Гражданский кодекс часть 1

Администрация Невельского городского округа (далее – администрация) обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Минц-Копленок Людмиле Александровне (далее – Минц-Копленок Л.А.) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 420 кв.м с кадастровым номером 65:06:0000011:539, расположенным по адресу: Сахалинская область, Невельский городской округ, село Горнозаводск, ул. Центральная, в размере 339 707,40 руб., пени в размере 66 664,91 руб.

В свою очередь, Минц-Копленок Л.А. обратилась в Невельский городской суд Сахалинской области со встречным иском к администрации о признании открытого аукциона и договора аренды земельного участка от 09.01.2020 № 1 недействительными.

Определением от 21.09.2021 Невельский городской суд Сахалинской области передал дело по подсудности в Арбитражный суд Сахалинской области.

Определением от 21.10.2022 исковые заявления приняты к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел по управлению имуществом и землепользованию администрации Невельского городского округа (далее – отдел по управлению имуществом администрации); определением от 20.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, администрация просит указанные судебные акты отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и представленным доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судами не учтен его довод о неизвестном администрации обстоятельстве нахождения на спорном участке недвижимости, поскольку в выписке из ЕГРН от 10.09.2019 текстуальных сведений о расположенных на нем объектах не имелось. Кроме того, уполномоченным органом не выдавалось в установленном порядке разрешение на строительство объекта предпринимателю. Не согласен с выводом судов о том, что из плана-схемы следует нахождение на участке здания, поскольку из схематического изображения не усматривается, что это объект недвижимости. Необоснованно не принята судами во внимание выписка из ЕГРН, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена ранее и на 10.09.2019 составляла 330 447,60 руб.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, предпринимателю Минц-Копленок Л.А. на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 215 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская область, Невельский район, с. Горнозаводск, ул. Центральная, д. 101, кадастровый номер объекта 65:06:0000011:389, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 03.06.2015.

На основании постановления администрации от 15.04.2015 № 495 объекту присвоен указанный адрес.

Земельный участок с кадастровым номером 65:06:0000011:68 под зданием магазина принадлежит Минц-Копленок Л.А. на основании договора купли-продажи от 22.03.2006.

На основании распоряжения администрации от 14.11.2019 № 350 объявлен аукцион на право аренды земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводск Невельского района.

Минц-Копленок Л.А. подана заявка на участие в указанном аукционе, внесен задаток в размере 66 089, 52 руб.

Ввиду признания открытого аукциона несостоявшимся между администрацией Невельского ГО и предпринимателем Минц-Копленок Л.А. по итогам открытого аукциона согласно извещению № 151019/0226677/01 заключен договор от 09.01.2020 № 1 на право аренды земельного участка общей площадью 420 кв. м, с кадастровым номером 65:06:0000011:539, по адресу: Сахалинская область, Невельский район, с. Горнозаводск, ул. Центральная, участок предоставляется под магазин, сроком на 3 года.

Согласно пункту 2.1 договора размер годовой арендной платы составляет 330 447,60 руб., арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.01.2020.

Администрация направила Минц-Копленок Л.А. уведомление о наличии по состоянию на 15.01.2021 задолженности по арендной плате, которое получено адресатом 02.02.2021.

В свою очередь, предприниматель обращалась в отдел по управлению имуществом администрации с просьбой произвести перерасчет годовой арендной платы по договору аренды, считая ее необоснованно завышенной, и сообщить о порядке расчета начального (минимального) размера арендной платы для проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В ответных письмах отделом по управлению имуществом администрации со ссылкой на пункт 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заявитель уведомлен, что размер начальной цены предмета аукциона был определен от кадастровой стоимости земельного участка.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления в арбитражный суд настоящих исков.

Отказывая в первоначальном иске и удовлетворяя встречные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с подпунктом 8 пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемого аукциона, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации Невельского городского округа от 09.08.2019 № 1188 утверждена схема расположения земельного участка под магазин по ул. Центральной в с. Горнозаводск Невельского района, согласно которой на кадастровом плане территории на образуемом земельной участке расположена часть здания магазина, принадлежащего Минц-Копленок Л.А.

Кроме того, обстоятельство визуальной наглядности частичного наложения спорного земельного участка на здание предпринимателя прямо следует из плана (схемы) земельного участка, входящего в состав выписки из ЕГРН.

Таким образом, суды заключили, что администрации было известно о расположении на земельном участке с кадастровым номером 65:06:0000011:539 объекта недвижимого имущества, принадлежащего Минц-Копленок Л.А.

Вместе с тем, администрацией проведен аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка, который не мог быть предметом аукциона.

В этой связи доводы заявителя кассационной жалобы о его неосведомленности относительного данного обстоятельства отклоняются.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного в пункте 15 этой статьи (пункт 14 статьи 39.11)

Учитывая дату присвоения кадастрового номера спорному земельному участку (10.09.2019), и отсутствие в материалах дела сведений о времени утверждения государственной кадастровой оценки в отношении данного земельного участка для целей соотнесения с пятилетним периодом для возможности установления начальной цены аукциона в размере полутора процентов кадастровой стоимости участка, суды не усмотрели правомерности обоснования установления годовой арендной платы в размере 330 447, 60 руб., что непосредственно соответствует полному размеру кадастровой стоимости спорного земельного участка в выписке от 10.09.2019.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судами, предприниматель внес в качестве задатка 66 089, 52 руб., при этом использование земельного участка в спорный период предпринимателем не оспаривается.

Применительно к положениям пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Невельский городской округ» в редакции, утвержденной решением Собрания Невельского ГО от 02.06.2020 № 99, размер арендной платы за соответствующий период составляет 47 140,35 руб. в год.

Таким образом, суды констатировали, что с учетом внесенного задатка в размере 66 089, 52 руб. задолженность за период с 09.01.2020 по 31.03.2021 на стороне предпринимателя отсутствует.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу № А59-5766/2021 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков