ФИО3), а также фотоматериалы, установили, что возведение фундамента под объектом «здание двухэтажный магазин с кафе» с кадастровым номером 25:28:030006:4378, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:14, не завершено – процент готовности фундамента составляет 52%. При этом работы по установке фундаментных балок типа Ф61 и Ф62 вообще не производились (не начинались), что заявителем жалобы не опровергнуто.

С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к единому и обоснованному выводу о том, что спорный объект в существующем в настоящее время виде не обладает признаками недвижимого имущества ввиду отсутствия завершенного на 100% фундамента под ним, в связи с чем оснований для сохранения в ЕГРН недостоверной регистрационной записи о праве собственности общества на данный объект в рассматриваемой ситуации не имеется.

Указанные выводы судов, положенные в основу удовлетворения иска, в целом соответствуют пункту 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и пункту 52 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22.

В данном случае наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект не только налагает на истцов определенные ограничения по реализации правомочий публичного собственника в отношении неразграниченного земельного участка под этим объектом, но и влечет для них предусмотренную статьей 239.1 ГК РФ обязанность по изъятию подобного объекта в случае прекращения договора аренды земельного участка.

Несогласие заявителя жалобы с результатами проведенной по делу экспертизы и его возражения относительно квалификации спорного объекта, как не относящегося к недвижимому имуществу, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а по сути сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств спора, что не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции в силу норм статей 284, 286, 287 АПК РФ.

Все приведенные в жалобе доводы ответчика рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах. Оснований для иных выводов по существу спора у суда округа не имеется.

Частичное возведение конструкций первого этажа и установка перекрытия второго этажа, которые не могут быть демонтированы без полного разрушения, вопреки мнению заявителя жалобы, не достаточно для признания спорного объекта недвижимостью в отсутствие завершения работ по сооружению фундамента.

Ссылки ответчика на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.03.2021 № Ф03-226/2021 по делу № А51-20702/2019 выводы судов по настоящему делу также не опровергают.

Суд округа, отменяя судебные акты по названому делу, не давал самостоятельную квалификацию спорного объекта, а лишь признал выводы судов о его некапитальности ввиду незавершенности фундамента преждевременными и не основанными на имеющихся в деле доказательствах.

Такие выводы суда округа, вопреки позиции заявителя жалобы, не имеют преюдициального значения, поскольку в рамках настоящего дела были представлены и оценены судами иные доказательства относительно состояния спорного объекта, в том числе экспертное заключение.

Иных доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по настоящему делу, заявителем жалобы не приведено.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не допущено, в связи с чем кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 по делу № А51-10349/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова