Гражданский кодекс часть 1

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: ФИО1, доверенность от 11.01.2022 № 1/юр/1/16.1-08.

от федерального государственного унитарного предприятия «Башмак»:ФИО2, доверенность от 10.01.2022.

рассмотрев в проведенном с использованием систем веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Башмак»

на решение от 05.08.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021

по делу № А16-910/2021 Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680030, <...>)

к федеральному государственному унитарному предприятию «Башмак» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 679384, ЕАО, <...>)

о расторжении договоров аренды земельных участков, обязании возвратить земельные участки

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, управление) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Башмак» (далее - ФГУП «Башмак», предприятие) о расторжении договоров аренды земельных участков от 24.01.2012, обязании возвратить указанные земельные участки:

- № 217, с кадастровым номером 79:03:0800004:81, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома № 1 по ул. Мира, №15, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 128,3727 га;

- № 218, с кадастровым номером 79:03:0600009:52, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома № 1 по ул. Мира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 46,0482 га;

- № 219, с кадастровым номером 79:03:0800004:83, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома № 1 по ул. Мира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 409,4982 га;

- № 220, с кадастровым номером 79:03:0600009:53, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м на юго-восток от дома № 1 по ул. Мира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 27,2458 га;

- № 221, с кадастровым номером 79:03:0600009:54, расположенного по адресу: <...> примерно в 8 500 м, по направлению на юго-восток от дома № 1, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 15,4017 га.

Решением от 05.08.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021,иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ФГУП «Башмак» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с применением пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при расторжении спорных договоров. Полагает, что поскольку договоры аренды заключены сроком на 49 лет, их расторжение возможно только при существенном нарушении условий договоров арендатором. Ссылается на то, что выявленное нарушение в виде неуплаты арендных платежей за период с 2018 по 2020 годы, а также пени устранено арендатором. В связи с чем настаивает, что соответствующее нарушение не может быть квалифицировано как существенное. Не согласен с приобщением судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств (претензий, актов сверки); считает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы доводов жалобы, дав правовую оценку договорам от 10.10.2018, 22.04.2020.

В отзыве на кассационную жалобу управление приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ФГУП «Башмак» посредством использования систем веб-конференции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 24.01.2012 между ТУ ФАУГИ в Еврейской автономной области (арендодатель) и ФГУП «Башмак» (арендатор) заключены договоры аренды в отношении земель - земли сельскохозяйственного назначения, в том числе:

- № 217 площадью 128,3727 га с кадастровым номером 79:03:0800004:81, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома №1 по ул. Мира, № 15;

- № 218 площадью 46,0482 га с кадастровым номером 79:03:0600009:52, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома №1 по ул. Мира;

- № 219 площадью 409,4982 га с кадастровым номером 79:03:0800004:83, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м по направлению на юго-восток от дома №1 по ул. Мира;

- № 220 площадью 27,2458 га с кадастровым номером 79:03:0600009:53, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Башмак, примерно в 8 500 м на юго-восток от дома № 1 по ул. Мира;

- № 221 площадью 15,4017 га с кадастровым номером 79:03:0600009:54, расположенного по адресу: <...> примерно в 8 500 м, по направлению на юго-восток от дома № 1.

Земельные участки предоставлены для производства сельскохозяйственной продукции на срок с 24.01.2012 по 23.01.2061 (пункты 1.1, 2.1 договоров).

Приложениями № 1 к договорам согласован размер арендной платы по каждому договору.

Согласно пункту 3.1 договоров арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от годовой суммы не позднее 25-го числа текущего месяца в размере и на счет, указанные в приложениях № 1 к договорам, которые являются их неотъемлемой частью.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы (пункты 3.2 договоров).

Разделом 5 договоров установлена ответственность, в том числе виде уплаты пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору. Размер пени составляет 2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 4.3.1 договоров арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Разделом 6 договора определены условия, связанные с изменением, расторжением и прекращением договоров.

Дополнительными соглашениями от 15.03.2012 к вышеназванным договорам аренды раздел 6 договоров дополнен пунктом 6.4, устанавливающим, что смена арендатора в лице ФГУП «Башмак» на иное лицо является основанием для расторжения названных договоров аренды.

Актами от 24.01.2012 оформлена передача земельных участков.

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда ЕАО от 06.07.2015 по делу № А16-130/2014 ФГУП «Башмак», основная деятельность которого связана с сельскохозяйственным производством, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство.

Поскольку обязательства по уплате арендных платежей по названным договорам в период 2018 – 2020 годы выполнялись арендатором ненадлежащим образом, арендная плата вносилась несвоевременно, не в полном объеме; направленные в указанный период претензии, в том числе от 30.12.2020 с требованием о погашении задолженности, арендатором не исполнены, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении вышеназванных договоров аренды. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес предприятия направлено письмо от 15.02.2021 с предложением о досрочном расторжении договора с 01.03.2021, к которому приложены соглашения о расторжении конкретного договора.

Спорные правоотношения правомерно квалифицированы судами как регулируемые нормами гражданского и земельного законодательства, положениями главы 34 «Аренда», условиями договоров аренды от 24.01.2012 №№ 217-221.

Как установлено, предметом спорных договоров аренды являются земельные участки из состава земель - земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные предприятию для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 49 лет.

Распоряжением правительства Еврейской автономной области от 07.07.2017 № 181-рп утвержден Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Еврейской автономной области, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается, в состав которого вошли, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0800004:81, 79:03:0800004:83, 79:03:0800004:52, 79:03:0800004:53, 79:03:0800004:54, являющиеся предметом спорных договоров аренды.

Разделом 4 договоров установлены права и обязанности в отношении вышеназванных земельных участков, как арендодателя, так и арендатора, в частности арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае несогласия с изменениями к договору в соответствии с пунктом 3.2 и нарушением других условий договора (подпункт 4.1.1 договоров).

Согласно пункту 4.4 договоров арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (подпункт 4.4.2); своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором с последующими изменениями и дополнениями к нему (подпункт 4.4.3).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложена правовая позиция, согласно которой в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. При этом оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Как установлено судами, ответчиком в период с 2018 по 2020 годы неоднократно (систематически) нарушались условия договоров по своевременному внесению арендных платежей; факт наличия задолженности в указанный период и неоплата арендных платежей в этот период в установленные сроки сторонами не опровергается.

Из представленных в дело платежных документов следует, что задолженность по арендным платежам за указанный период погашена 14.02.2021 и 27.02.2021; по пене – 24.05.2021 и 24.06.2021, т.е. фактически после направления требования о досрочном расторжении договоров (письмо от 15.02.2021).

Судебные инстанции, оценив обстоятельства дела и учитывая, что оплата ответчиком задолженности за 2018- 2020 годы в феврале-июне 2021 не является безусловным обстоятельством, исключающим удовлетворение требования о расторжении договора и, соответствует разъяснениям, приведенным в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу, что нарушения, допущенные ответчиком, являются существенными.

Кроме того, в ходе рассмотрения спора установлено, что земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров в период 2018, 2019 фактически не использовались ответчиком, в обоснование чего судами приняты во внимание договоры от 10.10.2018 и от 22.04.2019, заключенные между ответчиком и ООО «АгроСервис».

Так, по условиям договора от 10.10.2018 общество обязалось выполнить работы по сбору урожая бобов сои, оказать услуги, направленные на его сохранение в отношении вышеназванных земельных участков, а также земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600000:186; по договору от 22.04.2019 – на этих же земельных участках обязалось оказать услуги по охране имущества, выполнить работы, связанные с осуществлением посевной и выращиванием для заказчика сельскохозяйственного урожая. При этом договорами оговорено, что земельные участки не передаются в аренду (пункт 5.8 договора от 10.10.2018, пункт 5.9 договора от 22.04.2019).

Судебные инстанции, исследуя условия вышеназванных договоров и, исходя из их предметов, связанных с непосредственным использованием земельных участков, в отсутствие доказательств того, что сельскохозяйственные работы на земельных участках производились непосредственно предприятием, при его контроле, правомерно признали подтвержденным факт передачи земельных участков в пользование обществу, что в силу пункта 6.4 договоров является существенным нарушением, а также самостоятельным основанием для их досрочного расторжения.

Суды, оценивая в совокупности выявленные нарушения, связанные с исполнением предприятием принятых обязательств по договорам, признав их существенными, руководствуясь вышеприведенными нормами права, удовлетворили иск, расторгнув договоры от 24.01.2012 №№ 217-221 и обязав предприятие возвратить земельные участки, являющиеся предметом названных договоров по актам приема-передачи.

Доводы кассационной жалобы, в том числе о том, что собранием кредиторов ФГУП «Башмак» принято решение о реализации имущества должника, включая право аренды, как единый имущественный комплекс, судами аргументировано отклонены как основанные на неправильном толковании норм материального права, по существу направлены на иную оценку установленных судами фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом округа исходя из предусмотренных статьей 286 АПК РФ пределов его компетенции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, не установлено.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.08.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу № А16-910/2021 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.01.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова