Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «12 месяцев» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – ООО «12 месяцев») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный универмаг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – ООО «ЦУМ») о взыскании 3 400 322 руб. 76 коп. неосновательного обогащения в размере перечисленной арендной платы за часть арендуемых помещений, имеющих существенные недостатки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Премьер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 649006, <...>; далее – ООО «Премьер»).

Решением суда от 29.01.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 без изменения, в иске отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «12 месяцев» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель жалобы, в обоснование своей позиции ссылается на положения статей 611, 612, 655 ГК РФ и приводит доводы о том, что между сторонами не подписывался акт приема-передачи спорных помещений, который мог бы подтверждать надлежащее их состояние и факт передачи истцу. Настаивает на наличии у данных помещений существенных недостатков (отсутствие отопления), которые не позволяли их использовать по назначению, что также отражено в заключении специалиста от 31.05.2019 № 768. Кроме того, считает ошибочным указание судов на то, что директор истца, будучи руководителем предыдущих арендаторов, достоверно знал о техническом состоянии и характеристиках спорных помещений.

ООО «ЦУМ» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

От ООО «Премьер» отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ООО «ЦУМ» возражал против удовлетворения поданной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

ООО «12 месяцев» и ООО «Премьер» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее и пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ООО «ЦУМ» (арендодатель) и ООО «12 месяцев» (арендатор) был заключен договор аренды от 17.11.2011 № 9018 (в редакции дополнительных соглашений от 15.01.2015, от 12.12.2018), по условиям которого истцом использовались принадлежащие ответчику нежилые функциональные помещения, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: <...> (назначение торговое, инв. № 465 литер А, А1-А7, кадастровый (условный) номер 27:23:55:23/465), в целях организации бара и общественного питания.

Предметом аренды выступали помещения под номерами (согласно кадастровому паспорту от 04.12.2014 № 2700/301/14-302621): 1-9, 21, 22, 26-30, 36, 38, 43-48, общей площадью 489,7 кв.м, в том числе 148 кв.м – площадь зала обслуживания посетителей, 341,7 кв.м – подсобные помещения.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2012 техническое состояние арендуемых помещений хорошее и позволяет использовать их в соответствии с пунктом 1.1 договора от 17.11.2011 № 9018, претензии к качеству передаваемых помещений отсутствовали.

Пунктом 2.1.1 договора арендная плата определена в размере 2 100 руб. за 1 кв.м и впоследствии была изменена с 01.05.2015 – 1 680 руб. (дополнительное соглашение от 15.01.2015), с 01.01.2019 – 1 708 руб. 47 коп. (дополнительное соглашение от 12.12.2018.

В письмах от 27.02.2018 № 8, от 21.03.2018 № 1, от 19.06.2018 № 22 истец обращался к ответчику по вопросу необходимости установки в помещении № 9 системы отопления, а также снижения арендной платы.

В ответе от 10.08.2018 № 75 ответчик указал на экономическую нецелесообразность установки системы отопления в помещении № 9.

По соглашению сторон от 14.05.2019 договор аренды от 17.11.2011 № 9018 расторгнут с 16.05.2019.

По акту возврата от 16.05.2019 арендуемые помещения переданы истцом ответчику. При этом согласно пункту 3.1 акта в помещении № 9 арендатором произведена несанкционированная полная перепланировка без разрешения арендодателя, на время осмотра данное помещение разделено на 3 помещения.

По заказу истца специалистом ООО РЭОЦ «Вымпел» подготовлено заключение от 31.05.2019 № 768, согласно которому в помещении № 9 не утеплена крыша, отсутствует система отопления, частично повреждены стены и потолки, в связи с чем сделан вывод о его несоответствии целевому назначению арендуемого объекта и невозможности его использования.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец направил ответчику претензию от 13.09.2019 о возврате неосновательного обогащения в размере арендной платы за спорное помещения № 9, и, не получив ответа на данную претензию, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что директор истца ФИО2 (являвшийся на момент заключения договора руководителем первоначального арендатора ООО «Премьер») при подписании дополнительного соглашения от 15.01.2015, по которому в состав арендуемого объекта включено спорное помещение № 9, достоверно знал о техническом состоянии и назначении данного помещения – «склад», в том числе об отсутствии в нем отопления, водоснабжения и канализация, что не препятствовало его использованию и эксплуатации ответчиком в период действия договора. При этом указанные обстоятельства учтены сторонами при уменьшении арендной платы путем исключения из расчета затрат на отопление помещения № 9.

С учетом установленного суды признали, что истец обладал всей необходимой информацией о состоянии спорного помещения и его назначении, а отсутствие в нем отопления не может являться тем недостатком, за который арендодатель должен нести ответственность по пункту 1 статьи 612 ГК РФ.

Кроме того, по условиям пункта 3.4.10 договора обязанность по проведению капитального и текущего ремонтов арендуемых помещений была возложена на арендатора (истца), в связи с чем само по себе ухудшение состояния спорного помещения № 9 также не могло повлечь снижения арендной платы в соответствии пунктом 4 статьи 614 ГК РФ.

По смыслу статьи 1102 ГК РФ необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке.

Однако в данном случае, истец обязан был вносить арендную плату за спорное помещение, которое им фактически использовалось до момента возврата истцу по акту приема-передачи от 16.05.2019, поэтому на стороне последнего не могло возникнуть неосновательного обогащения.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска признается судом округа правомерным.

Доводы заявителя кассационной жалобы касаются фактической стороны спора, рассматривались судами первой и апелляционной инстанций, в результате чего мотивированно отклонены как необоснованные.

Переоценка доказательств, на основе которых суды пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения, на стадии кассационного производства недопустима в силу норм главы 35 АПК РФ.

Нормы материального права применены судами верно, нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами не допущено.

С учетом изложенного кассационная жалоба ООО «12 месяцев» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.01.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по делу № А73-22901/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова