Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7: ФИО8, представитель по доверенностям от 15.10.2020, от 05.07.2022, от 24.09.2022, от 22.07.2021, от 18.09.2019, соответственно

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу потребительского кооператива индивидуальных застройщиков «Хутор Светланский»

на решение от 30.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2023

по делу № А51-14249/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

к потребительскому кооперативу индивидуальных застройщиков «Хутор Светланский» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690002, <...>)

о расторжении договора, обязании освободить, передать земельный участок

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), ФИО9, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО6, ФИО15, ФИО16

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к потребительскому кооперативу индивидуальных застройщиков «Хутор Светланский» (далее – ПКИЗ «Хутор Светланский», кооператив, ответчик) о расторжении договора аренды от 27.06.2012 № 05-Ю-15461 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, площадью 17 687 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, для мест общего пользования (проезды, проходы, пешеходные зоны); об обязании ПКИЗ «Хутор Светланский» освободить указанный земельный участок и передать по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО9, ФИО5, ФИО3, ФИО10, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО6, ФИО15, ФИО16.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2023, договор от 27.06.2012 № 05-Ю-15461 расторгнут, суд обязал ПКИЗ «Хутор Светланский» возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 25:28:050062:420 по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ПКИЗ «Хутор Светланский» просит указанные судебные акты отменить в обжалуемой части, считая их незаконными и необоснованными, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок больше пяти лет, не может являться ни нарушением договора, ни основанием для его расторжения по инициативе арендодателя. Расположение на спорном участке движимого и недвижимого имущества третьих лиц также не может являться основанием для расторжения договора, поскольку объекты существовали до передачи спорного участка в аренду ответчику. Отсутствие уведомления о расторжении договора по мотиву заключения соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, а также относительно зарегистрированных прав третьего лица на сооружения в границах данного участка, свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка и такие основания не могут быть положены в основу иска. Кооператив также считает неправомерным отклонение его доводов о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку исходя из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Приморского края от 10.05.2016 по делу № А51-28509/2015, уполномоченному органу было известно о нахождении объектов демонтажа и скального грунта на спорном земельном участке еще в 2015 году. Полагает недопустимыми доказательствами акты проверки целевого использования земельного участка, составленные в одностороннем порядке без извещения арендатора. Утверждает, что не представлено доказательств того, что навал скального грунта, размещение бытового, строительного мусора, осуществлены именно ответчиком; навал грунта установлен на земельном участке с иным кадастровым номером, а из акта осмотра от 02.11.2020 не следует его наличие.

В отзыве на кассационную жалобу управление, возражая относительно приведенных доводов заявителя, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель ПКИЗ «Хутор Светланский» поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, с которыми не согласились представители УМС г. Владивостока и третьих лиц.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций установили следующее.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 02.12.2011 по делу № А51-15569/2011 между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края как арендодателем и ПКИЗ «Хутор Светланский» как арендатором заключен договор аренды от 27.06.2012 № 05-Ю-15461 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, площадью 17 687 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (участок находится примерно в 2 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), разрешенное использование: для размещения малоэтажной застройки, цель предоставления: для мест общего пользования (проезды, проходы, пешеходные зоны), сроком с 05.06.2012 по 04.06.2061.

Пункт 5.3 договора предусматривает, что он может быть расторгнуть по требованию арендодателя на основании и в порядке, установленном действующим законодательством.

По акту приема-передачи участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.07.2012 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена соответствующая запись.

12.11.2019 УМС г. Владивостока проведена проверка целевого использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, оформленная актом № 288, в котором зафиксировано, что участок используется для проездов и проходов к индивидуальным жилым домам, располагающимся на смежных земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилое строительство; свободный доступ на земельный участок осуществляется только по грунтовому проезду ул. Яблоневая, доступ по ул. Абрикосовая перекрыт отсыпкой скального грунта в районе границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 25:28:050062:606, в районе земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050062:184, 25:28:0500262:186.

Письмом от 14.11.2019 № 31357-к, полученным ПКИЗ «Хутор Светланский» 19.11.2019, уполномоченный орган потребовал прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420 не по целевому назначению, обеспечить беспрепятственный проезд в границах участка.

24.12.2019 управлением проведена проверка целевого использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, оформленная актом № 366, по результатам которой установлено, что сквозной проезд на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050062:420 перекрыт навалом скального грунта, на части земельного участка построено двухэтажное отдельно стоящее здание.

Письмом от 30.12.2019 № 38428-ог арендодатель направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2012 № 05-Ю-15461, поскольку по результатам повторной проверки установлено, что замечания не устранены, из-за навала скального грунта отсутствует беспрепятственный проезд в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420.

26.06.2020 УМС г. Владивостока вновь проведена проверка целевого использования земельного участка, оформленная актом № 584, в результате которой выявлено, что сквозной проезд на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050062:420 перекрыт навалом скального грунта, на части земельного участка построено двухэтажное отдельно стоящее здание, в связи с чем кооперативу повторно направлено письмо от 29.06.2020 № 28/18-5277 с требованием прекратить использование земельного участка не по целевому назначению, обеспечить беспрепятственный проезд в границах участка; в письме от 05.08.2020 № 22171-ог управление также указало, что в северо-восточной части участка расположено двухэтажное отдельно стоящее бревенчатое строение, имеющее признаки капитальности, однако сведения о выданных разрешениях на строительство отсутствуют.

В соответствии с актом проверки (обследования), проведенной уполномоченным органом 02.11.2020, на момент осмотра подъезды и подходы, расположенные в границах спорного участка, не ограничены, в границах участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 25:28:050062:1293 – баня с адресной привязкой: ориентир земельный участок, адрес ориентира: пер. Абрикосовый, участок № 5; также расположен объект капитального строительства – сарай с кадастровым номером 25:28:050052:1297 с адресной привязкой: ул. Абрикосовая, д. 30, в отношении данных объектов зарегистрировано право собственности; в северо-восточной части земельного участка ведется строительство объекта, характеристики которого отвечают признакам жилого дома, а также расположены вспомогательные сооружения и постройки.

Из письма МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 05.11.2020 № 5773/109м следует, что в результате проведенных инженерно-геодезических работ и камеральной обработки измерений установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420 расположены здания и сооружения, сведения о которых содержатся в ЕГРН: здание (сарай) с кадастровым номером 25:28:050062:1297, площадью 18 кв.м, часть здания расположена в границах рассматриваемого участка площадью 9 кв.м; сооружение (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1298, протяженностью 45 м, часть сооружения расположена в границах рассматриваемого участка протяженностью 26 м; сооружение (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1292, протяженностью 50 м, часть сооружения расположена в границах участка протяженностью 24 м; сооружение (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1290, протяженностью 50 м, часть сооружения расположена в границах рассматриваемого участка протяженностью 50 м; здание (баня) с кадастровым номером 25:28:050062:1293, площадью 40 кв.м, часть здания расположена в границах рассматриваемого участка площадью 50 м, также с северо-восточной стороны участка расположена подпорная стена протяженностью 6 м и жилой дом площадью 104 кв.м.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 17.03.2021 в отношении сооружения (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1292, год завершения строительства 2006, 02.03.2017 зарегистрировано право собственности гр. ФИО9, сооружение расположено в границах объектов с кадастровыми номерами 25:28:050062:65, 25:28:050062:420; в отношении сооружения (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1298, год завершения строительства 2006, 02.03.2017 зарегистрировано право собственности гр. ФИО9, сооружение расположено в границах объектов с кадастровыми номерами 25:28:050062:66, 25:28:050062:420; в отношении сооружения (забор) с кадастровым номером 25:28:050062:1290, год завершения строительства 2006, 02.03.2017 зарегистрировано право собственности гр. ФИО9, сооружение расположено в границах объектов с кадастровыми номерами 25:28:050062:65, 25:28:050062:420; в отношении нежилого здания - сарай с кадастровым номером 25:28:050062:1297, год завершения строительства 2006, 02.03.2017 зарегистрировано право собственности гр. ФИО9, сооружение расположено в границах объектов с кадастровыми номерами 25:28:050062:66, 25:28:050062:420; в отношении нежилого здания - баня с кадастровым номером 25:28:050062:1293, год завершения строительства 2006, 02.03.2017 зарегистрировано право собственности гр. ФИО9, сооружение расположено в границах объектов с кадастровыми номерами 25:28:050062:113, 25:28:050062:420.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.11.2022 земельный участок с кадастровым номером 25:28:050062:420 разделен на 38 учетных частей, в отношении ряда частей имеются сведения о том, что часть земельного участка сформирована с целью дальнейшей передачи в субаренду.

Уведомлениями и соответствующими соглашениями в отношении частей спорного земельного участка подтверждена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды физическим лицам под учетными номерами 25:28:050062:420/6 (ФИО12), 10 (ФИО12), 16 (ФИО14), 19 (ФИО11), 21 (ФИО4), 26 (ФИО14), 34 (ФИО13); фактическое землепользование физическими лицами осуществляется в отношении следующих учетных частей: 25:28:050062:420/3 (ФИО9), 8 (ФИО5), 9 (ФИО15), 12 (ФИО9), 14 (ФИО5), 17 (ФИО6), 24 (ФИО15), 25 (ФИО5), 28 (ФИО6), 32 (ФИО17), 33 (ФИО5).

Постановлением администрации г. Владивостока от 13.05.2019 № 1877 (с учетом постановления от 24.09.2020 № 3894) в целях обеспечения свободного прохода и проезда граждан через земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:050062:606, 25:28:050062:420 и через земли, государственная собственность на которые не разграничена, к земельным участкам, в том числе предоставленным в рамках исполнения Закона Приморского края от 08.11.2011 № 837-K3 «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, в Приморском крае», а также свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, установлен публичный сервитут в целях обеспечения муниципальных нужд, нужд местного самоуправления в отношении части земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:606, площадью 11458 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 8 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, части земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, площадью 2239 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1460 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Яблоневая, земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 306 кв.м, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Яблоневая.

Соглашение о расторжении договора со стороны ПКИЗ «Хутор Светланский» не подписано, участок не возвращен, что явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска, удовлетворяя который в части требований управления о расторжении договора от 27.06.2012 № 05-Ю-15461 и в части возврата имущества по акту приема-передачи, суды исходили из нецелевого использования земельного участка, предоставленного в аренду, признанного в качестве существенного нарушения условий договора.

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах, специальными нормами об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства (далее - ЗК РФ).

На основании пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В данном случае предметом спорного договора аренды выступает публичный земельный участок с кадастровым номером 25:28:050062:420, предоставленный ответчику на срок 49 лет, цель предоставления которого определена: для мест общего пользования (проезды, проходы, пешеходные зоны).

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с положениями статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе многочисленные акты проверок использования публичного земельного участка, суды пришли к выводу о том, что рассматриваемом случае поведение ПКИЗ «Хутор Светланский» и третьих лиц, являющихся членами кооператива, направленное на передачу частей спорного участка в фактическое пользование физических лиц для использования в личных целях, в том числе для использования под размещение движимого и недвижимого имущества физических лиц, свидетельствует об отсутствии заинтересованности ответчика в использовании земельного участка по целевому назначению – для прохода, проезда к участкам членов кооператива.

Кроме того, принято во внимание, что проход и проезд к земельным участкам членов кооператива обеспечен путем установления постановлением администрации г. Владивостока от 13.05.2019 № 1877 (с учетом постановления от 24.09.2020 № 3894) сервитута, который налагается на границы участка с кадастровым номером 25:28:050062:420.

Поскольку заключенные с гражданами соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, направлены на реализацию интересов и потребностей конкретных граждан, статус участка с назначением «организация мест общего пользования (проезды, проходы, пешеходные зоны)» утрачивает свою актуальность и назначение.

При таких обстоятельствах требование уполномоченного органа о расторжении договора от 27.06.2012 № 05-Ю-15461 признано судами обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у арендатора, как следствие, отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требование управления передать по акту приема-передачи спорный земельный в определенный срок с момента вступления в законную силу решения суда также удовлетворено.

Кроме того, исковые требования УМС г. Владивостока, в части освобождения земельного участка с кадастровым номером 25:28:050062:420, оставлены без удовлетворения, что свидетельствует о том, что принятый по делу судебный акт не нарушает прав и законных интересов граждан, а направлен на прекращение арендных отношений, возникших с недобросовестным арендатором. В свою очередь, третьи лица, чьи объекты расположены в границах спорного участка, не лишены возможности обратится к истцу в целях предоставления земельных участков, занятых такими объектами.

Абсолютно все доводы кооператива, аналогично приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом детального рассмотрения апелляционного суда и мотивированно отклонены.

Иных доводов, способных повлиять на результат рассмотрения спора, кассационный суд не усматривает.

Позиция кассатора свидетельствует о его несогласии с той оценкой, которую арбитражные суды дали фактическим обстоятельствам, направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо в силу статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, судами не допущено, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2023 по делу № А51-14249/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова