Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 15.06.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017

по делу № А73-4673/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Барилко С.А., в апелляционной инстанции судьи: Харьковская Е.Г., Балинская И.И., Сапрыкина Е.И.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рим перспектива»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

третьи лица: федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Министерство обороны Российской Федерации

о признании недействительным отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выраженного в письме от 30.12.2016 № 27/061/200/2016-4564, а также об обязании ответчика осуществить регистрацию права на объект недвижимого имущества

Общество с ограниченной ответственностью «РиМ перспектива» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 682844, <...>; далее – ООО «РиМ перспектива», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>; далее – Управление Росреестра), выраженного в уведомлении от 30.12.2016 № 27/061/200/2016-4564, об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества: здание сварочного цеха инв. № 4485, номер в реестре нежилых строений 534, общей площадью 175,7 кв.м, кадастровый номер 27:13:0103001:41, расположенное по адресу: <...>, а также об обязании ответчика осуществить регистрацию права на указанное здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «ДВ ТУИО»), Министерство обороны Российской Федерации (далее – Минобороны России).

Решением суда от 15.06.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 без изменения, заявленные обществом требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися по настоящему делу судебными актами, ФГКУ «ДВ ТУИО» обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит отменить обжалуемые решение, апелляционное постановление и принять по делу новый судебный акт, которым полностью отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.

В поданной жалобе заявитель приводит доводы о том, что в данном случае государственная регистрация перехода права собственности к истцу на спорный объект недвижимого имущества по договору купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 возможна только при условии наличия государственной регистрации права продавца на этот объект. В подтверждение правильности своей позиции по названному вопросу заявитель жалобы ссылается на вступившие в законную силу судебные акты по другому делу № А73-10387/2015, которыми, по мнению третьего лица, подтверждается факт отсутствия ранее возникших прав у ФГУП «358 УНР» на этот объект недвижимости. Дополнительно заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что согласно условиям названного договора купли-продажи спорный объект продан как движимое имущество (под разбор, в качестве строительных материалов). Помимо изложенного заявитель жалобы, ссылаясь на пункт 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), указывает на то, что в настоящем случае помимо отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права продавца на спорное имущество, также отсутствует и сам продавец в связи с его ликвидацией, что, по мнению ФГКУ «ДВ ТУИО», дополнительно исключает возможность удовлетворения заявленных обществом в рамках данного дела требований.

От ООО «РиМ перспектива», Управления Росреестра и Минобороны России отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании суда кассационной инстанции представители ФГКУ «ДВ ТУИО» и Минобороны России, дав пояснения по обстоятельствам дела, настаивали на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО «РиМ перспектива».

Управление Росреестра извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако своего представителя в судебное заседание кассационной инстанции не направило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края от 16.03.1998 № 71 за государственным предприятием «358 УНР» на праве хозяйственного ведения было закреплено государственное имущество Российской Федерации в объемах и на условиях в соответствии с заключенным договором от 16.03.1998, отраженное в балансе предприятия по состоянию на 01.10.1997, в том числе здание сварочного цеха.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-5858/2003 ФГУП «358 УНР» признано несостоятельным (банкротом). В ходе процедуры банкротства должника между ФГУП «358 УНР» (продавец) в лице конкурсного управляющего и ООО «РиМ перспектива» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 в отношении здания сварочного цеха, которое расположено в <...> инвентарный № 4485, номер в реестре нежилых строений 534 (с учетом редакции пункта 1.1 договора в соответствии с дополнительным соглашением к нему от 20.02.2007).

Согласно пункту 2.1 названного договора купли-продажи цена недвижимого имущества (здания сварочного цеха) установлена в размере 99 000 руб.

По акту приема-передачи от 20.02.2007 ФГУП «358 УНР» передало ООО «РиМ перспектива» здание сварочного цеха, предъявив впоследствии к оплате обществу счет-фактуру от 20.02.2007 № 8 на сумму 99 000 руб.

Платежным поручением от 21.02.2007 № 45 общество произвело оплату ФГУП «358 УНР» стоимости приобретенного имущества на сумму 297 000 руб., в том числе по договору купли-продажи № 3/1, счету-фактуре от 20.02.2007 № 8.

Вместе с тем 02.03.2007 ФГУП «358 УНР» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись за ГРН 2072709005433.

В целях государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества общество 13.12.2016 обратилось в Управление Росреестра с соответствующим заявлением.

Рассмотрев указанное обращение, Управление Росреестра уведомлением от 21.12.2016 № 27/061/200/2016-4565 сообщило обществу о приостановлении сроком на один месяц государственной регистрации в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи у продавца отсутствовало право распоряжения объектом недвижимого имущества, поскольку Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит сведений о регистрации права собственности ФГУП «358 УНР» на указанный объект недвижимого имущества. Кроме этого, на государственную регистрацию договор купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 представлен в одном подлинном экземпляре.

В ответ на уведомление от 21.12.2016 № 27/061/200/2016-4565 общество представило в Управление Росреестра письменные пояснения от 22.12.2016, в которых сообщило о наличии объективных причин невозможности устранения выявленных недостатков, в связи с ликвидацией продавца.

Управление Росреестра решением, выраженным в уведомлении от 30.12.2016 № 27/061/200/2016-4564, отказало ООО «РиМ перспектива» в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании абзацев 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации), ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности продавца ФГУП «358 УНР» на объект недвижимого имущества, в связи с чем продавец не вправе был распоряжаться этим имуществом. Кроме того, указано на непредоставление всех необходимых документов, а именно на отсутствие второго экземпляра договора купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1.

Не согласившись с таким решением Управления Росреестра, общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае общество, обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: здание сварочного цеха, расположенного по адресу: <...>, инвентарный № 4485, номер в реестре нежилых строений 534, указало на то, что основанием возникновения его права собственности на указанный объект недвижимого имущества является договор купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1, заключенный с ФГУП «358 УНР», которое обладало вещным правом в отношении спорного имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона о госрегистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ФГУП «358 УНР» на дату заключения спорного договора купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В данном случае судами в процессе рассмотрения настоящего дела установлено, что названный договор купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 исполнен сторонами. Так спорный объект недвижимого имущества передан обществу по акту приема-передачи от 20.02.2007, которое, в свою очередь, платежным поручением от 21.02.2007 № 45 произвело оплату ФГУП «358 УНР» стоимости приобретенного имущества на сумму 297 000 руб., в том числе по названному договору купли-продажи. Спора в этой части между участвующими в деле лицами не имеется.

Кроме того, судами при рассмотрении настоящего дела также учтено, что указанный договор купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

С учетом изложенного судебные инстанции, установив, что в настоящее время ФГУП «358 УНР» прекратило свое существование в связи с ликвидацией, и принятые сторонами на себя обязательства в рамках заключенного между ними договора купли-продажи от 19.02.2007 № 3/1 исполнены в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие доказательств наличия правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорной недвижимости, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не соответствует вышеприведенным нормам материального права и разъяснениям об их применении, противоречит принципу правовой определенности, в связи с чем заявленные обществом требования являются законными и обоснованными.

Названные выводы судебных инстанций признаются судом округа сделанными на основе полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением норм материального права. Такой подход судов к разрешению данного конкретного спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

При этом доводы заявителя жалобы об обратном, включая его указания на невозможность в данном случае осуществления государственной регистрации права собственности общества в связи с выявленными регистрирующим органом недостатками, отклоняются судом округа в силу своей несостоятельности, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем жалобы положений действующего законодательства, приведенных, в том числе в настоящем судебном акте.

Утверждение заявителя жалобы о том, что фактически обществом приобретено движимое имущество, противоречит материалам дела, на основе которых суды признали, что спорный объект является недвижимостью. Кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела дополнительному соглашению от 20.02.2007 к договору купли-продажи указание на то, что здание продается под разбор в качестве строительного материала исключено сторонами из условий названной сделки.

Ссылка заявителя жалобы на обстоятельства, установленные в рамках дела № А73-10387/2015, также не принимается судом округа, поскольку при рассмотрении названного спора сторонами не были представлены имеющиеся в материалах настоящего дела правоустанавливающие документы в отношении спорных объектов: договор о закреплении спорных объектов за ФГУП «358 УНР» и акт приема-передачи данных объектов, что не позволило судам установить наличие у предприятия права хозяйственного ведения в отношении этих объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем наличие указанных правоустанавливающих документов в настоящем деле позволило судам прийти к обоснованному выводу о наличии у продавца ФГУП «358 УНР» права хозяйственного ведения на спорное имущество. Само по себе отсутствие регистрации данного права, подтвержденного документально, не повлияло на законность совершенной ФГУП «358 УНР» сделки и ввиду ликвидации последнего не может служить непреодолимым препятствием для регистрации права собственности покупателя ООО «РиМ перспектива».

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки судебных инстанций и способны повлиять на правильность и окончательный результат рассмотрения настоящего спора, кассационная жалоба не содержит.

Учитывая, что выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.06.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 по делу № А73-4673/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

Е.К. Яшкина