Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 692519, <...>; далее – Управление) о взыскании 20 338 689 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с проведением истцом вызванного неотложной необходимостью капитального ремонта в арендуемом здании (с учетом определения надлежащего ответчика и уточнения размера заявленных требований в порядке статей 46, 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Уссурийского городского округа (далее – администрация).

Решением суда от 25.04.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 без изменения, требования ИП ФИО1 удовлетворены частично и с Управления в ее пользу взыскано 902 860 руб. 09 коп. в счет возмещения стоимости капитального ремонта арендуемого объекта. В удовлетворении остальной части иска, в том числе требований к другому первоначально указанному ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие с принятыми судебными актами и считате их подлежащими отмене. В связи с этим предприниматель просит пересмотреть выводы судебных инстанций в части отказа в удовлетворении требований, всесторонне исследовать и оценить доказательства по делу и с учетом принципа справедливости принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции ссылается на фактические обстоятельства спора и настаивает на том, что арендуемое помещение было передано ему с существенными недостатками и не могло использоваться по своему назначению как гостиница, поэтому предприниматель был вынужден самостоятельно провести необходимый капитальный ремонт, в том числе по замене систем отопления, водоснабжения и канализации. При этом в ходе переписки с Управлением оно подтверждало необходимость осуществления ремонта спорных помещений и не возражало против проведения его арендатором за свой счет. Кроме того, все понесенные предпринимателем затраты подтверждены документально (сметные расчеты, экспертные заключения, платежные документы, договоры подряда).

Управление и администрация в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. При этом отмечают, что в нарушение условий договора предприниматель фактически провел работы по реконструкции арендуемых помещений без получения согласия собственника и необходимой разрешительной документации.

В судебном заседании кассационной инстанции ИП ФИО1 поддержала все доводы поданной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.

Остальные участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в заседание суда округа не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены или изменения принятых по делу судебных актов в обжалуемой части не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, в собственности муниципального образования Уссурийского городского округа находится объект недвижимости – нежилое помещение № 1 в здании (лит. А), общей площадью 455,6 кв.м, этаж 1, 2, адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о регистрации от 18.05.2012 серия 25-АБ № 763682.

В отношении указанного объекта между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды от 12.03.2014 № 491/14 для использования спорного нежилого помещения под гостиницу, срок аренды – до 12.03.2019.

Арендатор в соответствии с пунктом 2.2.3 договора обязуется своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и другие капитальные работы без согласования арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя.

Одновременно с заключением договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи от 12.03.2014, в котором отражено, что Управление передало, а предприниматель принял нежилое помещение № 1 в здании (лит. А), площадью 455,6 кв.м в следующем техническом состоянии: инженерные сети – система отопления находится в рабочем состоянии; система электроснабжения исправна (щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана), показания счетчика 15070; системы водоснабжения и канализации исправны; сантехническое оборудование имеется.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями на основании статьи 616 ГК РФ, ИП ФИО1 сослалась на следующие обстоятельства: в акте приема-передачи от 12.03.2014 стороны не отразили состояние арендуемого помещения на предмет его соответствия (несоответствия) пожарным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам, устанавливающим требования к объектам жилого назначения (гостиницам); не указали сведения о проведении последнего текущего и капитального ремонта, степень износа помещения; не приложили к акту техническую документацию; в ходе подготовки помещения к эксплуатации по назначению арендатором выявлен ряд существенных недостатков, требующих проведения вынужденного капитального ремонта; по результатам экспертного исследованием (заключение от 18.03.2014 № 023/03/14) подтверждено несоответствие арендуемого помещения требованиям пожарной безопасности.

В связи с этим ИП ФИО1 самостоятельно с привлечением различных подрядчиков провела ремонтные работы в спорном помещении на общую сумму 20 338 599 руб. и поскольку Управление отказалось в добровольном порядке возместить указанные затраты или зачесть их в счет арендной платы, предприниматель просил их взыскать в арендодателя в судебном порядке.

Судами обеих инстанций верно определено, что правоотношения сторон по поводу использования спорного имущества являются арендными и регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Статьей 616 ГК РФ определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В данном случае стороны в договоре аренды от 12.03.2014 № 491/14 не установили иного, однако определили, что арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и другие капитальные работы без согласования арендодателя.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу требований статей 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований истцу следовало доказать, что указанные им дефекты и недостатки не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества и проверки его исправности при передаче имущества в аренду. При этом арендодатель, несмотря на требования арендатора, не исполнил свою обязанность по устранению данных недостатков путем проведения капитального ремонта. В свою очередь, арендатор, реализуя право по самостоятельному проведению капитального ремонта, должен был согласовать с арендодателем данные работы в соответствии с условиями пункта 2.2.4 договора от 12.03.2014 № 491/14

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что администрацией как собственником спорного нежилого помещения, арендуемого предпринимателем, были согласованы работы по ремонту чердачного перекрытия и устройству канализации, общая стоимость которых с учетом результатов проведенных по делу двух судебных экспертиз составила 902 860 руб. 09 коп.

В связи с этим требования истца в указанной части признаны судами обоснованными и подлежащими удовлетворению. Данные выводы в кассационной жалобе заявителем не оспариваются и поэтому предметом проверки окружного суда не являются.

Отказывая в иске в остальной части, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В данном случае актом приема-передачи от 12.03.2014 подтверждается и предпринимателем не опровергнуто, что на момент заключения договора и при передаче арендатору спорного помещения каких-либо претензии или замечания по его техническому состоянию со стороны предпринимателя отсутствовали. При этом в акте прямо отражено, что инженерные сети (системы отопления, электроосвещения, водоснабжения и канализации) исправны.

Кроме того, все необходимые технические характеристики помещения, его состояние и наличие в нем электроосвещения, отопления, водопровода, канализации также были отражены в аукционной документации при проведении торгов на право заключения договора аренды.

Таким образом, заключая договор аренды в целях оказания гостиничных услуг, истец обладал достоверной информацией о состоянии арендуемого имущества (ранее имевшее назначение «школа вечерняя») и должен был учитывать свои предпринимательские риски, связанные с необходимостью проведения ремонтных работ.

Следовательно, в данном случае не имеется оснований полагать, что спорное имущество имело скрытые недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, и Управление должно нести ответственность за эти недостатки по правилам статьи 612 ГК РФ.

Далее, судами также установлено, что по результатам состоявшейся в 2014-2015 годах переписки сторон, Управление не возражало против проведения предпринимателем работ, связанных с капитальным ремонтом спорных помещений, при условии предоставления предпринимателем проектно-сметной документации и получения необходимой разрешительной документации.

Согласно вступившим в законную силу судебным актам по делу № А51-8121/2016 ИП ФИО1 отказано в признании незаконным постановления администрации от 25.03.2016 № 773 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа», выданного в отношении здания, в котором расположено арендуемое предпринимателем помещение.

При этом суды исходили из того, что до обращения за получением указанного разрешения предприниматель фактически произвел самовольную реконструкцию спорного помещения, что также подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по другим делам № А51-4507/2016 и № А51-4098/2016, которыми в том числе оставлены без удовлетворения требования ИП ФИО1 о признании незаконным действия администрации по отказу в выдаче разрешения на реконструкцию по причине несоответствия представленных документов требованиям градостроительного законодательства.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обосновано признали, что ИП ФИО1 в нарушение пункта 2.2.4 договора аренды от 12.03.2014 № 491/14, не были получены необходимые согласие собственника и разрешительная документация, в связи с чем стоимость работ по самовольной реконструкции арендуемого помещения не может быть компенсирована истцу за счет ответчика по правилам статьи 616 ГК РФ.

Кроме того, как верно указали суды обеих инстанции, остальные затраты предпринимателя по текущему и косметическому ремонту помещения относятся на него как арендатора, обязанного в силу закона и договора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

С учетом изложенного выводы судов о том, что реконструкция и ремонт помещения были произведены арендатором без надлежащего согласования с арендодателем в целях собственной предпринимательской деятельности и поэтому в силу условий заключенного между сторонами договора стоимость затрат истца на произведенные неотделимые улучшения не подлежит возмещению за счет ответчика, следует признать соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что все ремонтные работы (включая замену систем отопления, водоснабжения и канализации) носили вынужденный характер и были согласованы с арендодателем, рассматривались судами первой и апелляционной инстанций и мотивированно ими отклонены как не подтверждающиеся имеющимися в деле доказательствами.

Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется, поскольку переоценка фактических обстоятельств спора и доказательств по делу, на чем настаивает заявитель жалобы, на стадии кассационного производства недопустима.

Также судом округа отклоняются ссылки заявителя жалобы на то, что арендуемое помещение было передано ему с существенными недостатками и не могло использоваться по своему назначению как гостиница, поскольку данное утверждение прямо противоречит содержанию акта приема-передачи от 12.03.2014, согласно которому помещение принято предпринимателем без замечаний. Доказательств того, что арендатор был лишен возможности провести осмотр имущества и проверку его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду в деле не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами при рассмотрении спора допущено не было.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба ИП ФИО1 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу № А51-26195/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Н. Новикова