Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 14.09.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023

по делу № А51-22624/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Михайлика Ильи Владимировича (ОГРНИП 310253712000031, ИНН 253708342999)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15)

третье лицо:общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035, адрес: 400050, Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. Им. Пархоменко, д. 51)

об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михайлик Илья Владимирович (далее – истец, предприниматель, ИП Михайлик) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, управление, УМС г. Владивостока) и муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)» (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», отказ принят судом.

Решением от 14.09.2023 прекращено производство по делу в части требований, предъявленных к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», исковые требования к УМС г. Владивостока удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие между ИП Михайлик и УМС г. Владивостока при заключении договора № 377 ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 решение от 14.09.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель утверждает, что им приняты все необходимые меры по установлению достоверной величины стоимости спорного объекта, в частности заключен муниципальный контракт от 07.09.2022 на проведение оценки рыночной стоимости имущества. Согласно изготовленному ООО «Аналитик Центр» отчету об оценке от 21.09.2022 № 6734/22 рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 4 500 100,50 руб. Ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заявитель указал на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Михайлик приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель УМС г. Владивостока поддержал свои позиции относительно доводов кассационной жалобы, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП Михайлик (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе заключен договор аренды недвижимого имущества от 22.04.2019 в отношении нежилого помещения, общей площадью 36,6 кв.м, этаж: цокольный, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Пологая, д. 54а, кадастровый номер 25:28:010001:1848, для использования в целях: гостиничное обслуживание с соблюдением требований раздела 3.18 главы 3 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных распоряжением департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 № 14 (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 22.04.2019 нежилое помещение передано предпринимателю без каких-либо замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Уведомлением от 03.11.2022 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложило ИП Михайлик заключить договор купли-продажи имущества (нежилое помещение, общей площадью 36,6 кв.м, кадастровый номер 25:28:010001:1848; общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом, площадью 1095 кв.м пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:010001:1848)), приложив к уведомлению проект договора купли-продажи № 377 ППВ, в том числе с условием о рассрочке.

Пунктом 3.1 проекта договора № 377 ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 500 100,50 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ИП Михайлик обратился к ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»», которым составлен отчет об оценке от 05.12.2022 № 1180. Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки, в том числе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по состоянию на 01.12.2022 (дата оценки) составляет 2 863 243 руб. (без учета НДС).

На основании полученных данных предприниматель представил МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору № 377 ППВ, в котором предложил установить выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую рыночной стоимости, определенной на основании результата независимой оценки по состоянию на 01.12.2022.

Письмом от 15.12.2022 МКУ «АПМЗН» отказалось от заключения договора № 377 ППВ на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Михайлик в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ИП Михайлик является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих возможность отчуждения ему в собственность спорного недвижимого имущества, в силу Закона № 159-ФЗ не имеется.

Таким образом, предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества.

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть им оспорена (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 21.09.2022 № 6734/22, подготовленного ООО «Аналитик Центр», в размере 4 500 100,50 руб. (без учета НДС), покупателем - на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества, составленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»» по состоянию на 01.12.2022, в размере 2 863 243 руб. (без учета НДС).

Данные разногласия послужили основанием для назначения судом оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный центр экспертиз» Мордвинцевой А.Д. (определение от 30.03.2023).

Согласно заключению эксперта от 24.08.2023 № 035-04-2023/С рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.11.2022 составила 2 708 000 руб. (без учета НДС).

Вопреки мнению заявителя кассационной жалобы, суды дали надлежащую оценку заключению от 24.08.2023 № 035-04-2023/С в порядке статей 81, 86 АПК РФ, на основании чего установили, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признали его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере, определенном экспертным заключением от 24.08.2023 № 035-04-2023/С.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке, признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.09.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А51-22624/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова