Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Телелюхина Д.А., представитель по доверенности от 23.12.2020 № 08-27/16253;

от администрации города Хабаровска: Телелюхина Д.А., представитель по доверенности от 03.11.2020 № 1.1.29-141;

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска: Телелюхина Д.А., представитель по доверенности от 12.01.2021 № 01-44/17;

от акционерного общества «Хабаровский аэропорт»: Дьячковская А.В., представитель по доверенности от 09.12.2020 № 57;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания»

на решение от 18.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021

по делу № А73-3875/2020 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (ОГРН 1162724061686, ИНН 2722058268, адрес: 680031, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Окружная, д. 7, лит. Д, пом. 9)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 66); администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, ИНН 2702015107, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 66); Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (ОГРН 1162724090660, ИНН 2721228541, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, д. 17)

третье лицо: акционерное общество «Хабаровский аэропорт» (ОГРН 1052700246532, ИНН 2724083654, адрес: 680031, Хабаровский край, г. Хабаровск, Матвеевское ш., д. 32)

о признании недействительными аукциона, договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (далее – ООО «УСК», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ДМС), администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее – ДАСИЗ) о признании недействительным аукциона от 23.09.2016 на право заключения договора аренды земельного участка площадью 18 081 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050106:693 и заключенного по его результатам договора аренды земельного участка от 03.10.2016 № 184, о применении последствий недействительности сделки путем взыскания с ДМС неосновательного обогащения в сумме 5 074 497 руб.

Определением суда от 19.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Хабаровский аэропорт» (далее – АО «Хабаровский аэропорт»).

Решением от 18.03.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 АПК РФ, по кассационной жалобе общества, полагающего, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права и процессуального законодательства, без учета фактических обстоятельств дела, в связи с чем подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований.

В обоснование жалобы ООО «УСК» указывает, что при заключении договора аренды не знало о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693 в виде канализационного коллектора, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию «Город Хабаровск» и на праве хозяйственного ведения МУП города Хабаровска «Водоканал», аукционная документация не содержала такую информацию.

Общество настаивает, что предоставленный ему по итогам аукциона земельный участок не пригоден для использования по целевому назначению – строительство жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой, поскольку находится в секторах взлета и захода на посадку воздушных судов на аэродром Хабаровск (Новый) в пределах зоны максимального воздействия шума на человеческий организм.

В этой связи общество полагает, что при организации аукциона допущены нарушения подпункта 8 пункта 8 и подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

По убеждению заявителя кассационной жалобы, срок исковой давности не пропущен, так как о нарушении своих прав при проведении аукциона общество узнало только 18.03.2019 на публичных слушаниях по рассмотрению проекта планировки территории, предусматривающего размещение линейного объекта «Реконструкция самотечного канализационного коллектора Д-800 мм по ул. Пионерской от ул. Запарина до КНС № 2 в г. Хабаровске», где были представлены схемы прохождения канализационного коллектора по арендуемому земельному участку.

В отзывах администрация города Хабаровска, ДМС, ДАСИЗ, АО «Хабаровский аэропорт» считают доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Хабаровска от 19.07.2016 № 2519 объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Блюхера, 4, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1. Постановлением предусмотрено, что земельный участок имеет площадь 18 081 кв.м, кадастровый номер 27:23:0050106:693, категория земель – земли населенных пунктов, срок аренды 84 месяца.

На сайте администрации города Хабаровска и на официальном сайте организатора аукциона dasiz.khabarovskadm.ru и на сайте torgi.gov.ru, в газете Хабаровские вести № 125 (3332) от 23.08.2016 размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в котором указано, что целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка является строительство капитальных объектов в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1.

Обременения и ограничения использования земельного участка: полностью расположен в зоне II и III пояса санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения, в границах охраняемого городского ландшафта; частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт). Наличие на земельном участке инженерных сетей (электросети, водопровод, теплосеть) и охранных зон. На земельном участке расположены индивидуальные гаражи некапитального типа ГМК «Пионер».

Фактическое состояние земельного участка: на земельном участке расположены индивидуальные гаражи некапитального типа. Наличие на земельном участке инженерных сетей.

Подключение к сетям инженерного обеспечения – согласно предварительным техническим условиям. В соответствии со сведениями сетедержателей существует техническая возможность подключения к сетям электроснабжения (письмо ОАО «Хабаровская горэлектросеть» от 17.06.2015 № 228), сетям холодного водоснабжения и водоотведения (письмо МУП города Хабаровска «Водоканал» от 19.06.2015 № 365), отсутствует возможность подключения к сетям теплоснабжения (письмо ОАО «ДГК» филиал «ХТСК» от 23.06.2015 № 152-23.3/3870).

В соответствии с протоколом от 22.09.2016 № 81 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка заявки на участие в аукционе подали четыре претендента: ООО «УСК», ООО «Фонд жилищного строительства», ООО «С.Консалтинг», Ткачук Валерий Витальевич, которые решением аукционной комиссии признаны участниками аукциона.

Протоколом от 23.09.2016 № 39 ООО «УСК» признано победителем аукциона, как предложившее наивысшую цену годового размера арендной платы в сумме 45 212 487 руб.

03.10.2016 между ДМС (арендодатель) и ООО «УСК» (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка № 184.

Предметом договора является земельный участок площадью 18 081 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050106:693, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок передан арендатору по акту от 03.10.2016.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.06.2019 по делу № А73-5135/2019 по иску ДМС к ООО «УСК» договор аренды земельного участка от 03.10.2016 № 184 расторгнут. В удовлетворении встречного иска ООО «УСК» об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от внесения арендных платежей за период с 01.09.2018 по дату фактической передачи земельного участка из расчета 3 767 707,25 руб. в месяц отказано.

Ссылаясь на недействительность аукциона и договора аренды земельного участка, поскольку обременение земельного участка в виде канализационного коллектора не было указано в аукционной документации, ООО «УСК» обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что аукционная документация содержала сведения, позволявшие обществу с необходимой степенью достоверности определить характеристики объекта аренды, в том числе наличие канализационного коллектора. Кроме того, на момент подачи иска в суд (16.03.2020) годичный срок исковой давности обществом пропущен, что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При этом суды обеих инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 8 пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемого аукциона, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Согласно пунктам 18-21 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее – официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения в частности о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Рассматривая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в извещении о проведении аукциона, опубликованном на сайте администрации города Хабаровска, на официальном сайте организатора аукциона dasiz.khabarovskadm.ru, на сайте torgi.gov.ru, а также в газете Хабаровские вести № 125 (3332) от 23.08.2016, в частности указано, что целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка является строительство капитальных объектов в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1.

Приведены следующие сведения об обременениях и ограничениях использования земельного участка: полностью расположен в зоне II и III пояса санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения, в границах охраняемого городского ландшафта; частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт). Наличие на земельном участке инженерных сетей (электросети, водопровод, теплосеть) и охранных зон. На земельном участке расположены индивидуальные гаражи некапитального типа ГМК «Пионер».

Фактическое состояние земельного участка: на земельном участке расположены индивидуальные гаражи некапитального типа. Наличие на земельном участке инженерных сетей. Подключение к сетям инженерного обеспечения – согласно предварительным техническим условиям. В соответствии со сведениями сетедержателей существует техническая возможность подключения к сетям электроснабжения (письмо ОАО «Хабаровская горэлектросеть» от 17.06.2015 № 228), сетям холодного водоснабжения и водоотведения (письмо МУП города Хабаровска «Водоканал» от 19.06.2015 № 365), отсутствует возможность подключения к сетям теплоснабжения (письмо ОАО «ДГК» филиал «ХТСК» от 23.06.2015 № 152-23.3/3870).

Суды правомерно учли обстоятельства, установленные в рамках дела № А73-5135/2019, в частности: судом установлен факт наличия в аукционной документации сведений о нахождении на передаваемом в аренду земельном участке инженерных сетей, в том числе канализационного коллектора Д-600мм (ж/б), проходящего вдоль ул. Пионерской, и его охранной зоны – по 10 м в обе стороны от оси трубопровода.

Рассматривая указанное дело, суд пришел к выводу, что при участии в аукционе на право заключения договора аренды ООО «УСК» было осведомлено о нахождении канализационного коллектора, его охранных зон на передаваемом в аренду земельном участке, и, действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должно было установить точное местонахождение коллектора, границы его охранных зон, в целях определения характеристик, расположения предполагаемых к строительству капитальных объектов, осуществления проектирования.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, в том числе установленные преюдициально, суды пришли к выводу, что в аукционной документации содержалась информация, названная в применимой редакции пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, и расположение на земельном участке канализационного коллектора, который является частью канализационной сети, не является ограничением для предоставления земельного участка на аукционе.

Оснований для применения к спорным отношениям подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ суды не усмотрели, указав, что пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ установлено, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 данной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

В указанный перечень включены линейные сооружения и их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования (пункт 1); линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения (пункт 3).

При этом суды отметили, что из извещения о проведении аукциона либо условий заключенного впоследствии договора аренды не следует, что обязательства сторон связаны со строительством жилого комплекса.

Кроме того, в извещении об аукционе в числе ограничений названо расположение земельного участка частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт). В градостроительном плане отсутствует запрет на строительство капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050106:693.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанции сделали верный вывод о том, что в 2016 году при участии в аукционе на право заключения договора аренды ООО «УСК» знало фактические характеристики спорного земельного участка.

Рассматривая заявление ДМС о пропуске ООО «УСК» срока исковой давности, суды обоснованно приняли во внимание обстоятельства настоящего дела.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суды установили, что ООО «УСК» о наличии ограничений и обременений земельного участка должно было узнать из аукционной документации, опубликованной официально 23.08.2016.

Таким образом, по верным выводам судов, на момент подачи иска в суд 16.03.2020 годичный срок исковой давности обществом пропущен. Применение исковой давности по заявлению администрации явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции положений статей 168, 170 АПК РФ, выразившихся в том, что в описательной и мотивировочной части решения не содержится сведений о требованиях общества с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, подлежат отклонению, поскольку указанные нарушения норм процессуального права не привели к принятию неправильного по существу судебного акта и, следовательно, в силу части 3 статьи 288 АПК РФ не являются основанием для его отмены.

В целом доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии с выводами арбитражных судов, направлены на переоценку установленных ими фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, что в силу норм главы 35 АПК РФ не допускается при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов суда первой инстанции и апелляционного суда, судом округа не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу № А73-3875/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.Н. Никитина

Судьи И.М. Луговая

И.В. Ширяев