Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, администрации Корякского сельского поселения

на решение от 29.06.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017

по делу № А24-1031/2017 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Копылова А.А., в апелляционном суде судьи Анисимова Н.Н., Горбачева С.Н., Еремеева О.Ю.

По заявлениюобщества с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД»

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Корякскому сельскому поселению в лице администрации Корякского сельского поселения

опризнании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, оформленного сообщением от 13.12.2016 № 41/001/001/2016-2869, об обязании погасить (аннулировать) запись от 08.04.2016 № 41-41/001-41/002/007/2016-49/1У по принятию на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества и об обязании произвести государственную регистрацию права

Общество с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 683002, <...>; далее – ООО «КАМ-ЛТД», общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 683024, <...>; далее – Управление Росреестра), оформленного сообщением от 13.12.2016 № 41/001/001/2016-2869, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение тепловые сети (от котельной № 3), кадастровый номер 41:05:0101026:643, номер кадастрового квартала 41:05:0101026, имеющий местоположение: Камчатский край, Елизовский район, Корякское сельское поселение, п. Зеленый; об обязании Управления Росреестра и Корякского сельского поселения в лице его администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 684021, <...>; далее – администрация) погасить (аннулировать) внесенную в ЕГРП регистрационную запись от 08.04.2016 № 41-41/001-41/002/007/2016-49/1У о принятии на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества: сооружения тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:643; об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности общества на объект недвижимости – сооружение тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:643 и выдать свидетельство о регистрации права собственности в установленный законом срок (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 29.06.2017, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 без изменения, заявленные обществом требования удовлетворены частично: признан незаконным оспариваемый отказ Управления Росреестра и на него возложена обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорный объект недвижимого имущества. В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами в части удовлетворенных требований, Управление Росреестра и администрация обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых, указывая на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить обжалуемые решение, апелляционное постановление и приять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

Управление Росреестра в обоснование свой позиции приводит доводы о том, что в данном случае основания для регистрации за обществом права собственности на спорное имущество отсутствовали, поскольку в ЕГРП не было зарегистрировано право продавца на это имущество, который впоследствии был ликвидирован. При этом государственный регистратор не обладает полномочиями по самостоятельному исследованию правомочий сторон на заключение сделки и обстоятельств ее исполнения. В связи с этим Управление Росреестра настаивает на законности принятого им отказа в регистрации и полагает, что обществу с данной ситуации следовало обратиться в суд в порядке искового производства с требованием о признании за ним права собственности на спорные объекты.

Администрация, в свою очередь, в поданной жалобе ссылается на невозможность идентификации спорного имущества и полагает, что для выяснения достоверных сведений о приобретенных обществом объектах судам следовало привлечь собственника (учредителя) ликвидированного предприятия (продавца) – Елизовский муниципальный район, права которого могут быть затронуты принятыми по настоящему делу судебными актами. Кроме того, администрация полагает, что судами не проверена легитимность представленного обществом договора купли-продажи с учетом положений пункта 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), устанавливающего особенности реализации социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры.

ООО «КАМ-ЛТД» в отзывах на кассационные жалобы опровергает все приведенные в них ответчиками доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения поданных жалоб по мотивам, изложенным в отзывах на них, и дополнительно пояснил, что с выводами судов в части отказа в удовлетворении требований общество согласно.

Представители Управления Росреестра и администрации, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда округа не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационных жалоб и поступивших отзывов на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалам дела, на основании заключенного между Комитетом по управлению госимуществом Корякского района Камчатской области и унитарным муниципальным предприятием коммунального хозяйства «Темп» договора от 15.02.1995 № 11 за данным предприятием было закреплено муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения, в состав которого (приложение № 1) включены здание бытовой котельной, теплотрассы, водопроводная сеть, водонапорная башня п. Зеленый.

Согласно решению Арбитражного суда Камчатской области от 21.05.2007 по делу № А24-5322/2006 УМПКХ «Темп» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе процедуры банкротства предприятия собранием кредиторов принято Положение о продаже посредством публичного предложения имущества должника УМПКХ «Темп», утвержденное протоколом от 07.05.2009 № 14, на основании которого единым лотом № 1 – объекты: «здание бытовой котельной лит. А (п. Зеленый), нежилые помещения поз. 1-4, 7-11 в здании котельной (п. Ц. Коряки, ул. Геологи), здание котельной лит. А, А1 (п. Ц. Коряки), здание котельной ЖКХ лит. А (п. Ц. Коряки), сооружение водонасосная станция (п. Сев. Коряки), теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, благоустройство (п. Ц. Коряки, п. Зеленый)» реализованы с торгов и с победителем ООО «КАМ-ЛТД» (покупатель), заключен договор купли-продажи имущества от 27.05.2009 № 2, предметом которого (пункт 1.1) в числе прочего являются следующие объекты недвижимого имущества (характеристики объектов указаны в приложениях к договору): теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, благоустройство, адрес: Елизовский район Камчатского края, с. Коряки; теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, п. Зеленый.

Цена за указанные объекты составила 1 709 581 руб. (пункт 2.1 договора) и полностью оплачена покупателем, что подтверждается платежными поручениями от 04.06.2009 № 25 и от 05.06.2009 № 4. После этого между УМПКХ «Темп» и ООО «КАМ-ЛТД» подписан акт приема-передачи от 04.06.2009, согласно которому покупатель принял в собственность объекты, поименованные в пункте 1.1 договора.

Согласно итогам технической инвентаризации, проведенной 15.07.2012, объект «тепловые сети от котельной № 3», расположенный в п. Зеленый Елизовского района, имеет следующие характеристики: протяженность подземной прокладки – 2 805 м, количество колодцев – 51, действительная стоимость – 278 188 руб.

Данный объект 26.02.2016 внесен в государственный кадастр недвижимости с присвоением ему номера 41:05:0101026:643.

Наряду с этим, по заявлению администрации Управлением Росреестра в ЕГРП 08.04.2016 внесена запись о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости – сооружение, тепловая сеть лит. II протяженностью 2 805,0 м, смотровые колодцы 51 шт., кадастровый номер 41:05:0101026:643, адрес: Камчатский край, Елизовский район, п. Зеленый.

В целях проведения государственной регистрации права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 27.05.2009 № 2 объекты недвижимости общество 20.07.2016 обратилось в Управление Росреестра с соответствующим заявлением.

Рассмотрев указанное обращение, Управление Росреестра уведомлением от 03.08.2016 № 41/001/001/2016-2869 сообщило обществу о приостановлении сроком до 02.09.2016 государственной регистрация на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в применимой к спорным правоотношениям редакции, далее – Закон о госрегистрации) по следующим причинам: отсутствует государственная регистрация права УМПКХ «Темп» на спорный объект недвижимости; не представлено обращение второй стороны договора (продавца) о регистрации перехода права собственности к обществу; отсутствует второй экземпляр подлинного договора купли-продажи; невозможно идентифицировать объект недвижимости в представленном приложении № 2 к договору; не представлены документы о начальной цене продажи, отчет об оценке имущества и доказательства исполнения финансовых обязательств по договору; отсутствуют документы о том, что спорная сделка не является крупной для общества; невозможно определить земельный участок, на котором расположены тепловые сети.

Согласно уведомлению Управления Росреестра от 02.09.2016 государственная регистрация права собственности на спорный объект приостановлена по заявлению общества на срок до 30.11.2016.

Ввиду неустранения в пределах срока приостановления причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управлением Росреестра принято решение от 13.12.2016 № 41/001/001/2016-2869 об отказе в регистрации права собственности общества в соответствии с абзацами 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации.

Не согласившись с таким решением Управления Росреестра, общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае общество, обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение тепловая сеть с кадастровым номером 41:05:0101026:643, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, п. Зеленый, представило в качестве основания для возникновения его права собственности на указанный объект недвижимого имущества договор купли-продажи от 27.05.2009 № 2, заключенный с УМПКХ «Темп», которое обладало правом хозяйственного ведения в отношении спорного имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона о госрегистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за УМПКХ «Темп» на дату заключения договора купли-продажи от 27.05.2009 № 2 и на момент обращения общества в Управление Росреестра само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект был закреплен за УМПКХ «Темп» уполномоченным органом на праве хозяйственного ведения на основании договора от 15.02.1995, в связи с чем такое право считается ранее возникшим и юридически действительным даже в отсутствие его государственной регистрации.

Также судами установлено, что спорный договор купли-продажи от 27.05.2009 № 2 полностью исполнен сторонами, объект недвижимого имущества передан обществу по акту приема-передачи от 04.06.2009, которое, в свою очередь, платежными поручениями от 04.06.2009 № 25 и от 05.06.2009 № 4 произвело оплату УМПКХ «Темп» всей стоимости приобретенного имущества.

Кроме того, указанный договор купли-продажи от 27.05.2009 № 2 в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

Вместе с тем по завершению процедуры банкротства УМПКХ «Темп» было ликвидировано в связи с прекращением своей деятельности, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 10.09.2009 была внесена соответствующая запись.

С учетом изложенного судебные инстанции, установив, что в настоящее время УМПКХ «Темп» прекратило свое существование в связи с ликвидацией, и принятые сторонами на себя обязательства в рамках заключенного между ними договора купли-продажи от 27.05.2009 № 2 исполнены в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие доказательств наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц, включая администрацию, в отношении спорной недвижимости, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не соответствует вышеприведенным нормам материального права и разъяснениям об их применении, противоречит принципу правовой определенности, в связи с чем заявленные обществом требования являются законными и обоснованными.

Названные выводы судебных инстанций признаются судом округа сделанными на основе полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением норм материального права. Такой подход судов к разрешению данного конкретного спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

Доводы Управления Росреестра, приведенные в кассационной жалобе, о невозможности осуществления регистрации права собственности общества по причине отсутствия в публичном реестре записи о правах ликвидированного продавца спорного имущества, судом округа не принимаются, поскольку они основаны на ошибочном понимании и толковании норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора.

Позиция Управления Росреестра о том, что обществу следовало обратиться в суд с иском о признании права собственности, также является необоснованной, поскольку надлежащим ответчиком по такому требованию должен выступать продавец недвижимости, который в настоящее время ликвидирован.

Ссылки администрации в кассационной жалобе на невозможность идентификации спорного имущества по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Данные обстоятельства подробно исследовались судами первой и апелляционной инстанций, в результате чего аналогичные доводы ответчиков были мотивированно отклонены судами как несостоятельные. Оснований полагать, что выводы судов в этой части затрагивают права и обязанности не привлеченного к участию в настоящем деле Елизовского муниципального района, суд округа не усматривает, утверждение администрации об обратном соответствующими доказательствами не подтверждено.

Кроме того, судами обоснованно отклонены доводы администрации об отсутствии в спорном договоре купли-продажи ограничений, связанных с реализацией несостоятельным должником социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры. В данном случае, указанные администрацией обстоятельства свидетельствуют о наличии у названного договора признаков оспоримости, а не ничтожности, однако эта сделка заинтересованными лицами не оспаривалась, в установленном законом порядке недействительной не признавалась. Более того, на основании спорного договора за обществом в ЕГРП зарегистрированы права на иные объекты недвижимости, также приобретенные им в составе единого лота по реализации имущества должника.

Выводы судов относительно внесенной в публичной реестра записи о постановке спорной тепловой сети на учет в качестве бесхозяйного имущества и отказ в удовлетворении требований общества в этой части участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому их законность предметом проверки кассационной инстанции не является.

Таким образом нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых решения, апелляционного постановления и удовлетворения поданных ответчиками кассационных жалоб в данном случае не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.06.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 по делу № А24-1031/2017 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова