Гражданский кодекс часть 1

от УМС г. Владивостока и от администрации г. Владивостока: ФИО2, представитель по доверенностям от 17.12.2019 № 28/5-10008 и от 13.12.2019 № 1-3/3674, соответственно

от МИЗО Приморского края: ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2020 № 20/65.

от ООО «Матрикс-Прим»: ФИО4, представитель по доверенности от 21.10.2020 № 2

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи и веб-конференции судебном заседании кассационные жалобы Управления муниципальной собственности города Владивостока и администрации города Владивостока, Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, общества с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим»

на решение от 20.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020

по делу № А51-16583/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гунчан»

кУправлению муниципальной собственности города Владивостока, администрации города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

опризнании недействительным договора аренды земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью «Гунчан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690001, <...>; далее – ООО «Гунчан») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – Управление муниципальной собственности), администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>,адрес: 690950, <...>; далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690063, Владивосток, ул. Босфора, 3; далее – ООО «Матрикс-Прим») и Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края; ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее – Департамент, Министерство) о признании заключенного между Департаментом и ООО «Матрикс-Прим» договора аренды земельного участка от 23.04.2019 № 28-Ю-23838 недействительным и применении последствий его недействительности путем истребования из владения ООО «Матрикс-Прим» земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес: <...>), а также о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде аренды спорного участка в пользу ООО «Матрикс-Прим».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 20.12.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 без изменения, иск удовлетворен частично – договор аренды от 23.04.2019 № 28-Ю23838 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 признан недействительным и на ООО «Матрикс-Прим» возложена обязанность возвратить спорный участок Управлению муниципальной собственности. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление муниципальной собственности, администрация, ООО «Матрикс-Прим» и Министерство, подали на них кассационные жалобы с просьбой отменить обжалуемые решение и апелляционное постановление как незаконные и необоснованные.

Заявителями жалобы приведены схожие доводы о том, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ ООО «Матрикс-Прим» наравне с ООО «Гунчан» обладает исключительным правом на получение земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости; наличие на спорном земельном участке принадлежащей истцу автодороги не позволяет его разделить без нарушений установленных статьей 11.9 Земельного кодекса РФ требований к образуемым участкам; выводы эксперта о делимости спорного участка являются предположительными, необоснованными и противоречат фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем судам следовало назначить проведение повторной землеустроительной экспертизы; временный статус спорного земельного участка не допускает образования из него иных участков в силу пункта 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; возможное нарушение прав истца могло быть устранено путем признания договора аренды недействительным только в части по правилам статьи 180 ГК РФ; доказательств намерения истца сформировать земельные участки под принадлежащими ему объектами и приобрести эти участки в собственность материалы дела не содержат, тогда как нахождение спорного участка в границах береговой полосы, а также в водоохранной и рыбоохранной зонах исключает возможность его приватизации.

ООО «Гунчан» в отзыве на кассационные жалобы опровергает все приведенные в них заявителями доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Обращает внимание на то, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие истцу и ответчику – ООО «Матрикс-Прим», являются самостоятельными и не связанными друг с другом функциональным назначением или иным образом, в связи с чем препятствий для формирования конкретных участков под такими объектами не имеется, доказательства этому в деле отсутствуют.

Рассмотрение дела судом кассационной инстанции неоднократно откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании 08.12.2020, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи и веб-конференции при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители заявителей поддержали доводы поданных жалоб и настаивали на их удовлетворении, против чего возражал представитель истца по мотивам, изложенным в отзыве на жалобы.

Управление Росреестра надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, отзыв на кассационные жалобы не представило, что не препятствует рассмотрению дела по существу (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 288 АПК РФ).

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом позиций участвующих в деле лиц и пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ООО «Гунчан» является зарегистрированным собственником ряда объектов недвижимости по адресу: <...>: нежилое здание – склад, площадью 1 539,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:425; нежилое здание – склад № 1 секция 13, площадью 265,6 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:422; нежилое здание – домик бытовой, площадью 26,5 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:477; нежилое здание – домик бытовой, площадью 29 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:4525; нежилое здание – склад металлический № 2, площадью 895,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:424; нежилое здание – домик бытовой, площадью 9,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:453.

Все указанные объекты истца расположены на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030004:5115 с видом разрешенного использования – для дальнейшей эксплуатации производственной базы.

На том же спорном земельном участке помимо объектов истца также расположены принадлежащие ООО «Матрикс-Прим» на праве собственности 16 объектов недвижимости складского назначения.

ООО «Матрикс-Прим» обращалось в Департамент с заявлением от 02.02.2018 по вопросу снятия указанного земельного участка с кадастрового учета, однако получило отказ.

Впоследствии ООО «Матрикс-Прим» направило в Департамент заявление от 24.12.2018, в котором просило установить для спорного участка вид разрешенного использования – слады и предоставить его в аренду на срок 49 лет на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Распоряжением Департамента от 04.02.2019 № 162-вр изменен основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 на «склады» в соответствии с градостроительным регламентом зоны объектов водного транспорта (кодовое обозначение на карте градостроительного зонирования Т5).

