Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий по регистрации объекта недвижимости и снятию залога (обременения); об обязании отменить регистрацию долевой собственности; об обязании отменить регистрацию долевой собственности на объект залога, восстановить право общей совместной собственности; об обязании восстановить обременение (залог)

«Газпромбанк» (акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 117420, <...>; далее – АО «Газпромбанк», банк) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОРГН 1042504382931, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее – Управление Росреестра) по регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, 19Б в г. Владивостоке за ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в соответствующих долях и об отмене регистрации права собственности указанных лиц, а также о признании незаконными действий ответчика по снятию залога на весь спорный объект недвижимости и о восстановления данного обременения в ЕГРН в пользу банка (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Решением суда от 22.02.2022, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью ввиду избрания банком ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В кассационной жалобе АО «Газпромбанк» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами не дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, сделаны несоответствующие фактическим обстоятельствам спора выводы и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем банк просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Заявитель жалобы настаивает на том, что оспариваемые действия Управления Росреестра совершены с нарушением требований пункта 2 статьи 346 ГК РФ и пункта 3 статьи 38, пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). По мнению банка, выделение и передача долей в праве собственности на квартиру произошли без его согласия, что привело к незаконному снятию обременения с предмета залога. Также полагает, что регистрация права собственности детей до полной выплаты задолженности по кредиту противоречит нормам пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и пункту 15(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. При этом в обоснование правомерности предъявления рассматриваемых требований банк ссылается на разъяснения абзаца второго пункта 56 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство по кассационной жалобе АО «Газпромбанк» откладывалось до 11.10.2022 (на 09 часов 10 минут), после чего состав суда был изменен в порядке статьи 18 АПК РФ и рассмотрение дела произведено с самого начала.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном Интернет-ресурсе «Картотека арбитражных дел», однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, участники долевого строительства – ФИО1 и ФИО2 заключили с ООО СЗ «Тим-Групп» (застройщик) договор участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № ЖЖ-03/54-419, по условиям пункта 3.2 которого участники в будущем приобретают право собственности на объект долевого строительства – жилое помещение № 419 (условный номер помещения), порядковый номер квартиры 54.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость объекта долевого строительства составила 4 945 920 руб., которая оплачивается за счет первоначального взноса в размере 417 215 руб. 48 руб. согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии MK-I № 0478070, выданного ФИО1 на основании решения ГУ Отдел ПФР по г. Фокино Приморского края от 28.12.2007 № 57, а также за счет собственных денежных средств участников в размере 936 704 руб. 52 коп. и средств банковского кредита в сумме 3 592 000 руб., предоставляемого АО «Газпромбанк» по кредитному договору от 25.02.2021 № 0162-ИГ-042/1028/21.

При этом с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве права требования, принадлежащие участникам, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка в силу закона (пункт 5.17 договора участия в долевом строительстве).

На основании пункта 5.18 договора при регистрации права собственности участников на объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) в пользу банка, возникающий в силу закона. С момента государственной регистрации ипотеки объект долевого строительства считается находящимся в залоге Банка.

Также в соответствии с пунктом 11 кредитного договора от 25.02.2021 № 0162-ИГ-042/1028/21 обеспечением обязательств созаемщиков по кредитному договору является:

- залог имущественных прав (требования), возникших у ФИО1 и ФИО2 из договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № Ж-03/54-419 до даты государственной регистрации залога (ипотеки) объекта недвижимости в пользу кредитора;

- залог (ипотека) объекта недвижимости, приобретенного с использованием кредитных средств, предоставленных в соответствии с условиями кредитного договор, после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и регистрации ипотеки в пользу кредитора в ЕГРН.

Согласно пункту 12.2 кредитного договора объект недвижимости приобретался в общую совместную собственность созаемщиков ФИО1 и ФИО2

Как указано в пункте 19.3 кредитного договора созаемщики обязаны после предоставления кредитных средств, но не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, предоставить банку акт приема-передачи и не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности титульного заемщика/созаемщиков на объект недвижимости и ипотеки в пользу кредитора и получения документов в органе регистрации предоставить инвестиционный договор, содержащий соответствующие отметки органа регистрации (пункт 19.3.2 кредитного договора).

На основании совместного заявления от 02.03.2021 представителя застройщика и участников долевого строительства ФИО1, ФИО2 Управление Росреестра 18.03.2021 осуществлена государственная регистрация договора от 25.02.2021 № Ж-03/54-419 и ограничение (обременения) прав в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» на основании кредитного договора от 25.02.2021 № 0162-ИГ-042/1028/21 (регистрационные записи № 25:28:050025:2402-25/056/2021-151 и № 25:28:050025:2402-25:056/2021).

После завершения строительства объект долевого строительства передан участникам по акту приема-передачи от 25.05.2021.

В связи с этим ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлением 27.05.2021 по вопросу о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050025:3411, на основании договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № ЖЖ-03/54-419 и акта приема-передачи от 25.05.2021.

Впоследствии ФИО1 и ФИО2 дополнительно представили в Управление Росреестра соглашение от 16.06.2021 об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

На основании поступивших документов Управлением Росреестра 29.06.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесены следующие записи о государственной регистрации прав на спорный объект: за супругами ФИО1 и ФИО2 – 9156/10000 долей, находящихся в их совместной собственности; за ФИО1, ФИО2 и их несовершеннолетними детьми ФИО3, ФИО4 – по 211/10000 долей (всего 844/10000), находящихся в их общей долевой собственности.

При этом согласно выписке из ЕГРН от 29.06.2021 обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в пользу АО «Газпромбанк» только на принадлежащую супругам на праве совместной собственности долю в размере 9156/10000.

Получив названные сведения и посчитав, что указанные регистрационные действия Управления Росреестра совершены с нарушением закона и прав банка как залогодержателя, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, касающихся регистрации прав собственности за третьими лицами на спорную квартиру суды обеих инстанций руководствовались положениями статьи 8.1, 131 ГК РФ, нормами Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), и исходили из того, что зарегистрированное право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке и использованием предусмотренных законом способов защиты.

Поскольку в рассматриваемом случае банком по сути предъявлены требования, направленные на прекращение прав третьих лиц, суды обосновано со ссылкой на статьи 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 1, 4, 198, 200 АПК РФ отказали в удовлетворении данных требований в указанной части.

Такие выводы судов в целом соответствуют фактическим обстоятельствам спора и согласуются с разъяснениями пунктов 52, 53, 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в связи с чем суд округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы в данной части.

Ссылки заявителя жалобы на пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и пункт 15(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, а также на отсутствие согласия залогодержателя на выдел долей в спорной квартире, судом округа отклоняются, поскольку соглашение от 16.06.2021 об определении долей, послужившее основанием для внесения соответствующих записей в публичный реестр, банком не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении остальной части требований банка о признании незаконными действий Управления Росреестра по снятию залога и о восстановлении в ЕГРН обременения на всю квартиру, суды указали на производный характер от основного требования, касающегося оспаривания зарегистрированного права собственности, и сочли что такое требование по существу представляет собой лишь способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

При этом апелляционный суд дополнительно отметил, что восстановить обременение (залог) на весь объект недвижимого имущества без разрешения по существу вопроса о правообладателях такого объекта и их долях не представляется возможным.

Однако суд округа не может согласиться с мотивами отклонения судами требований банка в части оспаривания действий Управления Росреестра, связанных с регистрацией залога на спорную квартиру.

Вопреки мнению судов, регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, в том числе в виде залога (ипотеки) носит самостоятельный характер и не связана с изменением или прекращением вещных прав в отношении объекта недвижимости.

В данном случае требования банка сводятся к необходимости проверки законности действий Управления Росреестра при регистрации долевой собственности на спорную квартиру без сохранения ранее зарегистрированного залога на весь объект. При этом такие требования не направлены на оспаривание зарегистрированного за третьими лицами права собственности, как ошибочно сочли суды, а преследуют цель защиты прав банка как залогодержателя.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Основания для прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Аналогичные положения закреплены в статье 38 Закона об ипотеке, согласно которой лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (пункт 1). Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3).

Кроме того, статьей 77.2 Закона об ипотеке предусмотрены особенности залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств.

Так в силу пункта 1 названной статьи права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства (пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

В силу части 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Между тем, судами не были рассмотрены по существу требования банка о признании незаконными действий Управления Росреестра в части регистрации залога на спорную квартиру и им не была дана оценка на предмет соответствия требованиям вышеприведенных норм права. Поскольку суд округа не наделен полномочиями по самостоятельному исследования фактических обстоятельств спора и оценке имеющихся в деле доказательств, то в рассматриваемой ситуации обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и проверить законность обжалуемых действий Управления Росреестра с точки зрения статей 198, 200 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу № А51-19617/2021 Арбитражного суда Приморского края в части отказа в удовлетворении требований «Газпромбанк» (акционерное общество) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, 19Б в г. Владивостоке за ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в соответствующих долях и об отмене государственной регистрации права собственности указанных лиц оставить без изменения.

В остальной части требований «Газпромбанк» (акционерное общество), касающихся снятия залога на спорный объект недвижимости и восстановления данного обременения в ЕГРН, обжалуемые судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.Г. Дроздова