Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительными договоров, обязании ООО «Сахалин-Ресурсы» передать Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области земельные участки

Заместитель прокурора Сахалинской области (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (далее – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Ресурсы» (далее – Общество) о признании недействительными в силу ничтожности договоров аренды земельных участков от 23.10.2008 №№ 00182, 00183, 00184, заключенных между Комитетом и Обществом, о возложении обязанности на Общество передать Комитету земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0701001:18, 65:01:0701001:24, 65:01:0701001:394.

Определением от 18.02.2010 произведена замена ответчика - Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области на надлежащего ответчика - Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – Министерство).

Решением от 31.03.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном суде дело не рассматривалось.

Не согласившись с названным судебным актом, Прокурор обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении требований прокурора области в полном объеме.

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы указал, что дома, расположенные по адресам: ул.Дзержинского, 27, 29, ул.Курильская 33-а, ул.Хабаровская, 32-а находятся в границах земельных участков, предоставленных в аренду Обществу. В домах по адресам: ул.Курильская, 33-а, ул.Дзержинского, 27, ул.Хабаровская, 32-а имеются квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам, и последние в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

(далее – Вводный закон) обладают правом общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под указанными домами и прилегающей территории. В этой связи заявитель полагает, что Департамент не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Также заявитель не согласился с выводами суда о том, что земельные участки не сформированы в качестве объекта гражданских прав и не разграничены в собственности и о том, что спорные земельные участки включают в себя не только участки под аварийными домами, но и другую территорию.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, Прокурор явку своего представителя с суд не обеспечил.

Представитель Министерства в заседании суда кассационной инстанции заявил о признании им исковых требований Прокурора.

Представитель Общества в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, выступлений в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 23.10.2008 Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписаны договоры №№ 00182, 00183, 00184 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0701001:18 (далее – участок № 1), 65:01:0701001:24 (далее – участок № 2), 65:01:0701001:394 (далее – участок № 3) соответственно площадью 3777 кв.м, 3765 кв.м, 2912 кв.м, расположенных в городе Южно-Сахалинске в границах пр.Мира - ул.Хабаровская - ул.Дзержинского - ул.Курильская, для строительства объекта «Комплекс административных и торговых зданий с подземной автостоянкой».

Срок аренды установлен с 21.10.2008 по 20.10.2013.

Из чертежа спорных земельных участков следует, что на земельном участке № 2 расположены многоквартирные жилые дома № 32-а по

ул.Хабаровская, № 33-а по ул.Курильская, на земельном участке № 3 - жилой дом № 27 по ул.Дзержинского.

Согласно выписке из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2009 ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обладают правом общей долевой собственности на квартиру № 1, ФИО8, ФИО9 – на квартиру № 5, ФИО10 обладает правом собственности на квартиру № 7 дома 33-а по ул.Курильская; ФИО11 – на квартиру № 2 дома № 27 по ул.Дзержинского; ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 обладают правом общей долевой собственности на квартиру № 1; ФИО16 обладает правом собственности на квартиру № 6, ФИО17 – на квартиру № 8 по ул.Хабаровская, 32-а.

По передаточным актам указанные земельные участки арендодателем переданы арендатору.

Прокурор, полагая, что указанные договоры являются недействительными сделками, обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование своих исковых требований Прокурор указал, что Комитет не имел право заключать спорные договоры, поскольку на этих земельных участках находятся жилые многоквартирные дома, в которых имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности. Собственники помещений в силу статьи 16 Вводного закона имеют право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что земельные участки под многоквартирными домами не сформированы, в кадастровых выписках о земельных участках не содержится сведений о регистрации прав, спорные земельные участки включают в себя не только земельные участки под аварийными домами, но и другую территорию, оспариваемыми договорами не нарушены права граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу.

С указанными выводами суда первой инстанции кассационный суд согласиться не может в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, поскольку в состав спорных земельных участков входят участки под многоквартирными домами, право общей долевой собственности на которые имеют граждане – собственники квартир, Комитет не имел полномочий на передачу спорных земельных участков в аренду. Доказательств того, что собственники квартир отказались от права общей долевой собственности на земельные участки в деле не имеется.

Вместе с тем из чертежа спорных земельных участков усматривается, что на земельном участке № 1 находится часть многоквартирного дома № 29 по ул.Дзержинского.

При новом рассмотрении дела суду следует выяснить вопросы о том, имеются ли в этом доме помещения, принадлежащие на праве собственности каким-либо лицам, не накладывается ли придомовая территория этого дома на земельный участок № 1, переданный в аренду Обществу, и с учетом этого решить спор по существу.

При изложенных обстоятельствах кассационная жалоба Прокурора подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 31.03.2010 по делу № А59-234/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.Е.Лобарь

Судьи: Л.Б.Шарипова

И.А.Тарасов