После этого между Департаментом (арендодатель) и ООО «Матрикс-Прим» (арендатор) заключен договор аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 кв.м передан во временное пользование ООО «Матрикс-Прим» (доля составляет 47678/100000, что соответствует 52 223,62 кв.м без выдела в натуре) для дальнейшей эксплуатации складских помещений.

Полагая, что указанный договор аренды от 23.04.2019 спорного земельного участка противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и экономические интересы ООО «Гунчан», поскольку препятствует формированию и выкупу земельных участков под принадлежащими ему объектами недвижимости, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая возникший спор, суды обеих инстанций правомерно руководствовались положениями статей 35, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ, в силу которых собственники объектов недвижимого имущества, расположенных на публичных земельных участках, имеют исключительное право требовать предоставления им в аренду или собственность без проведения торгов той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации указанных объектов.

В данном случае в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 расположены отдельные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности как ООО «Гунчан» (истцу), так и ООО «Матрикс-Прим» (ответчику), что достоверно было известно Департаменту при заключении договора аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Верно истолковав приведенные выше нормы права, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатора возможно только в отношении неделимых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким лицам.

При этом такой неделимый земельный участок может быть предоставлен в аренду по инициативе любого из правообладателей, что, в свою очередь, возлагает на остальных собственников обязанность присоединиться к договору аренды, к исполнению которой они могут быть понуждены в судебном порядке (пункты 6, 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Напротив, предоставление в собственность неделимого земельного участка возможно исключительно при наличии совместного волеизъявления всех правообладателей объектов недвижимости (пункт 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Согласно позиции истца он намерен сформировать и приобрести в собственность земельные участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, чему препятствует заключенный с ООО «Матрикс-Прим» договор аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838.

При этом в обоснование возможности формирования таких участков истец представил судам заключение ООО «Бюро кадастровых инженеров № 1» от 14.08.2019, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 является делимым.

Кроме того, выполненным на основании определения суда первой инстанции от 01.11.2019 заключением эксперта ООО «ЗемлемерЪ» от 11.11.2019 также установлено, что спорный земельный участок является делимым с учетом требований статей 11.2, 11.4, 11.9 Земельного кодекса РФ.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные сторонам доказательства, а также указанное заключение судебной экспертизы, суды установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 не является неделимым и поэтому не мог быть предоставлен в аренду ООО «Матрикс-Прим» по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ при наличии на этом же участке иных объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в связи с чем договор аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838 в силу статей 166, 168 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обоснованно признан судами недействительной сделкой.

Применяя последствия недействительности сделки, суды исходили из того, что в настоящее время публичные полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками согласно Закону Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» и постановлению администрации от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» переданы Управлению муниципальной собственности, в связи с чем именно ему обязано ООО «Матрикс-Прим» возвратить спорный земельный участок.

Выводы судов в указанной части, а также отказ в удовлетворении требований о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде аренды заявителями кассационных жалоб не оспариваются.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что ООО «Матрикс-Прим» обладает исключительным правом на получение в аренду спорного земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, судом округа не принимаются, поскольку реализация такого права не должна ущемлять права и законные интересы иных собственников объектов недвижимости, в частности истца. При этом само по себе признание недействительным спорного договора аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838 не лишает ответчика указанного исключительного права и не препятствует дальнейшей эксплуатации принадлежащих ему объектов.

Также суд округа не может согласиться с позицией заявителей жалоб о том, что в данном случае спорный договор аренды мог быть признан недействительным только в части, касающейся земельного участка под принадлежащими истцу объектами.

Отклоняя аналогичные доводы, суды обеих инстанций приняли во внимание результаты проведенной по делу экспертизы, в ходе которой установлена множественность различных подходов потенциального образования тех или иных земельных участков под объектами истца либо ответчика.

В такой ситуации у судов не имелось объективной возможности в рамках рассмотрения настоящего спора самостоятельно сформировать земельные участки, необходимые для эксплуатации конкретных объектов недвижимости, что не позволяет применить положения статьи 180 ГК РФ, на чем настаивают ответчик.

Несогласие заявителей с выводами эксперта и судов о делимости спорного участка направлены на переоценку доказательств по делу, что к полномочиям суда округа не относиться в силу норм главы 35 АПК РФ.

Вопрос о проведении по делу повторной землеустроительной экспертизы рассматривался судами, в результате чего необходимости в назначении такой экспертизы выявлено не было ввиду отсутствия предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований.

Утверждение ответчиков о том, что расположенная на спорном земельном участке автодорога истца не позволяет разделить спорный земельный участок без нарушений установленных статьей 11.9 Земельного кодекса РФ требований к образуемым участкам основано на предположениях и не подкреплено относимыми и допустимыми доказательствами.

Ссылки заявителей жалоб на пункт 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не влияют на итоговые выводы судов о недействительности оспариваемого договора аренды и о нарушении права истца на получение земельных участков под принадлежащими ему объектам недвижимости.

Нахождение незначительной части спорного земельного участка в границах береговой полосы, а также водоохранной и рыбоохранной зонах, также не признано судами в качестве обстоятельства ограничивающего оборотоспособность потенциально образуемых участков под объектами истца.

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, однако способны существенным образом повлиять на итоговый результат по делу, в кассационных жалобах не приведено.

Выводы судов об удовлетворении иска соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судами правильно, процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, в связи с чем предусмотренных законом оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу № А51-16583/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова