Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Аксу» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 689000, Чукотский автономный округ, <...>; далее – ООО «Аксу», общество) обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с иском к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений администрации городского округа Анадырь (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 689000, Чукотский автономный округ, <...>; далее – Управление) о признании недействительным пункта 6.1 договора аренды муниципального имущества от 08.10.2019 № 34, которым размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 01.09.2019 № 68/А-19 в размере 752 596 руб. в месяц.

Решением суда от 01.04.2022, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Аксу» выражает несогласие с названными решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального и процессуального права, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель полагает, что по настоящему делу необходимо проведение дополнительной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке от 01.09.2019 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), вместе с тем судом было неправомерно отказано в отложении судебного разбирательства с целью подготовки и подачи истцом соответствующего ходатайства. Также заявитель считает ошибочными выводы судов о пропуске срока исковой давности, поскольку с отчетом об оценке общество ознакомилось только 16.03.2021.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендодатель) и ООО «Аксу» (арендатор) был заключен договор от 08.10.2019 № 34 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на праве аренды муниципальное имущество городского округа Анадырь – имущественный комплекс объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенный для водоподготовки и водоснабжения городского округа Анадырь, общей площадью 3 654,80 кв.м, расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, территория ВОС, ул. Рультытегина, 4. Договор заключен для бесперебойного и качественного водоснабжения потребителей с достижением максимального экономического и социального эффекта в сфере коммунальных услуг; обеспечения жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, социального обеспечения населения.

Срок аренды первоначально установлен пунктом 4.1 договора – с даты заключения договора до заключения концессионного соглашения, но не более чем до 30.09.2020 включительно.

Согласно пункту 6.1 договора размер арендной платы определен сторонами в соответствии с отчетом об оценке от 01.09.2019 № 68/АИ-19 и составляет 752 596 руб. (без НДС) в месяц.

Дополнительным соглашением от 11.11.2020 № 1 срок договора аренды продлен до 30.09.2021 на прежних условиях на основании решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Чукотскому автономному округу от 01.10.2019 и от 28.10.2020 (приложение № 3).

По истечении срока действия договора арендуемые объекты переданы обществу 01.11.2021 на условиях концессионного соглашения.

В рамках дела № А80-464/2020 Управлением предъявлены требования о взыскании с общества арендной платы по спорному договору аренды от 08.10.2019 № 34 за период с 08.10.2019 по 31.12.2020 в общей сумме 11 118 998 руб. 97 коп. и неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 12.11.2019 по 15.12.2020 в размере 295 723 руб. 29 коп., производство по которому приостановлено до рассмотрения настоящего спора.

После предъявления указанных требований общество, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке от 01.09.2019 № 68/А-19, в соответствии с которым определен размер арендной платы по договору от 08.10.2019 № 34, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В данном случае, рассматриваемый спор касается только условий о размере арендной платы по договору от 08.10.2019 № 34, притом, что проверка на соответствие закону всей этой сделки являлась предметом по делу № А80-616/2019, по которому в удовлетворении иска Прокурора о признании ее недействительной было отказано.

В данном случае суды, установив все существенные для дела фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, также пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого обществом пункта 6.1 договора аренды от 08.10.2019 № 34 недействительным.

Так, требования общества по настоящему делу по существу направлены на оспаривание достоверности определенной независимым оценщиком ИП ФИО1 рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование имущественным комплексом (отчет от 01.09.2019 № 68/А-19).

Вместе с тем, судами правомерно отмечено, что из содержания договора аренды от 08.10.2019 № 34 следует, что сторонами при его заключении были соблюдены положения действующего законодательства, все существенные условия договора согласованы. При подписании договора и принятия на себя взаимных обязательств, в том числе, продляя срок действия договора дополнительным соглашением от 11.11.2020, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, разногласий относительно размера арендной платы заявлено не было. Доводы о недостоверности рыночной стоимости аренды впервые заявлены обществом лишь при обращении арендодателя с иском о взыскании задолженности по оплате арендной платы в рамках дела № А80-464/2020.

Оспариваемыми условиями договора предусмотрено, что стороны определили размер арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 01.09.2019 № 68/АИ-19 в сумме 752 596 руб. в месяц.

Таким образом, подписав договор, общество добровольно приняло на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно размера арендной платы за находящееся в пользовании у общества муниципальное имущество, судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ДВ Недвижимость» и согласно заключению последнего рыночная стоимость величины арендной платы за период с 08.10.2019 по 31.12.2020 составляла 298 000 руб. в месяц.

При этом согласно отчету об оценке рыночной стоимости аренды имущественного комплекса от 01.09.2019, выполненного ИП ФИО1 на основании заключенного контракта от 12.08.2019 № 15, стоимость арендной платы за пользование имущественным комплексом определена в размере 752 596 руб.

Вместе с тем, как правильно отмечено судами, наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали недоказанным факт недостоверности оспариваемого обществом отчета от 01.09.2019 и не выявили иных оснований для признания пункта 6.1 договора аренды недействительным.

Принимая во внимание, что при заключении договора общество согласилось с его условиями, ранее арендуемое имущество находилось в пользовании общества длительный срок (5 лет) на основании иного договора аренды от 31.05.2013 № 23 с аналогичными условиями об арендной плате, что подтверждено судебными актами по делу № А80-2/2021, возражения истца о недостоверности оценки заявлены им только после предъявления Управлением требования о взыскании задолженности в рамках дела № А80-464/2020, то при таких обстоятельствах суды признали поведение общества недобросовестным и отказали в удовлетворении иска на основании статьи 10 и пункта 2 статьи 166 ГК РФ.

Кроме того, рассмотрев заявление Управления о пропуске обществом срока исковой давности, суды первой и апелляционной инстанций констатировали, что ООО «Аксу» обратилось за защитой нарушенного права по истечении годичного срока для признания оспоримой сделки недействительной, что в силу статьи 199 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Оснований не согласиться с указанными выводами у суда округа не имеется.

Так в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку в договоре аренды прямо указано на определение арендной платы в соответствии с отчетом от 01.09.2019, то именно с момента заключения данного договора общество должно было узнать о возможном нарушении своих прав.

Тот факт, что общество ознакомилось с отчетом 16.03.2021 уже после истечения срока исковой давности (08.10.2020) не влияет на момент начала ее течения, поскольку доказательств того, что общество по объективным и не зависящим от него причинам не могло получить данный отчет ранее, в деле не имеется.

Отказ в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства в данном случае не подтверждает нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели к принятию неправильных судебных актов, поскольку с учетом указанных обществом мотивов отложение судебного разбирательства являлось правом, а не обязанностью суда (часть 3 статьи 158 АПК РФ).

Заявление обществом ходатайства об отложении судебного разбирательства на стадии завершения исследования доказательств с целью проведения иной экспертизы для проверки достоверности отчета от 01.09.2019 спустя 6 месяцев после получения результатов оценки, выполненной ООО «ДВ Недвижимость», расценено судами как направленное исключительно на затягивание судебного разбирательства по настоящему делу, что является недопустимым.

В целом доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, положенные в основу отказа в иске, и не свидетельствуют о принятии по делу ошибочных судебных актов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 АПК РФ.

Все приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах. При этом переоценка установленных судами фактов и исследованных ими доказательств по делу к полномочиям суда кассационной инстанции не относится в силу норм статей 284, 286 АПК РФ.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, то правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 по делу № А80-160/2021 Арбитражного суда Чукотского автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова