Гражданский кодекс часть 1

от ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А»: ФИО1, и.о. председателя, протокол от 10.10.2018 № 9;ФИО2, представитель по доверенности от 01.04.2018 № 1 (до перерыва)

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Олега Кошевого д. 9А»

на решение от 23.05.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018

по делу № А73-20780/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дацук С.Ю., в апелляционном суде судьи Тихоненко А.А., Гричановская Е.В., Дроздова В.Г.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Источник ДВ»

ктовариществу собственников жилья «Олега Кошевого д. 9А»

третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

Общество с ограниченной ответственностью «Источник ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 680031, <...> 144А-6; далее – ООО «Источник ДВ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к товариществу собственников жилья «Олега Кошевого д. 9А» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 680007, <...> 9А-82А; далее – ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А», товарищество) о признании заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 01.07.2016 недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу денежных средств, внесенных в пользу ответчика в качестве арендной платы за период с июля 2016 года по март 2017 года включительно, а также платы за потребленную электрическую энергию в общей сумме 156 589 руб. 83 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент).

Решением суда от 23.05.2018, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 без изменения, требования общества удовлетворены частично, договор аренды земельного участка от 01.07.2016 признан недействительным и с товарищества взыскано 135 000 руб. арендной платы, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения иска и считает, что судами не выяснены все значимые для правильного разрешения спора фактические обстоятельства, в связи с чем просит названные решение и апелляционное постановление в обжалуемой части отменить, в удовлетворении требований общества – отказать полностью.

В обоснование поданной жалобы заявитель приводит доводы о том, что придомовая территория, на которой был расположен принадлежащий обществу торговый киоск, изначально входила в состав земельного участка, отведенного для строительства многоквартирного дома, и в настоящее время на данный участок оформлено право общедолевой собственности всех собственников помещений МКД. С учетом этого настаивает на том, что в силу норм статей 36, 44 Жилищного кодекса РФ товарищество имело право предоставлять спорную часть участка в пользование обществу и получать от этого доход, за счет которого осуществляется содержание и благоустройство придомовой территории. Кроме того, полагает, что истец не подтвердил надлежащими доказательствами обоснованность расходов на оплату юридических услуг в сумме 5 000 руб.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании суда округа представители заявителя дали свои пояснения по обстоятельствам спора, ответили на вопросы суда и просили удовлетворить поданную жалобу по изложенным в ней доводам.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 27.11.2018 объявлялся перерыв до 04.12.2018 на 10 часов 40 минут.

Представители ООО «Источник ДВ» и Департамента, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд округа не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом пояснений представителей ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» (арендодатель) и ООО «Источник ДВ» (арендатор) был заключен договор аренды от 01.07.2016, по условиям которого обществу во временное владение и пользование сроком на пять лет до 31.12.2021 передан земельный участок общей площадью 24 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для размещения торгового павильона.

Пунктом 2.1 договора определено, что ежемесячная плата за арендованный земельный участок составляет 15 000 руб. и стоимость потребленной электрической энергии по показаниям прибора учета на основании двухстороннего акта.

В установленном законом порядке договор не регистрировался и по соглашению сторон от 01.04.2017 расторгнут с момент подписания данного соглашения.

При этом в период действия спорного договора с июля 2016 года по март 2017 года ООО «Источник ДВ» произвело арендные платежи на общую сумму 135 000 руб., а также компенсировало товариществу стоимость потребленной электрической энергии в размере 21 589 руб. 83 коп.

Несмотря на это, вступившим в законную силу решением от 09.08.2017 по делу № А73-5401/2017 Арбитражного суда Хабаровского края с ООО «Источник ДВ» в пользу Департамента также взыскано неосновательное обогащение в размере 98 305 руб. 24 коп. за фактическое пользование спорным земельным участком.

После этого ООО «Источник ДВ» направило в адрес к ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» претензию от 14.08.2017 № 3 с требованием вернуть арендные платежи в размере 135 000 руб.

Не получив ответа на указанную претензию, общество обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края в рамках дела № А73-14735/2017 с требованием о взыскании с ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» неосновательного обогащения в общей сумме 156 589 руб. 83 коп., полученных товариществом во исполнение договора аренды от 01.07.2016. Ввиду отказа товарищества от данных требований производство по названному делу было прекращено судом на основании статей 49, 150 АПК РФ (определение от 26.12.2017).

Полагая, что с учетом вступившего в законную силу решения суда по делу № А73-5401/2017 заключенный между сторонами договор аренды от 01.07.2016 является недействительным, ООО «Источник ДВ» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций руководствовались нормами статей 209, 608 ГК РФ и исходили из того, что в силу статей 11, 22 Земельного кодекса РФ и пунктов 1.2, 2.2 Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, именно Департамент является уполномоченным органом по распоряжению спорным земельным участком, поэтому ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» не вправе было сдавать этот участок в аренду обществу.

Поскольку на момент заключения спорного договора аренды от 01.07.2016 земельный участок под многоквартирным домом еще не был поставлен на кадастровый учет и право общей собственности всех собственников помещений МКД на него оформлено только в августе 2017 года, то суды признали данный договор (не прошедший к тому же обязательную государственную регистрацию) недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ и пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) как нарушающей императивные запреты, установленные гражданским и земельным законодательством.

При этом судами особо отмечено, что отсутствие у ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» права на распоряжение спорным участком подтверждено в ходе рассмотрения дела № А73-5401/2017 и это обстоятельство является преюдициальным с точки зрения статьи 69 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах суды сочли, что по правилам статьи 167 ГК РФ товарищество обязано вернуть обществу все полученные по недействительному договору арендные платежи и на основании этого удовлетворили требования истца в части взыскания 135 000 руб.

Между тем, судами при рассмотрении настоящего спора не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 70 Постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ и разъяснений пункта 73 Постановления Пленума ВС РФ № 25 по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае суды обеих инстанций, признавая договор аренды от 01.07.2016 недействительной сделкой, указали на отсутствие у товарищества правомочий на распоряжение спорным участком и нарушение прав Департамента.

Однако суд округа не может согласиться с такими выводами, положенными в основу обжалуемых судебных актов.

Как отмечено в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25, на который также сослались суды, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Отсутствие кадастрового учета земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, также не влечет безусловной недействительности договора аренды в отношении части такого участка.

Так согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, в силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении заключение договора аренды в отношении части земельного участка под многоквартирным домом до его постановки на кадастровый учет и оформления права общедолевой собственности на этот участок всех собственников помещений МКД не влечет недействительности (ничтожности) такого договора как заключенного неуполномоченным лицом и с нарушением прав соответствующего публично-правового образования.

При этом факт размещения принадлежащего обществу торгового киоска в границах земельного участка под многоквартирным домом, управление которым осуществляет товарищество, участвующими в деле лицами не опровергался в ходе рассмотрения настоящего спора.

Также не могут быть признаны обоснованными ссылки судов на вступившее в законную силу решение суда по делу № А73-5401/2017 о взыскании с ООО «Источник ДВ» в пользу Департамента платы за бездоговорное пользование спорным земельным участком как на подтверждение недействительности оспариваемого договора аренды и отсутствие у товарищества права на распоряжение данным участком.

В соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют лишь факты и обстоятельства, которые были ранее установлены вступившим в законную силу решением суда с участием тех же лиц.

Вместе с тем правовая квалификация сделки или отношений сторон, вопросы применения норм материального права и сделанные на их основе выводы судов не образуют преюдиции по смыслу статьи 69 АПК РФ, но должны учитываться судом, который рассматривает второе дело.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П).

Таким образом, нормы статьи 69 АПК РФ не исключают возможности различной правовой оценки фактических обстоятельств дела в зависимости от характера конкретного спора (Определение Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 № 2528-О).

Так, согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле об оспаривании договора, оценка обстоятельств, установленных в деле, которое рассмотрено раньше, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Из содержания решения суда по делу № А73-5401/2017 не усматривается, что судом рассматривался вопрос о размещении торгового киоска общества в границах земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, а также исследовались и оценивались обстоятельства, связанные с заключением между обществом и товариществом договора аренды от 01.07.2016, выводов о недействительности данной сделки в указанном решении не содержится. Следовательно, преюдициального значения, освобождающего сторон от доказывания факта недействительности спорного договора, судебный акт по названному делу не имеет.

С учетом изложенного выводы судов, основанные на применении статей 209, 608 ГК РФ и положенные в основу признания спорного договора аренды от 01.07.2016 недействительной (ничтожной) сделкой как совершенной неуполномоченным арендодателем и нарушающей права публично-правового образования, следует признать несоответствующими фактическим обстоятельствам настоящего спора и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку вопрос о соответствии оспариваемой сделки требованиям иных норм права, в том числе жилищного законодательства, регулирующего порядок распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, судами не обсуждался, то принятые по делу судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для проверки законности оспариваемого договора, а также дать оценку поведению обеих сторон данной сделки с позиции статьи 166 ГК РФ и с учетом доводов товарищества об осведомленности общества о том, что предоставляемый ему участок находится в стадии оформления, однако, несмотря на это, общество заключило договор и исполняло его условия.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.05.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А73-20780/2017 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части об удовлетворении иска отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

В остальном принятые по настоящему делу судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

В.А. Гребенщикова